Court judgment in case no. 904/1986/22

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 вересня 2026 року

м. Київ

cправа 904/1986/22

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О.,

секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,

за участю представників:

позивача - Должикової В. В. (керівник), Нестеченка Д. С. (адвокат),

відповідача-1 - Журавльова П. В. (адвокат), Руднєвої В. С. (адвокат),

відповідача-2 - Семчук Н. В. (у порядку самопредставництва),

третьої особи-1- не з`явилися,

третьої особи-2 - не з`явилися,

розглянув касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Гоголевський-1" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 11.12.2023 та постанову Центрального апеляційного господарського суду від 21.04.2026 у справі

за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Гоголевський-1"

до: 1) фізичної особи - підприємця Рогожана Вячеслава Вікторовича,

2) Дніпровської міської ради,

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача-2: 1) Управління державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради, 2) Виконавчого комітету Дніпровської міської ради,

про визнання недійсними договору купівлі-продажу та свідоцтв про право власності, скасування реєстрації права власності та усунення позивачеві перешкод у доступі і користуванні допоміжними приміщеннями.

Короткий зміст і підстави позовних вимог

1. У липні 2022 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Гоголевський-1" (далі - ОСББ "Гоголевський-1", Об`єднання, позивач) звернулося до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом (у редакції заяви про зміну предмета позову від 01.09.2023) до фізичної особи - підприємця Рогожана Вячеслава Вікторовича (далі - ФОП Рогожан В. В., Підприємець, відповідач-1) і Дніпровської міської ради (далі - Дніпровська міськрада, Міськрада, відповідач-2), за участю третіх осіб: Управління державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради (далі - Управління ДАБК Дніпровської міськради, Управління, третя особа-1), Виконавчого комітету Дніпровської міської ради (далі - Дніпровський міськвиконком, Виконком, третя особа-2), про:

1) визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 12.06.1998 667/н, укладеного між Комітетом комунального майна Дніпропетровської міської ради (продавець) та фізичною особою Рогожаном Вячеславом Вікторовичем (далі - Рогожан В. В., покупець), посвідченого приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Олійник С. В. за реєстровим 2084 (далі - договір купівлі-продажу від 12.06.1998, договір 667/н, оспорюваний договір);

2) визнання недійсним свідоцтва про право власності на 57/100 частини приміщення магазину від 24.10.2000, яке посвідчує, що в житловому будинку літ. "А-4" вбудоване приміщення магазину (прим. 1 (поз. 1, 2); прим. 2 (поз. 1- 3); коридор літ. "І 1 -3" загальною площею 89,5 м 2 ), розташоване на АДРЕСА_1 , дійсно належить Рогожану В. В. на праві приватної власності (далі - оспорюване свідоцтво від 24.10.2000), яке видане Виконавчим комітетом Дніпропетровської міської ради та зареєстроване в Дніпропетровському міському бюро технічної інвентаризації у реєстровій книзі 16НФ за реєстровим 854-36 (замість договору купівлі-продажу від 18.03.1997);

3) визнання недійсним свідоцтва про власність від 26.06.1998 за реєстраційним 1496 в житловому будинку літ. "А-4" на нежитлові приміщення: у підвалі приміщення (поз. 1- 6) загальною площею 39,9 м 2 ; сходова клітка літ. "І-1" загальною площею 13,7 м 2 ; на першому поверсі приміщення літ. "І 1 -3" загальною площею 12,7 м 2 - загальною площею по об`єкту 66,3 м 2 за адресою: АДРЕСА_1 (далі - оспорюване свідоцтво від 26.06.1998), виданого Комітетом комунального майна Дніпропетровської міської ради Рогожану В. В. відповідно до розпорядження від 08.06.1998 598-р та договору купівлі-продажу від 12.06.1998;

4) скасування реєстрації за Рогожаном В. В. права власності на об`єкт нерухомого майна: магазин - приміщення загальною площею 197,3 м 2 за адресою: АДРЕСА_1 , а саме приміщення літери: "1", "2", "І 1 -3", "X" (далі - спірні приміщення, спірний об`єкт, спірне майно), номери записів про право власності: 17505280 та 16971795, із закриттям розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 804061412101;

5) усунення позивачу перешкод з боку Рогожана В. В. у постійному доступі і користуванні допоміжними приміщеннями в житловому будинку літ. "А-4": у підвалі - сходовою клітиною літ. "І-1" загальною площею 13,7 м 2 , приміщенням X загальною площею 107,8 м 2 ; на першому поверсі - приміщенням літ. "І 1 -3" загальною площею 12,7 м 2 , шляхом надання безперешкодного доступу до вказаних приміщень та демонтажу незаконно зведених стін до цих приміщень: у підвалі - до сходової клітини літ. "І-1" та приміщення X; на першому поверсі - до приміщення літ. "І 1 -3", яке є наскрізним проходом з двору будинку до просп. Д. Яворницького, для здійснення обслуговування мереж тепло-, електро-, водопостачання, водовідведення; відновлення у підвалі зруйнованої сходової клітини літ. "І-1" загальною площею 13,7 м 2 , посилаючись на положення статей 16, 21, 317, 319, 369, 382, 385, 391, 393 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статей 1, 4, 6 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", статей 1, 5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", статей 2, 11, 12, 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

2. Позовна заява обґрунтовується тим, що:

1) договір 667/н укладено виключно стосовно допоміжних приміщень житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , і спірні приміщення на момент продажу, на думку позивача, не належали та не могли належати продавцю (Комітету комунальної власності Дніпропетровської міської ради) в силу закону;

2) у зв`язку з існуванням документів, що посвідчують право власності за іншою особою - Рогожаном В. В., позивач позбавлений можливості реалізувати право власності співвласників багатоквартирного житлового будинку на спірне майно, а отже, інтереси позивача підлягають захисту саме шляхом визнання недійсними як договору, так і вказаних свідоцтв;

3) Підприємець здійснив реконструкцію магазину попри заборону, а державний реєстратор зобов`язаний здійснювати перевірку документів на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав;

4) наразі мешканці будинку позбавлені можливості користуватися на першому поверсі - наскрізним проходом через під`їзд, частиною сходової клітки літ."І 1 -3", підвалом X, що розташовані у першому під`їзді, та сходовою кліткою літ. "І-1" до підвалу в цьому під`їзді, для здійснення обслуговування мереж тепло-, електро-, водопостачання, водовідведення.

Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій

3. Суди розглядали справу неодноразово. Господарський суд Дніпропетровської області рішенням від 11.12.2023 (суддя Мельниченко І. Ф.) у задоволенні позову відмовив у зв`язку з тим, що:

1) у цьому випадку йдеться про оспорювання договору, який було укладено (у 1998 році) до фактичного утворення ОСББ "Гоголевський-1" (дата запису в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань про проведення державної реєстрації юридичної особи - 16.06.2016), що, в свою чергу, унеможливлює висновок про порушення таким договором прав позивача, позаяк юридична особа до її створення не могла мати жодних прав та обов`язків;

2) оскільки оспорюваний договір не порушує прав позивача, то немає підстав для перевірки правочину на його відповідність вимогам законодавства, зважаючи, що відсутність порушення прав та законних інтересів Об`єднання є самостійною і достатньою підставою для відмови у позові про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 12.06.1998;

3) відсутність підстав для визнання недійсним договору 667/н зумовлює відсутність підстав для задоволення похідних позовних вимог про визнання недійсними свідоцтв про право власності від 26.06.1998 і від 24.10.2000;

4) приміщення, придбані Рогожаном В. В. за договором купівлі-продажу від 12.06.1998, не мали статусу допоміжних приміщень, а надані відповідачем-1 докази свідчать про те, що власником спірного майна є ФОП Рогожан К. Г., а тому немає підстав для задоволення вимог про усунення позивачу перешкод з боку Рогожана В. В. у постійному доступі і користуванні допоміжними приміщеннями у житловому будинку літ. "А-4".

4. Центральний апеляційний господарський суд постановою від 07.11.2024 (головуючий - Мороз В. Ф., судді Верхогляд Т. А., Чередко А. Є.) рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 11.12.2023 змінив, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови. У решті рішення залишив без змін.

Постанова аргументована тим, що: 1) спірне майно є саме допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку у розумінні пункту 2 частини 1 статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" та є спільною сумісною власністю усіх співвласників квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку; 2) помилковим є висновок суду першої інстанції про те, що позивач не є особою, права якої порушуються оспорюваним правочином, позаяк позов у цій справі подано на захист права власності співвласників будинку, а не ОСББ "Гоголевський-1" як окремої юридичної особи; 3) установлено, що: спірні приміщення вибули із власності позивача, право власності на них було зареєстроване за іншою особою (відповідачем-1), з яким у позивача не існує жодних юридичних відносин; надалі згідно з декларацією про готовність об`єкта до експлуатації ДП 101210223540 спірні приміщення переобладнано/реконструйовано та зареєстровано як магазин-приміщення загальною площею 197,3 м 2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 804061412101); у результаті за Підприємцем зареєстровано право власності на новостворений об`єкт нерухомого майна, а тому належним та ефективним способом захисту прав у спірних правовідносинах є подання віндикаційного позову.

5. Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду постановою від 11.03.2025 (головуючий - Случ О. В., Волковицька Н. О., Краснов Є. В.) касаційне провадження за касаційною скаргою ФОП Рогожана В. В. закрив. Касаційну скаргу ОСББ "Гоголевський-1" задовольнив частково. Постанову Центрального апеляційного господарського суду від 07.11.2024 у справі 904/1986/22 скасував, а справу передав на новий розгляд до Центрального апеляційного господарського суду.

Постанова Верховного Суду мотивована тим, що:

1) передчасним є висновок апеляційного суду про те, що єдиним належним способом захисту є віндикаційний позов, оскільки при визначенні способу захисту слід враховувати особливий статус об`єднання співвласників багатоквартирного будинку та специфічний правовий режим допоміжних приміщень, які належать співвласникам будинку в силу закону і не можуть вільно відчужуватися як окремий об`єкт нерухомості;

2) апеляційний суд не дослідив належним чином доводів позивача щодо незаконного відчуження допоміжних приміщень, перешкод у користуванні ними та правомірності державної реєстрації, а також не розглянув окремо заявлених позовних вимог і питань застосування позовної давності щодо кожної з них.

6. За результатами нового апеляційного розгляду справи Центральний апеляційний господарський суд постановою від 21.04.2026 (головуючий - Парусніков Ю. Б., судді Кощеєв І. М., Іванов О. Г.) рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 11.12.2023 залишив без змін.

Зазначена постанова аргументована необґрунтованістю позовних вимог з огляду на те, що:

1) наявними у матеріалах справи доказами (актом приймання-передачі спірних приміщень до комунальної власності від 22.12.1997 1463, показами свідків, листом колишнього голови правління ОСББ "Гоголевський-1" ОСОБА_1 (у відповідь на звернення Рогожана В. В. від 04.07.2017) підтверджується той факт, що ще до укладення оспорюваного договору спірні приміщення були проінвентаризовані та обліковані як окремий нежитловий об`єкт, передані до комунальної власності як майно, що не належить до житлового фонду, а орган місцевого самоврядування здійснював повноваження власника щодо них як самостійного об`єкта цивільного обороту. За таких обставин матеріали справи не підтверджують наявності достатніх правових підстав для висновку про те, що спірне майно на момент розгляду справи зберігає правовий режим допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, а тому доводи апелянта про незаконність відчуження їх як об`єкта самостійного цивільного обороту є недоведеними;

2) наведені обставини у своїй сукупності ставлять під сумнів обґрунтованість наявного у матеріалах справи експертного висновку від 17.05.2023 14/23 щодо належності спірних приміщень до допоміжних і не дають підстав вважати його достатнім і беззаперечним доказом на підтвердження доводів позивача;

3) матеріали справи не містять доказів щодо недобросовісності Рогожана В. В., його обізнаності з будь-якими порушеннями внутрішніх процедур органом місцевого самоврядування, сприяння можливим зловживанням чи набуття майна всупереч закону. Навпаки, обставини справи свідчать, що Підприємець набув право власності на підставі офіційного рішення та правочину з компетентним органом, тривалий час відкрито володів майном, здійснював його утримання, оформлював правовстановлюючі документи та проводив реконструкцію у передбаченому законом порядку, що підтверджено Дніпровською міськрадою;

4) позивач не довів як існування такого суспільно необхідного та переважаючого інтересу, який би виправдовував настільки істотне втручання у вже сформовані та тривалі майнові права відповідача-1, так і неможливість захисту інтересів співвласників будинку іншими, менш обтяжливими способами, якщо такі інтереси дійсно порушені;

5) немає підстав для застосування наслідків спливу позовної давності, позаяк заявлені позовні вимоги є необґрунтованими по суті та не підтверджені належними доказами порушення права позивача.

Водночас, надаючи оцінку відповідності позовних вимог належному способу захисту, суд апеляційної інстанції зауважив, що у частині вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу, правовстановлюючих документів, скасування державної реєстрації позивачем заявлено вимоги, що є неналежним способом захисту, оскільки не призводять до відновлення порушеного права позивача щодо користування спірними приміщеннями

Разом із тим апеляційний суд відхилив доводи ОСББ "Гоголевський-1" про неможливість доступу співвласників будинку та обслуговуючих організацій до інженерних мереж, розташованих у спірних приміщеннях, як такі, що не підтверджені належними, допустимими та достовірними доказами, оскільки саме лише посилання позивача на існування перешкод у доступі до мереж тепло-, водо-, електропостачання та водовідведення без надання доказів щодо фактичного звернення до відповідача-1 із вимогою забезпечити такий доступ, відмови останнього у його наданні, складання відповідних актів недопуску, фіксації аварійних ситуацій, неможливості проведення ремонтних чи профілактичних робіт уповноваженими службами не може свідчити про реальне порушення прав позивача. Матеріали справи не містять належних доказів щодо дій Підприємця з унеможливлення обслуговування відповідачем-1 внутрішньо-будинкових мереж, здійснення їх демонтажу, пошкодження чи блокування доступу до них у спосіб, який створює перешкоди для належної експлуатації будинку.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

7. Не погоджуючись із рішенням місцевого господарського суду та постановою суду апеляційної інстанції, ОСББ "Гоголевський-1" звернулося до Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить зазначені судові рішення скасувати та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити повністю.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

8. На обґрунтування своїх вимог скаржник посилається на неправильне застосування та порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, наголошуючи на тому, що:

1) апеляційний суд не врахував висновків щодо застосування положень частини 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" та пунктів 2, 3 частини 1 статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" у подібних правовідносинах (у контексті способу захисту порушених прав об`єднання співвласників багатоквартирного будинку на допоміжні приміщення в багатоквартирних будинках, а також щодо встановлення чинним законодавством України загального правила (своєрідної презумпції) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку правового режиму допоміжних приміщень, а як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення - для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень), викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 25.05.2021 у справі 461/9578/15-ц, від 23.10.2019 у справі 598/175/15-ц, у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18.07.2018 у справі 916/2069/17, від 08.04.2020 у справі 915/1096/18, від 27.05.2020 у справі 909/392/19, від 16.12.2020 у справі 914/554/19, від 18.02.2021 у справі 918/655/20, від 15.06.2021 у справі 910/8926/20, від 15.09.2021 у справі 916/2713/20, від 31.05.2023 у справі 922/1406/21, від 04.10.2023 у справі 916/2319/22, від 20.08.2024 у справі 916/3951/21 та в постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 14.02.2024 у справі 461/107/18, від 22.01.2025 у справі 760/33583/21;

2) суди не врахували висновку про належність такого способу захисту порушених прав співвласників багатоквартирного житлового будинку на допоміжні приміщення, як визнання недійсним договору, на підставі якого такі приміщення були придбані покупцем без згоди цих співвласників, викладеного у постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 25.07.2024 у справі 756/10964/19, від 22.01.2025 у справі 760/33583/21, від 02.07.2025 у справі 203/485/20;

3) усупереч висновку Верховного Суду про належність обраного позивачем способу захисту, викладеному у постанові від 11.03.2025 у цій справі, апеляційний суд при новому розгляді справи дійшов протилежного висновку про те, що усі заявлені позовні вимоги у цій справі не відповідають вимогам щодо належності та ефективності способів захисту прав позивача.

Узагальнений виклад позицій інших учасників справи

9. ФОП Рогожан В. В. у відзиві на касаційну скаргу просить закрити касаційне провадження за касаційною скаргою ОСББ "Гоголевський-1" на підставі пункту 5 частини 1 статті 296 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), а саме у зв`язку з неподібністю правовідносин у справі 904/1986/22 та в справах 916/3951/21, 910/8926/20, 915/1096/18, 909/392/19, 916/2319/22, 916/2713/20, 918/655/20, 461/107/18, 922/1406/21, у яких спірні приміщення мали статус допоміжних, унаслідок чого до них застосовувався режим спільного майна співвласників у силу закону, тоді як у цій справі суди встановили протилежну за змістом обставину - спірні приміщення є самостійним нежитловим об`єктом, який не входить до житлового фонду. Крім того, у цьому відзиві Підприємець у випадку продовження розгляду касаційної скарги просить залишити її без задоволення з мотивів, викладених в оскаржуваних рішенні та постанові.

Дніпровська міськрада у відзиві на касаційну скаргу просить відмовити в її задоволенні з мотивів, викладених в оскаржуваних рішенні та постанові.

Треті особи не скористалися правом на подання відзиву на касаційну скаргу.

Розгляд справи Верховним Судом

10. Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду ухвалою від 06.07.2026 відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою ОСББ "Гоголевський-1" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 11.12.2023 і постанову Центрального апеляційного господарського суду від 21.04.2026 у справі 904/1986/22 та призначив розгляд цієї справи в судовому засіданні на 01.09.2026.

Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій

11. 12.06.1998 між Комітетом комунального майна Дніпропетровської міської ради (Продавець) і фізичною особою Рогожаном В. В. (Покупець) було укладено договір 667/н, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Олійник С. В. за реєстровим 2084, за умовами пунктів 1.1, 1.3 якого Продавець продав, а Покупець купив у житловому будинку "А-4" нежитлові приміщення: у підвалі - приміщення Х (поз. 1- 6) загальною площею 39,9 м 2 , сходова клітина "І-1" загальною площею 13,7 м 2 ; на першому поверсі - приміщення "І 1 -3" площею 12,7 м 2 , загальною площею по об`єкту 66,3 м 2 за адресою: АДРЕСА_1 . Право власності на відчужуваний об`єкт переходить до Покупця відповідно до чинного законодавства України.

26.06.1998 Комітет комунального майна Дніпропетровської міської ради видав Рогожану В. В. свідоцтво 1496 про право власності на нежитлові приміщення у будинку АДРЕСА_1, зокрема: у підвалі - приміщення Х загальною площею 39,9 м 2 ; сходова клітина "І-1" загальною площею 13,7 м 2 ; на першому поверсі - приміщення "І 1 -3" площею 12,7 м 2 , загальною площею 66,3 м 2 .

12. Згідно з актом Державної технічної комісії про готовність закінченого будівництвом об`єкта до експлуатації від 09.02.1998 відповідачем-1 пред`явлено закінчений будівництвом магазин, який було реконструйовано із квартир 1 і 2 та добудовано на підставі дозволу на виконання будівельно-монтажних робіт від 06.11.1997 331/97, виданого Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Виконавчого комітету Дніпропетровської міської ради.

13. 24.10.2000 Дніпропетровська міська рада видала Рогожану В. В. свідоцтво 854-36 про право власності на 57/100 частини приміщення магазину, з якого (свідоцтва) вбачається, що відповідач-1 отримав у власність, крім частини приміщення магазину (колишня квартира), також частину нежитлових приміщень підвалу та коридору загальною площею 89,5 м 2 .

14. 16.06.2016 зареєстровано ОСББ "Гоголевський-1" за адресою: 49044, АДРЕСА_1, а відповідно до акта приймання-передачі об`єкта в управління від 23.08.2016 житловий будинок за цією адресою передано Об`єднанню в управління.

15. Із витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 18.11.2016 73344175 убачається, що Рогожану В. В. на підставі свідоцтва про право власності від 24.10.2000, виданого Виконавчим комітетом Дніпропетровської міської ради, належать 57/100 частини приміщення магазину (номер запису про право власності 17505280) за адресою: АДРЕСА_1, а також 43/100 частини цього ж приміщення на підставі договору купівлі-продажу від 17.10.2016, серія та номер 1379 (номер запису про право власності 16971795).

16. У період із 2018 до 2021 року Підприємець здійснив реконструкцію магазину-приміщення на підставі робочого проєкту "Реконструкція магазину з приєднанням нежитлового приміщення, як технічного за адресою: АДРЕСА_1", виготовленого Товариством з обмеженою відповідальністю "Проект Сіті Центр". Повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об`єкта класу наслідків СС1 зареєстровано 24.09.2018 Управлінням ДАБК Дніпровської міськради за ДП 061182671567 і 25.09.2018 Центром надання адміністративних послуг м. Дніпра за 301029-064743-321-04-2018.

Згідно з технічним паспортом від 03.02.2021 на групу нежитлових приміщень 1 на АДРЕСА_1 у м. Дніпрі внаслідок реконструкції загальну площу об`єкта змінено з 89,5 м 2 на 197,3 м 2 , а адресу уточнено з "приміщення 1, 2, І 1 -3" на "приміщення 1, 2, І 1 -3, Х".

17. Декларацію про готовність об`єкта до експлуатації зареєстровано Управлінням 23.02.2021 за ДП101210223540, а Центром надання адміністративних послуг - м. Дніпра 25.02.2021 за вх. 301003-003587-321-64ДН.

12.03.2021 на підставі цієї декларації приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Джурук Н. В. внесла зміни до права власності на об`єкт нерухомого майна - магазин-приміщення загальною площею 197,3 м 2 , розташований за адресою: АДРЕСА_1, приміщення літери: "1", "2", "І 1 -3", "X".

Позиція Верховного Суду

18. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені в касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, подані заперечення, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно задовольнити частково з таких підстав.

19. Згідно зі статтею 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

20. Пунктом 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" передбачено, що власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

21. Конституційний Суд України у пункті 4 мотивувальної частини рішення від 09.11.2011 у справі 1-22/2011 (щодо офіційного тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду") зазначив, що за законодавством України допоміжне приміщення у дво- або багатоквартирному будинку, гуртожитку має своє функціональне призначення, яке полягає у забезпеченні експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Під поняттям "мешканці" треба розуміти власників, співвласників, наймачів, орендарів окремих житлових і нежитлових приміщень будинку, які проживають у будинку і становлять визначене коло суб`єктів, які реалізують право спільної власності на окремий її об`єкт - допоміжні приміщення.

22. Відповідно до пунктів 2, 3 частини 1 статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали , шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення); нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна.

23. Колегія суддів вважає передчасним висновок судів першої та апеляційної інстанцій щодо відмови в задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 12.06.1998, скасування державної реєстрації за Рогожаном В. В. права власності на спірні приміщення та усунення позивачу перешкод з боку Рогожана В. В. у постійному доступі і користуванні допоміжними приміщеннями з огляду на таке.

24. Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання (такий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 у справі 598/175/15-ц).

25. У постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.12.2020 у справі 914/554/19 (предмет позову - витребування майна з чужого незаконного володіння та скасування державної реєстрації права), на яку також посилається позивач у касаційній скарзі, викладено висновок про те, що особливістю правового статусу допоміжних приміщень є те, що вони є спільною власністю власників квартир у багатоквартирному будинку в силу прямої норми закону і підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення співвласниками будь-яких додаткових дій. Зазначене виключає набуття будь-якою особою права власності на такі приміщення як на окремий об`єкт цивільних прав .

26. Допоміжними приміщеннями мають вважатися всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку , незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень (аналогічний правовий висновок викладено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18.07.2018 у справі 916/2069/17, від 22.11.2018 у справі 904/1040/18, від 15.05.2019 у справі 906/1169/17, від 08.04.2020 у справі 915/1096/18) .

27. Отже, чинним законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку статусу допоміжних приміщень, а як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення - для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Цілком очевидно, що , виходячи з такої презумпції та враховуючи принцип змагальності сторін, лише позивач не повинен доводити статус спірних приміщень як допоміжних, а навпаки, передусім відповідач-1, який є їх набувачем, має довести винятковий статус спірних приміщень як ізольованих приміщень у багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду та є самостійним об`єктом нерухомого майна, оскільки зі стадії проєктування, тобто з самого початку вони будувалися з іншим цільовим призначенням - для потреб непромислового характеру (схожий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 у справі 598/175/15-ц).

28. Водночас у пунктах 49, 74 постанови від 25.05.2021 у справі 461/9578/15-ц (спір щодо незаконного переобладнання горища багатоквартирного будинку) Велика Палата Верховного Суду виснувала про таке:

1) допоміжні приміщення багатоквартирного (у тому числі двоквартирного) будинку не можуть бути окремо відчужені як такі, не можуть бути сформовані як окремий об`єкт нерухомості й речове право на них не може бути зареєстроване (у тому числі й за власниками квартир в будинку). Тобто допоміжні приміщення багатоквартирного (у тому числі двоквартирного) будинку, як і елементи спільного майна такого будинку взагалі, є обмежено оборотоздатними;

2) будь-які переобладнання або перепланування допоміжних приміщень у жилих багатоквартирних будинках можуть проводитися тільки за згодою співвласників і за умови, що такі зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку.

29. Згідно зі статтею 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Відповідно до підпункту "в" пункту 3 частини 1 статті 282 ГПК України у мотивувальній частині постанови суду апеляційної інстанції мають бути зазначені мотиви прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного учасниками справи в апеляційній скарзі та відзиві на апеляційну скаргу.

Частиною 4 статті 236 ГПК України передбачено, що при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

30. Згідно з частиною 5 статті 310 та частиною 1 статті 316 ГПК України висновки суду касаційної інстанції, у зв`язку з якими скасовано судові рішення, є обов`язковими для суду першої чи апеляційної інстанції під час нового розгляду справи. Вказівки, що містяться у постанові суду касаційної інстанції, є обов`язковими для суду першої та апеляційної інстанцій під час нового розгляду справи.

31. Ураховуючи викладений у постановах Верховного Суду від 18.06.2024 у справі 916/1200/23, від 20.08.2024 і від 22.04.2025 у справі 916/3951/21 висновок щодо застосування положень статей 16 ЦК України та статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (у редакції, чинній із 16.01.2020) у подібних правовідносинах (у контексті того, що свідоцтво про право власності на нерухоме майно лише посвідчує наявність відповідного права, не породжує, не змінює і не припиняє певні права та обов`язки, а видається на підтвердження існування права, яке виникло внаслідок певного правочину, і такий посвідчуваний документ є чинним, якщо є дійсною правова підстава його видачі. Свідоцтва, які посвідчують право власності на приміщення, самі по собі не змінюють їх правового статусу за умови встановлення у справі належності цих приміщень до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку), колегія суддів погоджується із висновком суду апеляційної інстанції у тій частині, що позовні вимоги про визнання недійсними оспорюваних свідоцтв від 26.06.1998 і від 24.10.2000, якими лише посвідчено право власності Підприємця на спірні приміщення, не є належним способом захисту прав співвласників багатоквартирного житлового будинку.

Близький за змістом висновок викладено у пункті 196 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.09.2023 у справі 910/8413/21, згідно з яким підставою набуття права власності є, зокрема, відповідний правочин (частина 1 статті 328 ЦК України), а не свідоцтво про право власності.

32. Отже, скасування свідоцтв про право власності на нерухоме майно не призведе до поновлення порушеного права власності співвласників на спірні приміщення, а тому немає підстав для скасування оскаржуваних рішення та постанови у частині відмови в задоволенні позовних вимог про визнання недійсними оспорюваних свідоцтв.

33. Проте надалі всупереч вимогам статей 310, 316 ГПК України апеляційний суд не виконав у повному обсязі вміщених у постанові від 11.03.2025 обов`язкових вказівок Верховного Суду, зокрема, щодо необхідності дослідження кожної із заявлених позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 12.06.1998, скасування державної реєстрації за Рогожаном В. В. права власності на спірні приміщення та усунення позивачу перешкод з боку відповідача-1 у постійному доступі і користуванні допоміжними приміщеннями на предмет їх обґрунтованості та ймовірного застосування наслідків спливу позовної давності в разі наявності підстав для задоволення вказаних позовних вимог.

34. Водночас колегія суддів наголошує на тому, що висновок апеляційного суду про неналежність такого способу захисту прав співвласників багатоквартирного житлового будинку, як визнання недійсним договору купівлі-продажу від 12.06.1998 та скасування державної реєстрації за відповідачем-1 права власності на спірні приміщення, не відповідає викладеним у постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 25.07.2024 у справі 756/10964/19, від 22.01.2025 у справі 760/33583/21, від 02.07.2025 у справі 203/485/20 висновкам про належність таких способів захисту порушених прав співвласників багатоквартирного житлового будинку на допоміжні приміщення, як визнання недійсним договору, на підставі якого такі приміщення були придбані покупцем без згоди цих співвласників, так і оспорювання рішень державного реєстратора, які (способи захисту) можуть бути застосовані для захисту прав співвласників багатоквартирного будинку.

35. Суд касаційної інстанції також зазначає, що апеляційний суд при новому розгляді справи помилково залишив поза увагою викладений у пункті 55 постанови Верховного Суду від 11.03.2025 у цій справі чіткий висновок про неспростування Підприємцем у передбаченому процесуальним законом порядку (з урахуванням підстав касаційного оскарження) висновку суду апеляційної інстанції (зробленого при первісному розгляді справи) про те, що матеріалами справи підтверджено статус спірних приміщень як допоміжних.

36. Як наслідок, на порушення положень статей 86, 236, 282 ГПК України суди попередніх інстанцій, обмежившись посиланням на правомірне відчуження Комітетом комунального майна Дніпропетровської міської ради (як попереднім власником) у червні 1998 року частини спірних приміщень на користь фізичної особи Рогожана В. В., належним чином не перевірили тих істотних обставин, чи спірні підвальні приміщення у житловому будинку на АДРЕСА_1 зі стадії його проєктування будувалися не як допоміжні приміщення, а як інші приміщення в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду, тобто є самостійними об`єктами нерухомого майна з іншим призначенням (магазин), ніж допоміжні приміщення (схожий висновок міститься у пункті 40.1 постанови Верховного Суду від 08.04.2020 у справі 915/1096/18), що переконливо свідчить про неврахування судами усталених висновків щодо застосування положень частини 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" та пунктів 2, 3 частини 1 статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" у подібних правовідносинах (у контексті встановлення чинним законодавством України загального правила (своєрідної презумпції) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку правового режиму допоміжних приміщень, а як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення - для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень), викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 25.05.2021 у справі 461/9578/15-ц, від 23.10.2019 у справі 598/175/15-ц, у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18.07.2018 у справі 916/2069/17, від 08.04.2020 у справі 915/1096/18, від 27.05.2020 у справі 909/392/19, від 16.12.2020 у справі 914/554/19, від 18.02.2021 у справі 918/655/20, від 15.06.2021 у справі 910/8926/20, від 15.09.2021 у справі 916/2713/20, від 31.05.2023 у справі 922/1406/21, від 04.10.2023 у справі 916/2319/22, від 20.08.2024 у справі 916/3951/21 та в постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 14.02.2024 у справі 461/107/18, від 22.01.2025 у справі 760/33583/21.

37. Наведеним спростовуються викладені у відзиві ФОП Рогожана В. В. на касаційну скаргу аргументи про закриття касаційного провадження за касаційною скаргою ОСББ "Гоголевський-1" на підставі пункту 5 частини 1 статті 296 ГПК України, а саме у зв`язку з неподібністю правовідносин у справі 904/1986/22 та в справах 916/3951/21, 910/8926/20, 915/1096/18, 909/392/19, 916/2319/22, 916/2713/20, 918/655/20, 461/107/18, 922/1406/21, у яких спірні приміщення мали статус допоміжних, унаслідок чого до них застосовувався режим спільного майна співвласників у силу закону, тоді як у цій справі суди встановили протилежну за змістом обставину - спірні приміщення є самостійним нежитловим об`єктом, який не входить до житлового фонду.

38. За таких обставин колегія суддів вважає передчасним висновок судів попередніх інстанцій про недоведеність наявності у спірних приміщень статусу допоміжних приміщень багатоквартирного будинку з огляду, зокрема, на сумнівну обґрунтованість наданого позивачем експертного висновку від 17.05.2023 14/23, оскільки з матеріалів справи не вбачається надання й відповідачами будь-яких належних і допустимих доказів (технічні паспорти, матеріали технічної інвентаризації, проєктна документація, акт введення житлового будинку в експлуатацію тощо) на підтвердження будівництва спірних приміщень як окремих (ізольованих) нежитлових приміщень, що унеможливлює наявність у цих приміщень ознак самостійного об`єкта цивільно-правових відносин.

При цьому колегія суддів звертає увагу на те, що в силу вимог статті 104 ГПК України відхилення судом висновку експерта повинно бути мотивоване в судовому рішенні.

39. Відхиляючи будь-які доводи сторін чи спростовуючи подані стороною докази, суд має у мотивувальній частині рішення навести правове обґрунтування і ті доведені фактичні обставини, з огляду на які ці доводи або докази не взято до уваги судом. Викладення у рішенні лише доводів та доказів сторони, на користь якої приймається рішення, є порушенням вимог норм процесуального права щодо рівності всіх учасників судового процесу перед законом і судом.

40. Таким чином, суд зобов`язаний надати оцінку кожному належному, допустимому та достовірному доказу, які містяться в матеріалах справи, а також визначити певну сукупність доказів із урахуванням їх вірогідності та взаємного зв`язку, що дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

41. Ураховуючи викладене, суд касаційної інстанції вважає, що оскаржувані рішення та постанова не відповідають положенням статей 86, 236, 269, 282, 310, 316 ГПК України, оскільки ухвалені без дослідження всіх наявних у матеріалах справи доказів у їх сукупності, без урахування правових позицій Верховного Суду в подібних правовідносинах, а тому передчасним є висновок місцевого та апеляційного господарських судів щодо відмови в задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 12.06.1998, скасування державної реєстрації за Рогожаном В. В. права власності на спірні приміщення та усунення позивачу перешкод з боку Рогожана В. В. у постійному доступі та користуванні допоміжними приміщеннями.

42. Наведене в сукупності свідчить про неповне з`ясування судами попередніх інстанцій фактичних обставин справи, що, в свою чергу, свідчить про необхідність скасування оскаржуваних рішення і постанови у частині відмови в задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 12.06.1998, скасування державної реєстрації за Рогожаном В. В. права власності на спірні приміщення та усунення позивачу перешкод з боку Рогожана В. В. у постійному доступі і користуванні допоміжними приміщеннями та передачі справи на новий розгляд у цій частині позову до суду першої інстанції.

43. При новому розгляді справи судам попередніх інстанцій необхідно перевірити і надати належну оцінку доводам скаржника про те, що матеріали справи не містять доказів існування в житловому будинку окремих нежитлових приміщень, які не належать до житлового фонду, тобто є самостійними об`єктами нерухомого майна, які будувалися з іншим призначенням, ніж допоміжні приміщення, зокрема, проєктної документації, акта введення будинку в експлуатацію.

44. Відповідно до пункту 1 частини 3 статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини 2 статті 287 цього Кодексу.

45. Отже, зазначена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, отримала підтвердження під час касаційного провадження, оскільки саме суд апеляційної інстанції переглянув рішення місцевого господарського суду не відповідно, а всупереч правовим висновкам, викладеним у постановах Великої Палати Верховного Суду від 25.05.2021 у справі 461/9578/15-ц, від 23.10.2019 у справі 598/175/15-ц, у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18.07.2018 у справі 916/2069/17, від 08.04.2020 у справі 915/1096/18, від 27.05.2020 у справі 909/392/19, від 16.12.2020 у справі 914/554/19, від 18.02.2021 у справі 918/655/20, від 15.06.2021 у справі 910/8926/20, від 15.09.2021 у справі 916/2713/20, від 31.05.2023 у справі 922/1406/21, від 04.10.2023 у справі 916/2319/22, від 20.08.2024 у справі 916/3951/21 та в постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 14.02.2024 у справі 461/107/18, від 25.07.2024 у справі 756/10964/19, від 22.01.2025 у справі 760/33583/21, від 02.07.2025 у справі 203/485/20, у зв`язку з чим колегія суддів вважає, що касаційну скаргу необхідно задовольнити частково, оскаржувані рішення та постанову - скасувати у частині відмови в задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 12.06.1998, скасування державної реєстрації за Рогожаном В. В. права власності на спірні приміщення та усунення позивачу перешкод з боку Рогожана В. В. у постійному доступі і користуванні допоміжними приміщеннями шляхом надання безперешкодного доступу до вказаних приміщень та демонтажу незаконно зведених стін до цих приміщень, а справу - направити на новий розгляд у цій частині позову до суду першої інстанції.

Натомість із мотивів, зазначених у пунктах 31, 32 цієї постанови, оскаржувані рішення та постанову в частині відмови у задоволенні решти позовних вимог (про визнання недійсними оспорюваних свідоцтв від 26.06.1998 і від 24.10.2000) необхідно залишити без змін.

46. Із наведених раніше мотивів Верховний Суд відхиляє необґрунтовані доводи відповідачів, викладені у відзивах на касаційну скаргу.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

47. Відповідно до частин 1, 2, 4, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

48. Згідно з частинами 4, 5 статті 310 ГПК України справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції. Висновки суду касаційної інстанції, у зв`язку з якими скасовано судові рішення, є обов`язковими для суду першої чи апеляційної інстанції під час нового розгляду справи.

49. За наведених обставин висновок судів першої та апеляційної інстанцій про відмову в задоволенні позову повністю не відповідає положенням статей 86, 236, 269, 282, 316 ГПК України, оскільки, надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам із урахуванням фактичних підстав позовних вимог і заперечень проти них, апеляційний суд при новому розгляді справи 904/1986/22 не дотримався повною мірою обов`язкових вказівок, викладених у постанові Верховного Суду від 11.03.2025 у цій справі.

50. Отже, зважаючи на те, що неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права допустили суди першої та апеляційної інстанцій, а зазначена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, колегія суддів дійшла висновку про те, що касаційну скаргу необхідно задовольнити частково, оскаржувані рішення та постанову - скасувати у частині відмови в задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 12.06.1998, скасування державної реєстрації за Рогожаном В. В. права власності на спірні приміщення та усунення позивачу перешкод з боку Рогожана В. В. у постійному доступі та користуванні допоміжними приміщеннями, а справу - передати на новий розгляд у зазначеній частині позову до Господарського суду Дніпропетровської області.

Разом із тим у частині відмови у задоволенні решти позовних вимог оскаржувані рішення та постанову слід залишити без змін.

51. Під час нового розгляду справи місцевому господарському суду слід врахувати наведене, дослідити та об`єктивно оцінити аргументи учасників справи і всі зібрані у справі докази в їх сукупності, всебічно і повно з`ясувати фактичні обставини справи та залежно від встановленого ухвалити обґрунтоване і законне судове рішення.

Розподіл судових витрат

52. З огляду на те, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а справа - передачі на новий розгляд у частині позовних вимог, колегія суддів зазначає, що з урахуванням положень статті 129 ГПК України розподіл судових витрат у справі, в тому числі витрат на оплату послуг адвоката та судового збору за подання апеляційної та касаційної скарг, має здійснити господарський суд, який прийматиме рішення по суті спору, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Гоголевський-1" задовольнити частково.

Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 11.12.2023 і постанову Центрального апеляційного господарського суду від 21.04.2026 у справі 904/1986/22 скасувати у частині відмови в задоволенні позовних вимог про:

1) визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 12.06.1998 667/н, укладеного між Комітетом комунального майна Дніпропетровської міської ради (продавець) та фізичною особою Рогожаном В. В. (покупець), посвідченого приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Олійник С. В. за реєстровим 2084;

2) скасування реєстрації за Рогожаном В. В. права власності на об`єкт нерухомого майна: магазин - приміщення загальною площею 197,3 м 2 за адресою: АДРЕСА_1 , а саме приміщення літери: "1", "2", "І 1 -3", "X", номери записів про право власності: 17505280 та 16971795, із закриттям розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 804061412101;

3) усунення позивачу перешкод з боку Рогожана В. В. у постійному доступі і користуванні допоміжними приміщеннями в житловому будинку літ. "А-4": у підвалі - сходовою клітиною літ. "І-1" загальною площею 13,7 м 2 , приміщенням X загальною площею 107,8 м 2 ; на першому поверсі - приміщенням літ. "І 1 -3" загальною площею 12,7 м 2 , шляхом надання безперешкодного доступу до вказаних приміщень та демонтажу незаконно зведених стін до цих приміщень: у підвалі - до сходової клітини літ. "І-1" та приміщення X; на першому поверсі - до приміщення літ. "І 1 -3", яке є наскрізним проходом з двору будинку до просп. Д. Яворницького, для здійснення обслуговування мереж тепло-, електро-, водопостачання, водовідведення; відновлення у підвалі зруйнованої сходової клітини літ. "І-1" загальною площею 13,7 м 2 .

Справу 904/1986/22 передати на новий розгляд у зазначеній частині позову до Господарського суду Дніпропетровської області.

У частині відмови в задоволенні решти позовних вимог рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 11.12.2023 і постанову Центрального апеляційного господарського суду від 21.04.2026 у справі 904/1986/22 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Ю. Я. Чумак

Судді Т. Б. Дроботова

Н. О. Багай