Судебный акт по делу № 910/12038/25

?

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 вересня 2026 року

м. Київ

cправа 910/12038/25

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Волковицької Н. О., Рогач Л. І.,

секретаря судового засідання - Кондратюк Л. М.,

розглянувши касаційну скаргу Київської міської ради на постанову Північного апеляційного господарського суду від 11.06.2026 (колегія суддів: Сибіга О. М., Гончаров С. А., Тищенко О. В.), рішення Господарського суду міста Києва від 10.12.2025 та додаткове рішення Господарського суду міста Києва від 23.12.2025 (суддя Чебикіна С. О.) у справі

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал Істейт Ф.К.А.У." до Київської міської ради про визнання додаткової угоди укладеною,

за участю:

представника позивача - Грунської М. О.,

представника відповідача - Поліщук М. В.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Ріал Істейт Ф.К.А.У." (далі - ТОВ "Ріал Істейт Ф.К.А.У.") звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення на той самий строк - 10 років (із 02.03.2022 до 02.03.2032) й на тих самих умовах договору оренди земельної ділянки від 27.02.2012, укладеного між позивачем та відповідачем щодо земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:78:130:0016, на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі", Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" та статті 126-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).

2. Позовні вимоги обґрунтовані порушенням відповідачем переважного права позивача на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

3. 27.02.2012 між Публічним акціонерним товариством "Завод Укркабель" (первісний орендар) та Київською міською радою (орендодавець) укладено договір оренди земельної ділянки, який посвідчено 27.02.2012 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т. М. за реєстровим 222 та зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що у книзі записів державної реєстрації договорів зроблено запис від 02.03.2012 за 78-6-00675.

4. За умовами договору орендодавець передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:78:130:0016 площею 3992 кв. м на просп. Московському (просп. Степана Бандери), 15-А в Оболонському районі м. Києва для організації благоустрою території з влаштуванням гостьової автостоянки (пункти 1.1, 2.1 договору).

5. Строк дії договору 10 років. Договір набуває чинності з моменту його державної реєстрації (пункт 3.1 договору).

6. 27.02.2012 проведено державну реєстрацію права оренди Публічного акціонерного товариства "Завод Укркабель" на земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:78:130:0016 площею 3992 кв. м на просп. Московському (просп. Степана Бандери), 15-а в Оболонському районі м. Києва.

7. 02.03.2012 за актом приймання-передачі орендодавець передав, а первісний орендар прийняв в оренду вказану земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:78:130:0016 площею 3992 кв. м.

8. 07.09.2012 між Київською міською радою та ТОВ "Ріал Істейт Ф.К.А.У." (орендар) укладено договір про внесення змін до договору, яким первісного орендаря замінено на позивача.

9. 07.09.2012 договір про внесення змін до договору посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т. М. за реєстровим 765, 766 та зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що у книзі записів державної реєстрації договорів зроблено запис від 11.09.2012 за 78-6-00693.

10. 07.09.2012 проведено державну реєстрацію права оренди ТОВ "Ріал Істейт Ф.К.А.У." на земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:78:130:0016 площею 3992 кв. м на просп. Московському (просп. Степана Бандери), 15-А в Оболонському районі м. Києва.

11. 10.09.2012 за актом приймання-передачі орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду вказану земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:78:130:0016 площею 3992 кв. м.

12. Відповідно до пункту 11.6 договору після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар за умови належного виконання своїх обов`язків має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію та сплачувати орендну плату за період від дня закінчення дії цього договору до дня поновлення його дії у порядку та розмірах, встановлених цим договором.

13. 18.11.2021 ТОВ "Ріал Істейт Ф.К.А.У." звернулося до Київської міської ради з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки, до якого додано, зокрема, проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки.

14. Листом від 07.04.2022 Департамент земельних ресурсів повідомив ТОВ "Ріал Істейт Ф.К.А.У.", що Департаментом підготовлено та передано до Київської міської ради проєкт рішення про поновлення договору оренди земельної ділянки для подальшого розгляду згідно з Регламентом Київської міської ради.

15. 03.05.2022 Київською міською радою підготовлено проєкт рішення "Про поновлення ТОВ "Ріал Істейт Ф.К.А.У." договору оренди земельної ділянки від 02.03.2012 78-6-00675", відповідно до якого вирішено поновити на 10 років ТОВ " Ріал Істейт Ф.К.А.У." договір оренди земельної ділянки від 02.03.2012 78-6-00675.

16. Однак вказане рішення Київською міською радою не прийнято.

17. З огляду на те, що проєкт рішення так і не було включено до порядку денного, 19.02.2024 ТОВ "Ріал Істейт Ф.К.А.У." звернулося до Київської міської ради з листом, в якому просило вирішити питання про поновлення договору оренди земельної ділянки від 02.03.2012 78-6-00675.

18. У відповідь на вказаний лист 14.03.2024 Київська міська рада повідомила позивача про те, що проєкти рішень розглядаються відповідно до графіка засідань постійних комісій, а проєкт рішення щодо земельної ділянки перебуває на розгляді.

19. Позивач зазначає, що після закінчення строку договору оренди не припинив користуватися земельною ділянкою, на якій розташований належний йому на праві власності об`єкт нерухомого майна, сплачував орендну плату за її користування у період із 2015 року по липень 2025 року.

20. У зв`язку з порушенням Київською міською радою права ТОВ "Ріал Істейт Ф.К.А.У." на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк позивач звернувся до суду з цим позовом про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення на той самий строк та на тих самих умовах договору оренди земельної ділянки від 27.02.2012.

Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

21. 10.12.2025 Господарський суд міста Києва ухвалив рішення про задоволення позову та 23.12.2025 ухвалив додаткове рішення про часткове задоволення заяви про ухвалення додаткового рішення щодо стягнення витрат на професійну правничу допомогу.

22. 11.06.2026 Північний апеляційний господарський суд ухвалив постанову про залишення без змін рішення Господарського суду міста Києва від 10.12.2025 та додаткового рішення Господарського суду міста Києва від 23.12.2025.

23. Судові рішення мотивовані тим, що позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для прийняття рішення уповноваженого органу про поновлення договору оренди на новий строк. Однак відповідач у порушення вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі" у визначений законом строк без поважних причин відповіді на звернення позивача від 18.11.2021 про поновлення договору оренди земельної ділянки не надав, про укладення відповідної додаткової угоди або про відмову у її укладенні позивача не повідомив. За наведених обставин суд першої інстанції, з яким погодився й апеляційний суд, визнав дії відповідача щодо ненадання відповіді на лист-повідомлення позивача від 18.11.2021 і неукладення додаткової угоди до договору протиправними та такими, що порушують права та охоронювані законом інтереси позивача.

Короткий зміст касаційної скарги

24. Київська міська рада звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення судів попередніх інстанцій та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.

25. Підставою касаційного оскарження скаржник визначив пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) , наполягаючи на тому, що оскаржувані судові рішення прийняті без урахування висновків Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених:

- у постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі 903/1030/19, згідно з яким для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність, зокрема, такого юридичного факту, як належне виконання орендарем своїх обов`язків за договором оренди;

- у постанові Верховного Суду від 27.01.2026 у справі 927/956/24, у якій зазначено про те, що необхідною передумовою звільнення орендарів земельних ділянок державної та комунальної власності від сплати орендної плати з 01.01.2023 визначено розташування орендованих земельних ділянок у спірний період (2023 рік) на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих російською федерацією територіях України, включених до Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, затвердженого наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22.12.2022 309.

26. Узагальнено доводи скаржника зводяться до того, що суди попередніх інстанцій неповно з`ясували обставини справи та порушили стандарт доказування (вірогідності доказів), безпідставно визнавши доведеним належне виконання позивачем умов договору оренди. На переконання відповідача, позивач є недобросовісним орендарем, оскільки земельна ділянка не використовується за цільовим призначенням, гостьова автостоянка не облаштована, а організація благоустрою не здійснювалась.

27. Cкаржник також стверджує про порушення орендарем приписів статті 21 Закону України "Про оренду землі" та статті 43, підпункту 69.14 пункту 69 розділу ХХ "Перехідні положення" Податкового кодексу України (далі - ПК України). Зокрема, відповідач вказує, що позивач пропустив 1095-денний строк для коригування та повернення переплати з орендної плати, яка виникла у 2015 році, а також протиправно ухилився від сплати орендних платежів за період із 01.06.2022 по 31.12.2022, оскільки активні бойові дії на території м. Києва завершилися 30.04.2022, що виключає пільгове звільнення від плати за землю в зазначений період.

Короткий зміст відзиву на касаційну скаргу

28. У відзиві на касаційну скаргу ТОВ "Ріал Істейт Ф.К.А.У." просить залишити її без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін, наполягаючи на дотриманні господарськими судами норм матеріального та процесуального права, оскільки їхні висновки повністю відповідають правовим позиціям Верховного Суду щодо порушення відповідачем переважного права позивача на укладання нового договору оренди землі у разі належного виконання орендарем обов`язків за договором.

29. ТОВ "Ріал Істейт Ф.К.А.У." стверджує, що факт належної сплати оренди у період з 2015 року доведено первинними банківськими документами, що було встановлено судом першої інстанції. При цьому позивач правомірно не сплачував орендну плату з березня по грудень 2022 року, оскільки м. Київ у 2022 році було віднесено до територій активних бойових дій, у зв`язку з чим позивач законно скористався податковою пільгою, передбаченою підпунктом 69.14 пункту 69 ПК України.

Позиція Верховного Суду

30. Відповідно до статті 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

31. Згідно зі статтею 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

32. Порядок поновлення договору оренди землі на новий строк у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами регламентовано частинами першою - п`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент закінчення строку дії договору оренди та на момент звернення з позовом у цій справі).

33. Так, відповідно до частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

34. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі (частина друга).

35. При цьому обов`язковою умовою для реалізації передбаченого статтею 33 Закону України "Про оренду землі" переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк, у тому числі в судовому порядку, є належне виконання орендарем умов договору оренди землі , тобто добросовісність орендаря. Орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.

Аналогічні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 16.04.2025 у справі 926/1565/24, від 25.09.2024 у справі 912/944/23, від 20.05.2020 у справі 905/650/19, від 15.05.2019 у справі 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі 912/3810/16, від 06.11.2024 у справі 927/1237/23.

36. Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (постанова Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі 903/1030/19, на яку посилається скаржник у касаційній скарзі, а також постанови від 10.04.2018 у справі 594/376/17-ц, від 22.08.2020 у справах 313/350/16-ц і 159/5756/18).

37. Водночас, як вбачається з матеріалів справи та оскаржуваних судових рішень, Київська міська рада послідовно заперечувала проти поновлення договору з підстав його неналежного виконання орендарем.

38. Заперечуючи проти задоволення позовних вимог, відповідач наголошував на недотриманні позивачем приписів статті 21 Закону України "Про оренду землі" в частині повної та своєчасної сплати орендної плати за землю, внаслідок чого позивач втратив переважне право на поновлення договору оренди у зв`язку з неналежним виконанням умов договору.

39. У касаційній скарзі Київська міська рада також наголошує на тому, що суди попередніх інстанцій не надали належної оцінки податковим деклараціям позивача, згідно з якими коригування податкового зобов`язання та використання переплати, що виникла у 2015 році, було здійснено з порушенням строків, передбачених ПК України, та зазначає, що позивач неправомірно не сплачував орендну плату за період із 01.06.2022 по 31.12.2022, оскільки право на звільнення від плати за землю у зв`язку з веденням активних бойових дій у м. Києві діяло лише до 31.05.2022.

40. Крім того, Київська міська рада у судах попередніх інстанцій (у запереченнях проти позову та в апеляційній скарзі) наголошувала на тому, що земельна ділянка не використовується, гостьова автостоянка не облаштована, а організація благоустрою на території не здійснювалась.

41. Колегія суддів звертає увагу, що відповідно до пунктів 1.1 та 2.1 договору оренди від 27.02.2012 спірну земельну ділянку було передано в оренду саме для організації благоустрою території з влаштуванням гостьової автостоянки.

42. Задовольняючи позовні вимоги, суди попередніх інстанцій зосередили свою увагу виключно на процедурних аспектах реалізації права на поновлення договору. Суди констатували, що орендар вчасно звернувся з листом-повідомленням, а орендодавець підготував проєкт рішення, але не прийняв його, чим допустив недобросовісну поведінку.

43. Однак, суди залишили поза увагою той факт, що необхідною та безальтернативною передумовою для поновлення договору оренди землі в силу приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі" є саме належне виконання орендарем всіх своїх обов`язків за цим договором.

44. Суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, не надав належної правової оцінки та не дослідив зібрані у справі докази в контексті фактичного використання земельної ділянки за її цільовим призначенням (зокрема, щодо факту облаштування гостьової автостоянки та здійснення благоустрою, як це передбачено пунктом 1.1 договору).

45. Колегія суддів вважає такі висновки судів передчасними, оскільки зі змісту судових рішень не вбачається, яким саме доказам була надана оцінка та на підставі яких мотивів суди відхилили конкретні аргументи орендодавця.

46. Зокрема, суди не дослідили жодного доказу та не встановили жодної обставини щодо фактичного використання земельної ділянки за цільовим призначенням. Судові рішення не містять висновків щодо того, чи була фактично облаштована гостьова автостоянка та чи здійснювався благоустрій території, як того вимагає пункт 1.1 договору, та чи підтверджується це належними доказами (актами перевірок, фотофіксацією, документами про введення в експлуатацію тощо).

47. Суди не надали правової оцінки доводам сторін щодо повноти сплати орендної плати у розрізі норм ПК України, а саме: не дослідили зміст наданих позивачем податкових декларацій, виписок та довідок у їх сукупності з метою перевірки тверджень відповідача про штучне використання переплати 2015 року поза межами строків, визначених статтею 43 ПК України.

48. Крім того, суди ухилилися від аналізу правомірності застосування позивачем пільги щодо несплати орендної плати за період з 01.06.2022 по 31.12.2022, а також не надали тлумачення підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу ХХ ПК України (у редакції, чинній для правовідносин 2022 року) у взаємозв`язку з наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України 309, і не встановили, чи залежало право на звільнення від орендної плати у 2022 році від дати фактичного завершення бойових дій на відповідній території.

49. Разом з цим, відхиляючи доводи відповідача щодо порушення позивачем порядку сплати орендної плати у 2022 році, суди не дослідили в повній мірі обґрунтованість застосування позивачем податкової пільги, передбаченої підпунктом 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу ХХ "Перехідні положення" ПК України, за період з 01.06.2022 по 31.12.2022 у співставленні з нормами наказу Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22.12.2022 309 та рішеннями Київської міської ради щодо місцевих податків і зборів. Також суди ухилилися від належної перевірки доводів відповідача щодо дотримання позивачем строків коригування податкових зобов`язань та зарахування переплати за 2015 рік у рахунок майбутніх платежів.

50. Водночас обставини щодо наявності заборгованості орендаря з орендної плати входять в предмет доказування у спірних правовідносинах.

51. Відповідно до статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

52. Оскаржувані рішення судів попередніх інстанцій вказаним вимогам процесуального закону не відповідають, оскільки суди не встановили в повному обсязі обставин, які мають суттєве значення для правильного вирішення спору, а саме - чи дійсно мало місце належне виконання орендарем усіх умов договору оренди в сукупності (як фінансових, так і цільових).

53. Зважаючи на те, що суд касаційної інстанції в силу імперативних приписів статті 300 ГПК України позбавлений права самостійно досліджувати докази, встановлювати та визнавати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні, оскаржувані судові рішення підлягають скасуванню, а справа - направленню на новий розгляд до суду першої інстанції.

54. Під час нового розгляду справи суду першої інстанції слід урахувати викладене, повно та всебічно перевірити обставини належного виконання позивачем умов договору оренди земельної ділянки, зокрема щодо цільового використання ділянки та повноти сплати орендних платежів, надати належну оцінку всім доводам сторін та ухвалити законне і обґрунтоване рішення відповідно до норм матеріального і процесуального права.

Щодо додаткового рішення

55. Відповідно до сталої практики Верховного Суду, додаткове рішення - це акт правосуддя, яким усуваються недоліки судового рішення, пов`язані з порушенням вимог щодо його повноти. Водночас додаткове рішення не може змінити суті основного рішення або містити в собі висновки про права та обов`язки осіб, які не брали участі у справі, чи вирішувати вимоги, не досліджені в судовому засіданні. Тобто додаткове рішення є невід`ємною частиною рішення у справі. У разі скасування рішення у справі ухвалене додаткове рішення втрачає силу.

56. Як виснувала Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.07.2023 у справі 904/8884/21 (а також вказано у постановах Верховного Суду від 10.02.2026 у справі 917/1157/25, від 15.10.2025 у справі 925/833/23), у разі скасування основного судового рішення у справі, ухвалене додаткове рішення втрачає силу та підлягає скасуванню.

57. Оскільки оскаржувані рішення судів попередніх інстанцій по суті спору підлягають скасуванню через допущені порушення норм матеріального та процесуального права, додаткове рішення Господарського суду міста Києва від 23.12.2025 про розподіл судових витрат також не може залишатися в силі та підлягає безумовному скасуванню.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

58. Відповідно до пункту 2 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд.

59. Згідно з частиною третьою статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи.

Судові витрати

60. Оскільки справа направляється на новий розгляд до суду першої інстанції, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Київської міської ради задовольнити частково.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 11.06.2026, рішення Господарського суду міста Києва від 10.12.2025 та додаткове рішення Господарського суду міста Києва від 23.12.2025 - скасувати, а справу 910/12038/25 передати на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та не підлягає оскарженню.

Суддя Є. В. Краснов

Суддя Н. О. Волковицька

Суддя Л. І. Рогач