Постанова по делу № 918/1098/25

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 серпня 2026 року

м. Київ

cправа 918/1098/25

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Кібенко О.Р. - головуючий, Мамалуй О.О., Студенець В.І.,

за участю секретаря судового засідання - Цвілюка Б.В.,

представників учасників справи:

Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговельно-виробнича фірма "Дімол" - Гродовська О.П.,

Товариства з обмеженою відповідальністю "Таві Плюс" - Нікольченко Б.Б.

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговельно-виробнича фірма "Дімол"

на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 27.05.2026 (колегія суддів: Мельник О.В., Гудак А.В., Петухов М.Г.)

у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговельно-виробнича фірма "Дімол" (далі - ТОВ "Дімол")

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Таві Плюс" (далі - ТОВ "Таві Плюс")

про стягнення коштів у сумі 13 328 612,40 грн.

СУТЬ СПОРУ

1. ТОВ "Таві Плюс" (орендодавець) та ТОВ "Дімол" (орендар) протягом 2018 - 2024 років уклали чотири послідовні договори оренди тих самих частин нежитлових приміщень - складського приміщення площею 870 кв.м та офісного приміщення площею 102 кв.м. За час користування об`єктом оренди орендар здійснив у ньому ремонтні та будівельні роботи, які вважає невід`ємними поліпшеннями орендованого майна, а також встановив обладнання, необхідне для здійснення його господарської діяльності.

2. Влітку 2025 року, під час дії останнього з договорів, між сторонами виник конфлікт щодо взаємних грошових вимог: орендодавець вимагав погашення заборгованості з орендної плати, а орендар - відшкодування вартості невід`ємних поліпшень. Урегулювати спір у позасудовому порядку сторонам не вдалося.

3. Орендар звернувся до суду з позовом, у якому просив стягнути з орендодавця 13 328 612,40 грн вартості невід`ємних поліпшень орендованого майна. Він стверджував, що орендодавець був обізнаний про проведення робіт, не заперечував проти них, продовжував орендні відносини, а умови договорів передбачали право орендаря проводити ремонт і реконструкцію та обов`язок орендодавця компенсувати відповідні витрати.

4. Орендодавець заперечував надання згоди на поліпшення та вказував, що позивач не довів виконання заявлених робіт саме в переданих йому в оренду частинах будівель.

5. Суд першої інстанції позов задовольнив. Апеляційний господарський суд це рішення скасував та в позові відмовив з тих підстав, що (І) позивач не отримав письмової згоди орендодавця на поліпшення; (ІІ) висновок експерта стосується будівель іншої площі, ніж орендовані приміщення, тому не підтверджує виконання робіт саме в об`єкті оренди.

6. Орендар звернувся з касаційною скаргою до Верховного Суду.

7. Перед Верховним Судом постали такі питання:

- у якій формі має бути надана згода наймодавця на поліпшення орендованого майна для застосування ст.778 Цивільного кодексу України: чи обов`язково вона має бути оформлена окремим письмовим документом, чи може випливати з умов договору та погодженої сторонами поведінки;

- чи є згода наймодавця на проведення певних робіт водночас згодою на компенсацію їх вартості, чи ці питання мають оцінюватися окремо з урахуванням установленого договором правового режиму відповідних робіт;

- чи можуть сторони договору оренди, керуючись принципом свободи договору, визначити порядок, умови та строки компенсації вартості поліпшень інакше, ніж це передбачено загальними положеннями статей 776, 778 Цивільного кодексу України;

- з якого моменту в орендаря виникає право вимагати компенсації, якщо договором її виплату пов`язано з припиненням (розірванням) договору, поверненням орендованого майна та спливом установленого договором строку: чи існує це право з моменту виконання робіт, а зазначені обставини визначають лише строк виконання обов`язку, чи саме їх настання є умовою виникнення права на компенсацію?

8. Верховний Суд частково задовольнив касаційну скаргу, виходячи з таких мотивів.

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій

9. ТОВ "Таві Плюс" (орендодавець) та ТОВ "Дімол" (орендар) уклали послідовні договори оренди нежитлового приміщення 210 від 27.04.2018, 239 від 01.01.2020, 257 від 01.01.2022 та 284 від 01.01.2024 (строк оренди за останнім був установлений з 01.01.2024 по 31.12.2025). Предметом усіх чотирьох договорів були ті самі частини нежитлових приміщень.

10. За умовами п.1.1 договорів орендодавець передає, а орендар приймає у тимчасове платне користування (оренду) частини нежитлових приміщень, а саме, складське приміщення загальною площею 870,0 кв.м. та офісне приміщення площею 102,0 кв.м., за адресою: м. Рівне, вул. М. Старицького, 50-А. Приміщення передаються в оренду з метою їх використання орендарем для здійснення його господарської діяльності, в тому числі, але не виключно: збереження товарно-матеріальних цінностей, відкриття точок продажу продукції та товарів, здійснення виробництва продукції, розміщення обладнання для виробництва продукції, надання послуг, розміщення працівників орендаря та з іншою метою, що не заборонена чинним законодавством України.

11. Згідно з п.2.4 договорів орендар зобов`язується виконувати переобладнання та перебудову несучих стін та конструкцій тільки за письмовою згодою орендодавця.

12. Відповідно до п.2.5 (2.6) договорів все обладнання, встановлене орендарем за його рахунок, яке стало невід`ємною частиною приміщень, та не може бути відокремлено без пошкоджень стін, підлоги та стелі переходить у власність орендодавця після сплати його вартості орендарю. При розірванні договору орендодавець відшкодовує орендарю всі витрати понесені останнім по капітальному ремонту об`єкта оренди. Вказані відшкодування повинні бути здійснені у двохмісячний термін після повернення об`єкта оренди орендодавцю. Орендар використовує орендовані приміщення виключно за призначенням, вказаним в п.1.1 договору. Використання приміщень для інших цілей дозволяється тільки за згодою орендодавця.

13. На підтвердження передачі приміщення сторони договору склали акти прийому-передачі нежитлового приміщення 1 від 03.05.2018 (додаток до договору 210), від 01.01.2021 (додаток до договору 239), від 01.01.2022 (додаток до договору 257). Складення акта приймання-передачі до договору 284 від 01.01.2024 судами попередніх інстанцій не встановлено.

14. Згідно вказаних актів, стан приміщень на момент передачі придатний для використання за призначенням, відповідає чинним технічним і санітарним нормам.

15. За час ведення своєї господарської діяльності в орендованих приміщеннях позивач здійснив невід`ємні поліпшення, а також встановив обладнання, необхідне для здійснення господарської діяльності позивача.

16. 25.07.2025 відповідач направив на адресу позивача претензію щодо заборгованості, яка виникла внаслідок несплати орендної плати згідно договору 284 від 01.01.2024.

17. У відповідь на вказану претензію позивач надіслав лист від 08.08.2025, у якому запропонував орендодавцю вирішити питання шляхом переговорів.

18. 09.10.2025 на адресу відповідача було направлено повідомлення про оплату оренди та відшкодування невід`ємних поліпшень орендованого майна позивачем.

19. Враховуючи відсутність відповіді на вказану вимогу, невідшкодування відповідачем у добровільному порядку невід`ємних поліпшень нежитлового приміщення, ТОВ "Дімол" звернулось з позовом до суду.

20. Згідно з висновком будівельно-технічної експертизи 3 від 03.10.2025, в адмінбудівлі, літ. "А-2" загальною площею 391,4 кв.м. за адресою: м.Рівне, вул. Старицького М., буд.50а та в будівлі складу, літ "Б-1", загальною площею 2836,9 кв.м. за тією ж адресою, виконані ремонтні та будівельні роботи, які відносяться до невід`ємних поліпшень нерухомого майна (нежитлових приміщень), вартість яких на момент проведення експертизи становить 13 328 612,40 грн.

Короткий зміст позовних вимог і заперечень

21. У листопаді 2025 року ТОВ "Дімол" звернулося до Господарського суду Рівненської області з позовом до ТОВ "Таві Плюс", в якому просив стягнути вартість здійснених невід`ємних поліпшень в орендованому майні у розмірі 13 328 612,40 грн.

22. В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що у процесі користування об`єктом оренди позивачем за згодою відповідача були здійснені невід`ємні поліпшення орендованого майна на суму 13 328 612,40 грн, що підтверджується висновком будівельно-технічної експертизи від 03.10.2025 3. Про початок робіт було повідомлено відповідача листом від 15.05.2018; представники відповідача допускалися на територію орендованих приміщень, жодних заперечень з боку відповідача не було. Починаючи з літа 2025 року позивач намагався вийти на стадію переговорів із відповідачем щодо відшкодування поліпшень, однак, сторони згоди не дійшли, а відповідач відмовився виплачувати вартість поліпшень.

23. Відповідач позовні вимоги не визнав та зазначив, що за умовами договорів оренди, орендар мав право виконувати переобладнання та перебудову несучих стін та конструкцій тільки за письмовою згодою орендодавця. Лист про початок робіт від 15.05.2018 не містить письмової згоди на проведення саме поліпшень орендованого майна. Вказаний лист відсутній в документаціях відповідача, а відтак, є недопустимим доказом. Твердження про допуск представників відповідача на територію орендованих приміщень та відсутність заперечень щодо здійснення поліпшень майна не підтверджені доказами. Акти приймання-передачі орендованих приміщень, які підписувалися представниками орендаря та орендодавця не містять відомостей про зміну (поліпшення) орендованих приміщень або проведення будь-яких робіт в приміщеннях. Частина 5 ст.778 Цивільного кодексу України (далі - ЦК) прямо визначає, що якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості. Відсутність у орендаря письмової згоди уповноваженого представника орендодавця не надає йому права на відшкодування вартості поліпшень.

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

24. Господарський суд Рівненської області рішенням від 09.02.2026 позов задовольнив.

25. Суд першої інстанції дійшов висновку, що поліпшення орендованого майна були здійснені за згодою відповідача, що підтверджується обставинами справи, а саме всі роботи по поліпшенню орендованого майна відбувались починаючи з моменту оренди приміщення; здійснювались постійні допуски представників відповідача на територію орендованих приміщень, жодних заперечень з боку відповідача не було, а навпаки, систематично впродовж 7 років між позивачем та відповідачем укладались договори оренди цих приміщень; починаючи з моменту укладення договору оренди нежитлових приміщень, моменту повідомлення про початок виконання робіт відповідач не висловив жодного заперечення, щодо здійснення поліпшень майна.

26. Суд врахував надані позивачем докази на підтвердження проведення будівельних робіт, а також висновок будівельно-технічної експертизи від 03.10.2025 року 3 та зазначив, що факт виконання невід`ємних поліпшень, що були здійснені у нежитловому приміщенні за адресою: м. Рівне, вул. М.Старицького, 50 А підтверджено. Зазначив, що позивачем у період дії договору оренди фактично були здійснені невід`ємні поліпшення орендованого нежитлового приміщення, які суттєво покращили його технічний і функціональний стан, збільшили вартість та придатність об`єкта до використання за цільовим призначенням. Оскільки поліпшення орендованого майна відносяться до невід`ємних, здійснені орендарем за рахунок власних коштів та за згодою орендодавця, а невід`ємний характер здійснених позивачем поліпшень підтверджений експертом на суму 13 328 612,40 грн, наявні підстави для компенсації орендарю вартості здійснених поліпшень орендованого майна та задоволення позову у повному обсязі.

27. Північно-західний апеляційний господарський суд постановою від 27.05.2026 скасував рішення Господарського суду Рівненської області від 09.02.2026 та ухвалив нове рішення, яким у задоволенні позову відмовив.

28. Постанова суду апеляційної інстанції мотивована, зокрема, таким:

- відповідно до п.2.4 договорів оренди, орендар зобов`язаний здійснювати переобладнання та перебудову несучих стін і конструкцій виключно за письмовою згодою орендодавця; отже, сторони погодили необхідність отримання саме письмової згоди орендодавця на проведення робіт, пов`язаних зі зміною об`єкта оренди;

- цивільним законодавством та умовами укладених між сторонами договорів передбачено право орендаря на відшкодування вартості лише тих поліпшень орендованого майна, які здійснені за згодою орендодавця; відповідно, якщо орендодавець надає згоду на проведення таких поліпшень, він погоджується прийняти майно після їх здійснення та відшкодувати орендарю витрати на невід`ємні поліпшення, що узгоджується з правовою позицією, викладеною Верховним Судом у постанові від 12.08.2020 у справі 906/674/17;

- відповідно до ст.205 ЦК у випадках, встановлених договором або законом, воля сторони до вчинення правочину може виражатися її мовчанням; аналіз змісту укладених між сторонами договорів оренди свідчить про те, що можливість надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень шляхом мовчання сторонами не передбачалася; водночас, сторони погодили необхідність отримання письмової згоди орендодавця на проведення відповідних робіт, а тому надання такої згоди в усній формі також не відповідало умовам укладених договорів;

- будь-яких належних та допустимих доказів у розумінні статей 76, 77 ГПК, які б підтверджували надання відповідачем письмової згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна та свідчили про його волевиявлення щодо проведення таких робіт, позивач не надав; сам факт повідомлення орендодавця листом від 15.05.2018 про початок проведення робіт не є тотожним наданню згоди на здійснення невід`ємних поліпшень; акти приймання-передачі орендованих приміщень не містять відомостей про зміну (поліпшення) орендованих приміщень або проведення будь-яких будівельних та ремонтних робіт у них; самі лише посилання позивача на обізнаність відповідача щодо проведення робіт, відсутність заперечень з його боку, а також продовження орендних правовідносин не можуть вважатися належним доказом виконання вимог ст.778 ЦК щодо отримання згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень;

- висновок будівельно-технічної експертизи 3 від 03.10.2025 не підтверджує проведення ремонтних та будівельних робіт саме в орендованих приміщеннях, оскільки експертом проведено дослідження щодо об`єктів нерухомості іншої площі та функціонального призначення, ніж ті, що були предметом оренди відповідних договорів.

Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги, відзиву на касаційну скаргу

29. 13.06.2026 ТОВ "Дімол" через систему Електронний суд звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 27.05.2026, а рішення Господарського суду Рівненської області від 09.02.2026 - залишити в силі.

30. На виконання вимог п.5 ч.2 ст.290 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК) ТОВ "Дімол" зазначає, що підставою касаційного оскарження постанови Північно-західного апеляційного господарського суду від 27.05.2026 є п.3 ч.2 ст.287 ГПК, а саме відсутність висновку Верховного Суду щодо застосування ч.1 ст.778 ЦК.

31. Скаржник стверджує, що договори вимагали письмової згоди орендодавця лише на втручання в несучі стіни та конструкції, але не встановлювали такої форми згоди для інших невід`ємних поліпшень. Для інших робіт згода могла бути виражена в інший спосіб, а умови договорів уже передбачали право орендаря проводити відповідні роботи. Відповідач отримав лист від 15.05.2018, був обізнаним про виконання робіт, не заперечував проти їх проведення та в подальшому уклав договори оренди тих самих приміщень

32. Скаржник також зауважує, що при ухваленні оскаржуваної постанови суд апеляційної інстанції належним чином не дослідив висновок будівельно-технічної експертизи 3 від 03.10.2025; провів судове засіданні 26.05.2026 без участі ТОВ "Дімол", всупереч вимогам п.2 ч.2 ст.202 ГПК розглянув справу за відсутності його представника, хоча було подано клопотання про перенесення розгляду справи із доказами поважності причини неявки в судове засідання.

33. 20.07.2026 ТОВ "Таві Плюс" через систему Електронний суд подало відзив, у якому просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувану постанову - без змін.

34. У відзиві зазначає, зокрема, таке:

- касаційне провадження відкрито виключно з підстави, передбаченої п.3 ч.2 ст.287 ГПК; доводи щодо оцінки експертного висновку та розгляду справи за відсутності представника позивача не є підставами для відкриття касаційного провадження;

- мовчання може виражати волю сторони лише у випадках, установлених договором або законом; позивач не довів надання згоди в будь-якій формі, а лист про початок робіт не давав змоги визначити їх перелік, обсяг, характер і вартість;

- обґрунтованим є висновок апеляційного суду про те, що експерт дослідив будівлі іншої площі та функціонального призначення, ніж передані позивачу в оренду приміщення.

Рух справи в суді касаційної інстанції

35. Верховний Суд ухвалою від 03.07.2026 відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою ТОВ "Дімол" та призначив розгляд касаційної скарги у відкритому судовому засіданні на 05.08.2026.

36. 29.07.2026 від ТОВ "Дімол" та 04.08.2026 від ТОВ "Таві Плюс" надійшли додаткові пояснення, які залишаються без розгляду з огляду на те, що Верховний Суд не надавав дозволу на їх подання (ч.5 ст.161 ГПК).

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Щодо згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень та її форми

37. Частини 1, 3 та 5 ст.778 ЦК передбачають, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення зроблено за такою згодою, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю; якщо невід`ємні поліпшення зроблено без згоди, право на відшкодування їх вартості не виникає.

38. Отже, для виникнення в орендаря права на компенсацію за ст.778 ЦК необхідно встановити у сукупності: які саме зміни орендованої речі здійснено; чи надав орендодавець згоду на такі зміни; чи є поліпшення невід`ємними; які необхідні витрати поніс орендар; чи стосуються вони саме переданої в оренду речі.

39. Обізнаність орендодавця про проведення робіт, відсутність заперечень або продовження орендних відносин самі по собі не звільняють орендаря від доведення волевиявлення орендодавця дозволити відповідні зміни речі. Відсутність такої згоди має наслідком втрату права на відшкодування вартості невід`ємних поліпшень, що визначено ч.5 ст.778 ЦК (постанови Верховного Суду від 02.12.2020 у справі 910/5446/19 та від 07.02.2024 у справі 911/854/19).

40. Водночас статті 776 та 778 ЦК регулюють різні за правовою природою відносини. Стаття 776 ЦК визначає розподіл між сторонами обов`язків щодо поточного і капітального ремонту речі, необхідного для її використання за призначенням, та наслідки невиконання наймодавцем обов`язку провести капітальний ремонт. Стаття 778 ЦК регулює зміну стану речі, внаслідок якої поліпшуються її властивості порівняно зі станом на час передання в найм.

41. Разом із тим ці категорії не є взаємовиключними: невід`ємні поліпшення можуть бути здійснені як у межах поточного, так і в межах капітального ремонту. Тому правова кваліфікація наслідків виконаних робіт не може ґрунтуватися лише на їх назві як ремонту, реконструкції чи поліпшень; суд має встановити мету, характер і наслідки робіт, а також зміст погоджених сторонами умов (постанови Верховного Суду від 29.03.2023 у справі 758/12462/20-ц та від 17.09.2024 у справі 906/1423/20).

42. Предметом позову в цій справі є стягнення заявленої орендарем вартості невід`ємних поліпшень. Однак сам факт технічного віднесення сукупності ремонтних і будівельних робіт до невід`ємних поліпшень не визначає автоматично ані наявності згоди орендодавця, ані договірного джерела та строку виконання обов`язку з їх компенсації.

43. Для вирішення цього спору необхідно розмежувати: дозвіл орендарю виконувати певні роботи; згоду орендодавця на зміну стану речі у розумінні ст.778 ЦК; домовленість сторін про те, хто несе витрати та за яких умов вони відшкодовуються. Ці волевиявлення можуть міститися в одній умові договору, але не є тотожними за своїми правовими наслідками.

44. Стаття 778 ЦК не встановлює спеціальної форми згоди наймодавця на поліпшення речі. Її форма визначається загальними положеннями ЦК про правочини та умовами договору.

45. Оскільки сторонами спірних правовідносин є юридичні особи, відповідне волевиявлення має бути вчинене у письмовій формі (статті 205, 207, 208 ЦК). Водночас письмова згода не обов`язково оформлюється окремим документом: вона може бути виражена в договорі оренди або в іншому документі, з якого можливо встановити, на які зміни речі погодився орендодавець.

46. Такий підхід узгоджується з п.5.5 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 12 "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна", за яким згода орендодавця має бути викладена у певній документальній формі, якщо можливість учинення відповідних дій не передбачена у самому договорі оренди.

47. У постанові від 13.03.2019 у справі 756/5342/18 Верховний Суд зазначив, що належними доказами письмової згоди орендодавця на проведення поліпшень орендованого майна можуть бути відповідний лист орендодавця, додаткова угода до договору оренди або ж безпосереднє оформлення такої згоди в самому договорі оренди.

48. Також, у постанові від 12.08.2020 у справі 906/674/17 Верховний Суд наголосив на необхідності встановити, чи надав наймодавець згоду на поліпшення і зазначив про необхідність оцінювати як умови договору про проведення конкретних ремонтних робіт, так і документи про погодження їх обсягу та вартості.

49. Отже, якщо договір передбачає можливість проведення певних робіт, його умови потрібно тлумачити у взаємному зв`язку, з`ясовуючи окремо обсяг наданого орендарю дозволу, порядок погодження змін об`єкта оренди та погоджені сторонами майнові наслідки. Саме по собі право виконати роботи не означає безумовного обов`язку орендодавця компенсувати їх вартість (статті 6, 627, 628, 629 ЦК).

50. Укладені сторонами договори не встановлювали єдиного правового режиму для всіх ремонтних і будівельних робіт та встановленого орендарем обладнання.

51. Умовою про право орендаря проводити поточний ремонт і реконструкцію за власний рахунок сторони погодили можливість виконання таких робіт та поклали витрати на орендаря. Ця умова сама по собі не встановлює обов`язку орендодавця відшкодувати їх вартість.

52. Окреме правило містить п.2.4 договорів: переобладнання та перебудова несучих стін і конструкцій допускалися лише за письмовою згодою орендодавця. Отже, вимога про отримання окремої письмової згоди стосувалася визначеної договором категорії робіт і не могла автоматично поширюватися на всі зміни об`єкта оренди.

53. Щодо обладнання сторони передбачили інший правовий наслідок: установлене орендарем за його рахунок обладнання, яке стало невід`ємною частиною приміщень і не може бути відокремлене без пошкодження стін, підлоги та стелі, переходить у власність орендодавця після сплати його вартості орендарю. Отже, ця умова охоплює лише об`єкти, які відповідають установленим у ній ознакам обладнання, та пов`язує перехід права власності з компенсацією його вартості.

54. Окремо договори врегулювали витрати на капітальний ремонт: орендодавець відшкодовує їх при розірванні договору, а відшкодування здійснюється у двомісячний строк після повернення об`єкта оренди. Тому право вимагати сплати таких витрат залежить не лише від виду і погодження робіт, а й від настання визначених договором обставин.

55. Словосполучення "вказані відшкодування" у п.2.5 (2.6) договорів граматично пов`язує двомісячний строк після повернення об`єкта з передбаченими цим пунктом майновими наслідками щодо невіддільного обладнання та капітального ремонту. У будь-якому разі цей строк безпосередньо поширюється на відшкодування витрат на капітальний ремонт.

56. Таким чином, умови договорів не можуть тлумачитися ані як загальна згода на будь-які невід`ємні поліпшення, ані як безумовний обов`язок орендодавця негайно компенсувати всю вартість виконаних орендарем робіт. Для кожної складової заявленої суми належало встановити, до якої передбаченої договором категорії вона належить, чи було погоджено відповідні роботи, чи передбачено їх компенсацію та чи настав строк виконання такого обов`язку.

57. Апеляційний суд правильно виходив із необхідності згоди орендодавця на невід`ємні поліпшення, однак помилково поширив вимогу п.2.4 договорів про окрему письмову згоду на всі роботи, пов`язані зі зміною об`єкта оренди. Таке тлумачення не відповідає буквальному змісту п.2.4 та не враховує інших умов договорів, які встановлювали різні правові режими для окремих видів робіт і обладнання.

58. Тому доводи касаційної скарги в цій частині підтвердилися. Водночас це не означає, що всі заявлені позивачем роботи були попередньо погоджені договорами або що їх сукупна вартість підлягає компенсації. Встановлення цього потребувало б співвіднесення кожної роботи з відповідною умовою договору та оцінки доказів, що виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції (ч.2 ст.300 ГПК).

59. Отже, встановлена помилка апеляційного суду щодо форми згоди не є достатньою підставою для скасування його постанови та залишення в силі рішення суду першої інстанції.

60. Право на компенсацію за ст.778 ЦК виникає щодо поліпшень саме тієї речі, яку передано наймачу. Тому позивач повинен довести не лише згоду на відповідні зміни, а й виконання робіт в об`єкті оренди, їх невід`ємний характер та розмір необхідних витрат.

61. Згідно з наведеним судами змістом висновку будівельно-технічної експертизи 3 від 03.10.2025 експерт відніс досліджені ремонтні та будівельні роботи до невід`ємних поліпшень і визначив їх сукупну вартість у розмірі 13 328 612,40 грн щодо адміністративної будівлі площею 391,4 кв. м та складу площею 2 836,9 кв. м.

62. Однак загальна технічна кваліфікація досліджених робіт як невід`ємних поліпшень не усуває необхідності встановити їх виконання саме в орендованих частинах будівель площею 102 кв. м і 870 кв. м та визначити, яка частина заявленої суми стосується цих приміщень. Вона також не підміняє правової оцінки того, які договірні умови та майнові наслідки застосовуються до конкретних робіт або обладнання.

63. Апеляційний суд установив, що експерт досліджував будівлі іншої площі, ніж частини приміщень, передані позивачу в оренду, і на цій підставі дійшов окремого висновку про те, що експертний висновок не підтверджує виконання заявлених робіт саме в об`єкті оренди.

64. Цей висновок є самостійною підставою відмови в позові та не залежить від того, чи була належно виражена згода орендодавця на окремі види робіт. Навіть за наявності такої згоди компенсації можуть підлягати лише доведені поліпшення переданого в оренду майна.

65. Скаржник заперечує оцінку судом експертного висновку, однак не пов`язав ці доводи з передбаченою процесуальним законом підставою касаційного оскарження. Касаційне провадження відкрито за п.3 ч.2 ст.287 ГПК - у зв`язку з відсутністю висновку Верховного Суду щодо застосування ч.1 ст.778 ЦК, а не щодо порушень під час дослідження доказів.

66. Скаржник не послався на п.4 ч.2 ст.287 ГПК у взаємозв`язку з відповідними положеннями ст.310 цього Кодексу та не обґрунтував наявності передбаченої ними підстави для скасування постанови. Тому Верховний Суд не переоцінює експертний висновок і не встановлює, у яких саме приміщеннях виконано кожну із заявлених робіт.

67. Верховний Суд також звертає увагу на момент виникнення обов`язку з відшкодування.

68. Стаття 778 ЦК сама по собі не пов`язує право наймача на відшкодування необхідних витрат виключно з припиненням договору найму. Водночас сторони вправі погодити інший порядок та строк виконання цього обов`язку. У такому разі вимога про стягнення коштів може бути задоволена лише після настання встановлених договором обставин.

69. Подібний підхід застосовано Верховним Судом у постанові від 12.08.2020 у справі 906/674/17: висновки про стягнення вартості поліпшень визнано передчасними, оскільки суди достеменно не встановили припинення договору оренди, з яким сам договір пов`язував право орендаря на відшкодування.

70. У цій справі позов подано в листопаді 2025 року під час дії договору 284, строк оренди за яким було встановлено до 31.12.2025. Суди не встановили розірвання цього договору, повернення об`єкта оренди чи спливу двомісячного строку після його повернення. Тому вимога принаймні в частині витрат, які могли бути віднесені до капітального ремонту, могла бути заявлена до настання погодженого сторонами строку її виконання. Однак це питання не охоплюється підставою відкриття касаційного провадження, а необхідні для його остаточного вирішення обставини судами не встановлені, тому Верховний Суд його по суті не вирішує.

71. Отже, хоча підстава касаційного оскарження частково підтвердилася в частині помилкового поширення апеляційним судом вимоги про окрему письмову згоду на всі невід`ємні поліпшення, інша самостійна підстава відмови в позові - недоведеність виконання заявлених робіт саме в орендованих частинах приміщень - у межах відкритого касаційного провадження скаржником не спростована.

Висновок щодо застосування норми права

72. Частина 1 ст.778 ЦК не встановлює спеціальної форми згоди наймодавця на поліпшення речі. У відносинах між юридичними особами така згода має бути виражена у письмовій формі відповідно до статей 205, 207, 208 ЦК, але не обов`язково в окремому документі: вона може міститися в договорі найму (оренди) або в іншому документі, з якого можливо встановити, на які зміни речі погодився наймодавець. Якщо договором вимогу про окрему письмову згоду встановлено лише для певного виду робіт, вона не поширюється автоматично на інші роботи. Водночас договірний дозвіл виконувати певні роботи не є тотожним обов`язку наймодавця компенсувати їх вартість. Якщо договір установлює різні правила щодо поточного ремонту, капітального ремонту, переобладнання несучих конструкцій та невіддільного обладнання, суд повинен щодо кожної складової заявленої суми встановити: чи охоплюються відповідні роботи згодою наймодавця; хто за договором несе витрати; чи передбачено їх компенсацію; чи настав погоджений сторонами строк виконання такого обов`язку. Мовчання наймодавця, його обізнаність про роботи, відсутність заперечень та продовження орендних відносин самі по собі не є згодою у розумінні ч.1 ст.778 ЦК, якщо договором або законом такій поведінці не надано значення волевиявлення (ч.3 ст.205 ЦК).

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

73. Відповідно до ч.1 ст.300 ГПК, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

74. Суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права (ч.1 ст.311 ГПК).

75. Враховуючи зазначене, Верховний Суд дійшов висновку про часткове задоволення касаційної скарги, зміну мотивувальної частини постанови суду апеляційної інстанції (в оскаржуваній частині) шляхом її викладення в редакції цієї постанови та залишення без змін у інших частинах.

76. Верховний Суд звертає увагу, що постанова суду апеляційної інстанції в частині скасування додаткового рішення Господарського суду Рівненської області від 24.02.2026 про розподіл судових витрат була мотивована виключно похідним характером додаткового рішення від основного. Окремих доводів щодо цієї частини оскаржуваної постанови касаційна скарга не містить, тому в цій частині постанова Верховним Судом не переглядається, а її мотивувальна та резолютивна частини залишаються незмінними.

Судові витрати

77. Враховуючи, що суд касаційної інстанції змінює лише мотивувальну частину оскаржуваної постанови, однак не змінює її резолютивну частину, відповідно до якої у позові відмовлено, то судові витрати зі сплати судового збору за подання касаційної скарги покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговельно-виробнича фірма "Дімол" задовольнити частково.

2. Постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 27.05.2026 у справі 918/1098/25 в оскаржуваній частині змінити, виклавши її мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

3. В іншій частині постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 27.05.2026 у справі 918/1098/25 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя О. Кібенко

Судді О. Мамалуй

В. Студенець