Постанова по делу № 922/1110/22

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 липня 2026 року

м. Київ

cправа 922/1110/22

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Волковицька Н. О. - головуючий, Могил С. К., Случ О. В.,

секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,

розглянувши касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури

на рішення Господарського суду Харківської області від 19.02.2026 (суддя Калантай М. В.) та постанову Східного апеляційного господарського суду від 21.04.2026 (Слободін М. М. - головуючий, судді Гребенюк Н. В., Шутенко І. А.) у справі

за позовом Немишлянської окружної прокуратури міста Харкова

до 1) Харківської міської ради,

2) Товариства з обмеженою відповідальністю Гиалит

про визнання незаконним та скасування рішення органу місцевого самоврядування, визнання недійсним договору купівлі-продажу та зобов`язання повернути земельну ділянку,

(у судове засідання з`явилися: прокурор Савицька О. В., представники: Харківської міської ради - Ткаченко С. В., Товариства з обмеженою відповідальністю Гиалит - Скриннік І. А.),

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст і підстави позовних вимог

1.1 . Керівник Немишлянської окружної прокуратури м. Харкова звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до Харківської міської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю Гиалит , в якому, з урахуванням заяви про зміну предмета позову, просив:

- визнати незаконним та скасувати пункт 17 додатку 1 до рішення 3 сесії Харківської міської ради 8 скликання Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок від 24.02.2021 49/21;

- визнати незаконним та скасувати пункт 1.1 додатку до рішення 6 сесії Харківської міської ради 8 скликання Про продаж земельних ділянок юридичним та фізичним особам від 14.07.2021 159/21;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2330861763101) від 17.08.2021 серія та номер 848, загальною площею 0,2467 га з кадастровим номером 6310138200:03:031:0030, що розташована за адресою: вул. Дванадцятого Квітня, 2-А у місті Харків, укладений між Харківською міськрадою та ТОВ Гиалит ;

- зобов`язати ТОВ Гиалит повернути Харківській об`єднаній територіальній громаді в особі Харківської міськради земельну ділянку загальною площею 0,2467 га з кадастровим номером 6310138200:03:031:0030, що розташована за адресою: вул. Дванадцятого Квітня, 2-А у місті Харків.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що оспорювані рішення ради прийнято, а договір укладено з порушенням норм чинного законодавства та всупереч інтересам територіальної громади міста Харкова, оскільки земельну ділянку передано без проведення земельних торгів.

2. Фактичні обставини справи, встановлені судами

2.1. Як установили суди попередніх інстанцій і свідчать матеріали справи, ТОВ Гиалит є власником об`єкта нерухомого майна - нежитлової будівлі літ. А-1 , загальною площею 93,0 кв.м за адресою: м. Харків, вул. Дванадцятого квітня, 2-А, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (номер витягу 208789752 від 13.05.2020).

Рішенням Харківської міської ради від 19.08.2020 2229/20 Про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів надано ТОВ Гиалит дозвіл на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею орієнтовно 0,2436 га із земель територіальної громади м. Харкова для реконструкції нежитлової будівлі літ. А-1 під торговельно-розважальний центр на вул. Дванадцятого Квітня, 2-А.

На виконання п.9.1 додатку 1 до рішення Харківської міської ради від 19.08.2020 за 2229/20 Фізичною особою-підприємцем Друзенком А.Г. на замовлення ТОВ Гиалит розроблено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки для реконструкції нежитлової будівлі літ. А-1 під торговельно-розважальний центр за адресою: м. Харків, вул. Дванадцятого Квітня, 2-А, Індустріальний район (кадастровий номер 6310138200:03:031:0030).

Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (від 03.02.2022 НВ-0000237702022) дата державної реєстрації земельної ділянки з кадастровим номером 6310138200:03:031:0030 - 28.09.2020.

Рішенням Харківської міської ради від 24.02.2021 49/21 Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок було затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності площею 0,2467 га (кадастровий номер 6310138200:03:031:0030) для реконструкції нежитлової будівлі літ. А-1 під торговельно-розважальний центр по вул. Дванадцятого Квітня, 2-А (Індустріальний район).

В Пояснювальній записці, яка міститься в проєкті землеустрою, зазначається, що згідно з Генеральним планом м. Харкова, затвердженим рішенням сесії Харківської міської ради від 23.06.2044 89/04 зі змінами, затвердженими рішеннями сесії Харківської міської ради від 18.12.2019 1902/19 земельна ділянка розташована:

на території житлової багатоквартирної забудови;

згідно з планом зонування території (зонінгом) м. Харкова у житловій зоні, підзоні багатоквартирної житлової забудови Ж-4 (від 5 до 9 поверхів) та Ж-5 (від 10 до 16 поверхів);

частково - у санітарної захисній зоні від залізничних колій;

поза межами червоних ліній вулиць.

Відповідно до пункту 1.1 додатку до рішення Харківської міської ради від 14.07.2021 159/21 Про продаж земельних ділянок юридичним та фізичним особам , прийнятого щодо ТОВ Гиалит , вирішено продати земельну ділянку із земель комунальної власності: кадастровий номер: 6310138200:03:031:0030. Місце розташування: м. Харків, вул. Дванадцятого Квітня, 2-А, Індустріальний район; категорія земель: землі житлової та громадської забудови; вид використання земельної ділянки: для реконструкції нежитлової будівлі літ. А-1 під торговельно-розважальний центр; форма власності: комунальна; площа земельної ділянки, га: 0,2467; ціна продажу земельної ділянки: 2 279 000,00 грн.

На підставі рішення Харківської міської ради від 14.07.2021 159/21 між Харківською міською радою (продавцем) та ТОВ Гиалит (покупцем) укладено договір купівлі-продажу від 17.08.2021 848 (далі - договір купівлі-продажу), згідно з яким продавець передає за плату, а покупець приймає і оплачує вартість земельної ділянки площею 0,2467 га, у тому числі за земельними угіддями: землі під соціально-культурними об`єктами - 0,1423 га, землі під соціально-культурними об`єктами - 0,0310 га, землі під соціально-культурними об`єктами - 0,0295 га, землі під соціально-культурними об`єктами - 0,0256 га, землі під соціально-культурними об`єктами - 0,0125 га, землі під соціально-культурними об`єктами - 0,0058 га, із земель житлової та громадської забудови по вул. Дванадцятого Квітня, 2-А у Індустріальному районі м. Харкова (кадастровий номер 6310138200:03:031:0030), згідно з планом земельної ділянки, що додається (абзац 1 пункту 1.1, далі - договір купівлі-продажу).

Земельна ділянка, зазначена в пункті 1.1 цього договору купівлі-продажу, продається для реконструкції нежитлової будівлі літ. А-1 під торговельно-розважальний центр (пункт 1.2. договору купівлі продажу).

Ціна продажу земельної ділянки становить 2 279 000, 00 грн (пункт 2.1 договору купівлі-продажу).

Покупець, зокрема, зобов`язаний використовувати земельну ділянку згідно п.1.2. цього договору (п.3.1.5 договору).

Право власності ТОВ Гиалит на спірну земельну ділянку з кадастровим номером 6310138200:03:031:0030 зареєстровано у державному реєстрі речових прав 07.10.2021.

3. Короткий зміст судових рішень у справі

3.1. Господарський суд Харківської області рішенням від 27.09.2024, яке Східний апеляційний господарський суд залишив без змін постановою від 22.09.2025, у задоволенні позову відмовив.

3.2. Верховний Суд ( Краснов Є. В. - головуючий, судді Мачульський Г. М., Рогач Л. І.) постановою від 03.12.2025 скасував судові рішення в частині позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу та зобов`язання повернути земельну ділянку і в скасованій частині направив справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова аргументована тим, що суди попередніх інстанцій відхилили доводи позивача про те, що площа земельної ділянки значно перевищує площу належної відповідачу-2 будівлі, зазначивши, що частина друга статті 134 ЗК України не ставить підстави продажу без застосування конкурентних засад в залежність від розміру об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на земельній ділянці, що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Однак такі висновки судів щодо застосування частини другої статті 134 ЗК України Суд вважав помилковими, оскільки хоча положення вказаної статті передбачають право власника нерухомого майна на викуп земельної ділянки на позаконкурсних засадах (без проведення земельних торгів), це право не є абсолютним, адже з урахуванням принципу цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою площа землі, що передається у власність, має бути об`єктивно необхідною для обслуговування будівлі, її експлуатації та забезпечення технологічних процесів, пов`язаних з використанням цієї споруди.

Відчуження земельної ділянки відповідно до статей 127, 134 ЗК України може відбуватись поза конкурсом для обслуговування безпосередньо розміщеного на ній нерухомого майна, а її розмір має відповідати потребам щодо розміщення та обслуговування такого об`єкта, оскільки продаж на позаконкурентних засадах земельної ділянки, розмір якої значно перевищує площу розташованої на ній нерухомості без належного обґрунтування, може свідчити про зловживанням та наміри використати позаконкурсний механізм викупу землі не для захисту прав власника майна, а як спосіб отримання значних земельних ділянок в обхід відкритих аукціонів.

Верховний Суд у постанові від 21.01.2025 у справі 922/908/22, на яку посилається скаржник у касаційній скарзі, зауважив, що площа земельної ділянки повинна відповідати площі, яку безпосередньо займають відповідні об`єкти нерухомого майна, а також може бути дещо більше такої площі, у разі необхідності обслуговування цих об`єктів, при цьому така площа повинна бути обґрунтованою у відповідній технічній документації із землеустрою. Розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщеного на ній майна, не є безмежним, оскільки у будь-якому випадку обумовлюється наявною у власника необхідністю використовувати майно за цільовим призначенням (постанова Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі 910/5201/19). У постанові від 23.01.2025 у справі 922/1121/21 Верховний Суд вказав, що розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщеного на ній майна, не є безмежним, оскільки у будь-якому випадку обумовлюється наявною у власника необхідністю використовувати майно за цільовим призначенням. Відтак, обов`язковим у такому випадку є з`ясування дійсного розміру земельної ділянки, яка має бути відведена власнику майна.

Проте суди попередніх інстанцій, встановивши, що на підставі договору купівлі-продажу ТОВ Гиалит набув у власність земельну ділянку площею 0,2467 га для реконструкції нежитлової будівлі загальною площею 93,0 кв. м, наведеного вище не врахували та передчасно відхилили доводи прокурора про значне перевищення (у 26,5 разів) площі земельної ділянки, наданої відповідачу-2, порівняно з загальною площею об`єкта нерухомості відповідача-2 і необхідності проведення в такому випадку земельних торгів.

При цьому розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування об`єкта нерухомого майна, не може визначатися довільно.

Одним із функціональних призначень проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок є обґрунтування розмірів і меж земельних ділянок з урахуванням вимог щодо раціонального використання земель, оскільки розмір земельної ділянки, необхідний для обслуговування розміщеного на ній нерухомого майна, повинен відповідати потребам щодо розміщення та обслуговування такого об`єкта. Розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди, визначається, зокрема, але не виключно, шляхом проведення за клопотанням сторін експертизи, з врахуванням чинних нормативних документів у галузі будівництва, санітарних норм та правил, зокрема, чинних Державних будівельних норм.

Суди попередніх інстанцій не встановлювали та не з`ясовували обставин того, земельна ділянка якого розміру мала бути продана на позаконкурсних засадах ТОВ Гиалит для обслуговування нежитлової будівлі загальною площею 93,0 кв. м., та чи містить проект землеустрою такі обґрунтування.

При встановленні співмірності розміру земельної ділянки суд має надати власну оцінку співвідношенню площ нерухомості та ділянки, що відчужується. Таке встановлення здійснюється шляхом дослідження доказів, зокрема технічної документації із землеустрою та, за необхідності, висновків експертизи, проведеної з урахуванням чинних Державних будівельних норм (ДБН), санітарних норм та правил тощо.

Разом з тим, суди попередніх інстанцій не надали оцінки аргументам Прокурора щодо співвідношення площі земельної ділянки до площі об`єкта нерухомого майна, не встановлювали та не з`ясовували обставин щодо наявності обґрунтування розміру відчуженої площі земельної ділянки у відповідній технічній документації із землеустрою, в тому числі документів, за якими відбулася купівля-продаж спірної земельної ділянки без проведення земельних торгів.

3.3. Господарський суд Харківської області рішенням від 19.02.2026 у справі 922/1110/22, яке Східний апеляційний господарський суд залишив без змін постановою від 21.04.2026, в задоволенні позову відмовив.

Судові рішення аргументовані тим, що належний другому відповідачу об`єкт нерухомого майна знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером 6310138200:03:031:0030, а тому, враховуючи положення частини другої статті 134 Земельного кодексу України, проведення земельних торгів стосовно надання у власність вказаної земельної ділянки проводитись не могло, а проведення таких земельних торгів є порушенням прав власника нерухомого майна, яке розташоване на сформованій земельній ділянці;

Є помилковою позиція позивача з посиланням на те, що надання спірної земельної ділянки з метою реконструкції існуючого на ній об`єкта нерухомості виключає факт надання відповідної земельної ділянки для експлуатації існуючого на ній об`єкта нерухомості, оскільки реконструкція не передбачає знесення існуючого об`єкта і не є новим будівництвом;

Сама по собі констатація факту того, що площа відведеної земельної ділянки є більшою у математичному порівнянні з площею нерухомості, без обґрунтування належними та допустимими доказами, не може вважатися належним обґрунтуванням позову та не дає підстав для його задоволення;

Чинне законодавство України не передбачає обов`язку розробника проєкту землеустрою зазначати в документації, яка саме частина земельної ділянки (за площею та межами) призначена виключно для реконструкції/обслуговування об`єкта нерухомості, а тому наведене вище твердження прокурора виходить за межі встановлених законом вимог до змісту проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки. До того ж, ані Закон України Про землеустрій , ані Земельний кодекс України не передбачають вимог щодо зазначення у складі документації із землеустрою документа розрахунок площі земельної ділянки .

Матеріали справи не містять належних, допустимих, достовірних та достатньо вірогідних доказів, які б підтвердили доводи прокурора про безпідставне, значне перевищення площі земельної ділянки з кадастровим номером 6310138200:03:031:0030, яка була продана другому відповідачу, порівняно з площею об`єкта нерухомості другого відповідача та необхідності проведення в такому випадку земельних торгів.

Відповідно до проєкту землеустрою більша частина земельної ділянки площею 0,2102 га розташована в санітарно-захисній зоні від залізничних колій, що свідчить про обмеження у її використанні, що підтверджується, зокрема, витягом з Державного земельного кадастру на спірну земельну ділянку та самим проєктом землеустрою щодо відведення земельної ділянки, виготовленого ФОП Друзенок А.Г.

Водночас, прокурором не доведена можливість формування окремої земельної ділянки, з урахуванням сформованої забудови, червоних ліній, наявних інженерних мереж, охоронних та/або санітарних зон, містобудівної документації та Державних будівельних норм, яка б давала змогу стверджувати, що є можливість виділення окремої вільної земельної ділянки, в межах сформованої земельної ділянки з кадастровим номером 6310138200:03:031:0030, для будівництва (з урахуванням чинних будівельних норм, зокрема щодо дотримання відстаней до наявних будівель і споруд).

Графічні матеріли від 05.08.2020, на які посилається прокурор, були виготовлені Департаментом містобудування та архітектури Харківської міської ради відповідно до покладених на них повноважень, в частині встановлення відповідності розташування об`єкта містобудівній документації. Поряд з цим, графічні матеріали, які вказані у зверненні ТОВ Гиалит передбачені частиною 2 статті 123 Земельного кодексу України, а саме до клопотання додаються графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування та розмір земельної ділянки .

Отже, прокурор не довів факт неспівмірності розміру сформованої та проданої ТОВ Гиалит у позаконкурентний спосіб спірної земельної ділянки в межах кадастрового номеру 6310138200:03:031:0030, площею 0,2436 га, розміру, необхідному для обслуговування існуючого на ній об`єкта нерухомості, тоді як надані відповідачами докази правомірності надання Товариству з обмеженою відповідальністю Гиалит зазначеної земельної ділянки переважають над доказами, наданими прокурором.

Суд апеляційної інстанції зазначив, що розгляд приватних спорів відбувається на засадах змагальності і рівності сторін, одним з проявів яких є як неприпустимість заявлення позивачем взаємовиключних вимог, так і неприпустимість зміни позивачем підстав позову після повернення справи на новий розгляд.

В цій справі, на переконання колегії суддів апеляційного господарського суду, наведені принципи права прокурором порушені. Зокрема, у позовній заяві прокурором доводиться надмірність площі ділянки, отриманої ТОВ Гиалит , яке є власником нерухомості на цій землі, але одночасно міститься один абзац, який прокурор тлумачить як заяву про неможливість продажу землі взагалі. Очевидно, що такі підстави позову суперечать одна одній. При цьому, відповідно до змісту аудіо фіксації та письмових пояснень, в ході вирішення даного спору судами попередніх інстанцій, прокурор доводив саме надмірність виділення землі. Після скасування судового рішення у даній справі і направлення справи на повторний розгляд, прокурор не став виконувати вказівки Верховного Суду, не навів доказів надмірності та не заявляв суду клопотання про призначення відповідної експертизи, натомість, вже на стадії повторного апеляційного розгляду, в апеляційній скарзі зазначив про неможливість передання землі в цілому.

Така процесуальна поведінка прокурора (зміна предмету доказування на стадії повторного апеляційного перегляду), очевидним чином унеможливлює захист відповідачами своїх прав у суді, крім того, є запереченням усіх попередніх стадій судового розгляду. Враховуючи викладене, суд апеляційної інстанції зазначив про безпідставність тверджень прокурора про заборону виділення землі в цілому .

4. Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

4.1. Заступник керівника Харківської обласної прокуратури звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати судові рішення в частині відмови у задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки від 17.08.2021, а також про зобов`язання ТОВ Гиалит повернути земельну ділянку. Ухвалити в цій частині нове рішення про задоволення позовних вимог. В іншій частині судові рішення залишити без змін.

Підставою касаційного оскарження є пункт 1 частини другої статті 287 ГПК України.

Скарга обґрунтована тим, що суди застосували статтю 120, частину другу статті 134, статтю 135 ЗК України, статтю 377 ЦК України без урахування висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі 910/5201/19, постановах Верховного Суду від 09.02.2018 у справі 910/4528/15-г, від 14.03.2019 у справі 915/182/17, від 01.07.2020 у справі 910/9028/19, від 30.03.2021 у справі 922/1323/20, від 01.04.2021 у справі 910/10500/19, від 11.08.2021 у справі 922/448/20, від 11.08.2021 у справі 922/443/20, від 21.03.2023 у справі 922/3613/21, від 04.10.2023 у справі 916/2319/22, від 24.01.2024 у справі 916/1022/23, від 01.10.2024 у справі 910/20103/23, від 06.08.2025 у справі 910/1085/24, від 03.12.2025 у даній справі 922/1121/21.

Крім того, суди застосували частину першу статті 120, частину першу статті 377 ЦК України без урахування висновку щодо застосування цих норм, викладеного у постанові Верховного Суду від 21.01.2025 у справі 922/908/22, а також застосовано статті 4, 13 ГПК України без урахування висновку щодо застосування цих норм, викладеного у постанові Верховного Суду від 14.07.2021 у справі 161/2823/19.

Не надано оцінки поданому прокурором 02.04.2025 та 12.09.2025 до Східного апеляційного господарського суду розрахунку щільності забудови (необхідної площі земельної ділянки для обслуговування та експлуатації нежитлової будівлі літ. А-1 , з урахуванням площі забудови (93 кв.м.), в межах від 0,014136 га до 0,016182 га) та не враховано висновки щодо застосування статей 79, 86 ГПК України, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 18.03.2020 у справі 129/1033/13-ц, від 16.11.2021 у справі 904/2104/19, від 14.12.2022 у справі 477/2330/18, від 21.06.2023 у справі 916/3027/21, постановах Верховного Суду від 02.10.2018 у справі 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі 917/1307/18, від 18.01.2021 у справі 915/646/18, від 22.04.2021 у справі 904/1017/20.

Прокурор стверджує, що суди не досліджували проектну документацію ТОВ Гиалит на реконструкцію будівлі літ. А-1 , а отже, об`єктивно не могли дійти висновку, в основу якого покладено оцінку такого критерію, як необхідність для ТОВ Гиалит використовувати майбутній торговельно- розважальний центр, у який має бути в майбутньому реконструйована нежитлова будівля.

Надаючи оцінку аргументам прокурора щодо співвідношення площі земельної ділянки до площі об`єкта нерухомого майна, суди у порушення частини п`ятої статті 310, частини першої статті 316 ГПК України, не з`ясували обставини щодо наявності обґрунтування розміру відчуженої площі земельної ділянки у відповідній технічній документації із землеустрою, в тому числі документах, за якими відбулася купівля-продаж спірної земельної ділянки без проведення земельних торгів, на що вказав Верховний Суд у постанові від 03.12.2025 у даній справі (п. 39).

Прокурор вважає, що до відповідача перейшло право користування на позаконкурентних засадах лише тією частиною ділянки, на якій розміщена вищевказана будівля, та частиною, яка необхідна для її обслуговування.

Мінімальна площа забудови (щільність забудови) земельних ділянок промислових підприємств розраховується згідно з вимогами ДБН Б.2.2-12:2019 Планування та забудова територій дод. Г.1. Необхідна площа земельної ділянки для обслуговування та експлуатації нежитлової будівлі літ А-1 , з урахуванням площі забудови (93 кв.м.), становить в межах від 0,014136 га до 0,016182 га. Отже, ТОВ Гиалит безпідставно отримано в оренду земельну ділянку, яка в 17 разів (при мінімальній площі) та в 15 разів (при максимальній площі) перевищує загальну площу будівлі. Суди не застосували до спірних правовідносин формулу розрахунку щільності забудови, що міститься у додатку Г-1 Державних будівельних норм України ДБН Б.2.2-12:2019 Планування та забудова територій .

ТОВ Гиалит і Харківською міською радою не доведено належними доказами необхідність виділення товариству земельної ділянки саме площею 0,2436 га.

В силу частини другої статті 127, частини першої статті 134 та частин першої, другої статті 135 Земельного кодексу України земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) під звичайне будівництво/ реконструкцію підлягають виключно продажу на земельних торгах.

4.2. У відзивах на касаційну скаргу відповідачі вказують на безпідставність доводів скаржника та просять залишити без змін оскаржені судові рішення.

5. Позиція Верховного Суду

5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.

5.2. Відповідно до статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

5.3. Згідно з положеннями частини першої статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Відповідно до положень частини першої статті 127 ЗК України (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) органи державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом.

За змістом статті 128 ЗК України (у відповідній редакції) продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок державної та комунальної власності для потреб, визначених цим Кодексом, провадиться місцевими державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень. Громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради чи державного органу приватизації. У заяві (клопотанні) зазначаються місце розташування земельної ділянки, її цільове призначення, розміри та площа, а також згода на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.

Згідно з положеннями частин першої та другої статті 134 ЗК України земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об`єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

Частиною другою статті 134 ЗК України передбачено, що не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі: розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Таке положення законодавства спрямоване на забезпечення принципу цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований (слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована), закріплений у положеннях статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України

Хоча положення статті 134 ЗК України передбачають право власника нерухомого майна на викуп земельної ділянки на позаконкурсних засадах (без проведення земельних торгів), це право не є абсолютним, адже з урахуванням принципу цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою площа землі, що передається у власність, має бути об`єктивно необхідною для обслуговування будівлі, її експлуатації та забезпечення технологічних процесів, пов`язаних з використанням цієї споруди.

Відчуження земельної ділянки відповідно до статей 127, 134 ЗК України може відбуватись поза конкурсом для обслуговування безпосередньо розміщеного на ній нерухомого майна, а її розмір має відповідати потребам щодо розміщення та обслуговування такого об`єкта, оскільки продаж на позаконкурентних засадах земельної ділянки, розмір якої значно перевищує площу розташованої на ній нерухомості без належного обґрунтування, може свідчити про зловживанням та наміри використати позаконкурсний механізм викупу землі не для захисту прав власника майна, а як спосіб отримання значних земельних ділянок в обхід відкритих аукціонів.

Так, Верховний Суд у постанові від 21.01.2025 у справі 922/908/22, на яку посилається скаржник у касаційній скарзі, зауважив, що площа земельної ділянки повинна відповідати площі, яку безпосередньо займають відповідні об`єкти нерухомого майна, а також може бути дещо більше такої площі, у разі необхідності обслуговування цих об`єктів, при цьому така площа повинна бути обґрунтованою у відповідній технічній документації із землеустрою. Розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщеного на ній майна, не є безмежним, оскільки у будь-якому випадку обумовлюється наявною у власника необхідністю використовувати майно за цільовим призначенням (постанова Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі 910/5201/19).

У постанові від 23.01.2025 у справі 922/1121/21 Верховний Суд вказав, що обов`язковим у такому випадку є з`ясування дійсного розміру земельної ділянки, яка має бути відведена власнику майна.

При цьому розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування об`єкта нерухомого майна, не може визначатися довільно.

За змістом положень статті 50 Закону України Про землеустрій (тут і далі - в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок складаються у разі зміни цільового призначення земельних ділянок або формування нових земельних ділянок. Проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок погоджуються та затверджуються в порядку, встановленому ЗК України.

Одним із функціональних призначень проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок є обґрунтування розмірів і меж земельних ділянок з урахуванням вимог щодо раціонального використання земель, оскільки розмір земельної ділянки, необхідний для обслуговування розміщеного на ній нерухомого майна, повинен відповідати потребам щодо розміщення та обслуговування такого об`єкта.

Розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди, визначається, зокрема, але не виключно, шляхом проведення за клопотанням сторін експертизи, з врахуванням чинних нормативних документів у галузі будівництва, санітарних норм та правил, зокрема, чинних Державних будівельних норм.

При цьому оцінка зазначених доказів повинна здійснюватися судами з дотриманням стандартів доказування, передбачених ГПК України щодо їх належності, допустимості, обґрунтованості та вірогідності.

При встановленні співмірності розміру земельної ділянки суд має надати власну оцінку співвідношенню площ нерухомості та ділянки, що відчужується. Таке встановлення здійснюється шляхом дослідження доказів, зокрема технічної документації із землеустрою та, за необхідності, висновків експертизи, проведеної з урахуванням чинних Державних будівельних норм (ДБН), санітарних норм та правил тощо.

Відповідний правовий висновок викладений у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 03.12.2025 у справі яка розглядається.

5.4. Так, направляючи справу на новий розгляд Верховний Суд зазначив, що суди попередніх інстанцій не встановлювали та не з`ясовували обставин того, земельна ділянка якого розміру мала бути продана на позаконкурсних засадах ТОВ Гиалит для обслуговування нежитлової будівлі загальною площею 93,0 кв. м., та чи містить проект землеустрою такі обґрунтування. Суди не надали оцінки аргументам Прокурора щодо співвідношення площі земельної ділянки до площі об`єкта нерухомого майна, не встановлювали та не з`ясовували обставин щодо наявності обґрунтування розміру відчуженої площі земельної ділянки у відповідній технічній документації із землеустрою, в тому числі документів, за якими відбулася купівля-продаж спірної земельної ділянки без проведення земельних торгів.

Під час нового розгляду, суд апеляційної інстанції, зокрема, вказав на те, що прокурором не доведений факт неспівмірності розміру сформованої та проданої ТОВ Гиалит у позаконкурентний спосіб спірної земельної ділянки в межах кадастрового номеру 6310138200:03:031:0030, площею 0,2436 га, розміру, необхідному для обслуговування існуючого на ній об`єкта нерухомості. Крім того, апеляційний господарський суд зазначив, що прокурор виконував вказівки Верховного Суду, не навів доказів надмірності та не заявляв перед судом клопотання про призначення відповідної експертизи, натомість, вже на стадії повторного апеляційного розгляду, в апеляційній скарзі зазначив про неможливість передання землі в цілому.

Однак, Верховний Суд вважає помилковими такі висновки суду апеляційної інстанції. Як слідує із апеляційної скарги, прокурор наводив розрахунок щільності забудови (необхідної площі земельної ділянки для обслуговування та експлуатації нежитлової будівлі літ. А-1 , з урахуванням площі забудови (93 кв. м) із посиланнями на підтвердження обставин необґрунтованості та надмірності площі такої земельної ділянки. У цьому контексті прокурор також застосовував чинні Державні будівельні норми (ДБН), що узгоджується із висновком Верховного Суду у постанові від 03.12.2025 у цій справі. Втім, оцінки саме зазначеним розрахунку та доводам прокурора суд не надав. Також без оцінки залишено доводи про те, що ТОВ Гиалит отримано в оренду земельну ділянку, яка в 17 разів (при мінімальній площі) та в 15 разів (при максимальній площі) перевищує загальну площу будівлі.

Крім того, зі змісту позовних вимог та доводів прокурора, ним обґрунтовано доводи щодо недійсності спірного договору саме отриманням земельної ділянки для реконструкції (що є різновидом будівництва) нежитлової будівлі під торговельно-розважальний комплекс, а не для обслуговування та експлуатації нежитлової будівлі літ. А-1 .

Колегія суддів зауважує, що виходячи із системного аналізу положень частини другої статті 124 та абзацу 2 частини другої статті 134 ЗК України, незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації вже існуючих об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці, та які належать на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання. Таке правове регулювання з боку законодавця є виправданим і логічним та створює передумови одночасно як для усунення випадків покладення на власників таких об`єктів надмірного тягаря, пов`язаного з необхідністю оформлення права землекористування, так і для недопущення ухилення учасників земельних правовідносин від дотримання положень законодавства щодо отримання земельних ділянок на конкурентних засадах та/або їх отримання з метою використання, що відрізняється від цільового використання об`єктів нерухомості, та/або у розмірі, який необґрунтовано значно перевищує площу таких об`єктів (схожий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 11.08.2021 у справі 922/443/20, від 01.04.2021 у справі 910/10500/19).

Згідно із пунктом 3.21 ДБН А.2.2-3:2014 реконструкція - це перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об`єкта будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (загальна площа, потужність тощо), забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його техніко- економічного рівня, доступність для маломобільних груп населення. Реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об`єкта в цілому або його частин (за умови їх автономності).

Визначення поняття будівельних робіт наведене у постанові Кабінету Міністрів України Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт від 13.04.2011 466, якою затверджено Порядок виконання підготовчих та будівельних робіт. Відповідно до пункту 2 цього Порядку будівельні роботи - роботи з нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту;

Крім того, Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства затверджено Порядок розроблення проектної документації на будівництво об`єктів (наказ 45 від 16.05.2011). Відповідно до пункту 1 цього Порядку будівництво - нове будівництво, реконструкція, реставрація та капітальний ремонт об`єктів будівництва.

Водночас, суд апеляційної інстанції не надав оцінки зміст доводів прокурора щодо мети з якою відповідач отримав спірну земельну ділянку, яка за його твердженнями не відповідає змісту обслуговування та експлуатації нежитлової будівлі літ. А-1 . Верховний Суд зауважує, що з урахуванням розрахунків наведених прокурором оцінці підлягають також обставини відмінності реконструкції та експлуатації будівлі, з огляду на те, що спірна земельні ділянка до моменту її отримання відповідачем не була сформована.

Отже, дослідження доказів на які посилається скаржник, у тому числі технічної документації із землеустрою, у контексті розрахунків наведених прокурором та доводів щодо мети надання земельної ділянки є ключовим у спірних правовідносин. Саме з огляду на це апеляційний господарський суд має надати власну оцінку співвідношенню площ нерухомості та ділянки, що відчужується з урахуванням висновку Верховного Суду у постанові від 03.12.2025 у цій справі та практики Верховного Суду у подібних правовідносинах.

Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 73, 74, 76, 77, 86, 236- 238, 282 ГПК України, визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів), з наданням оцінки всім аргументам учасників справи. Для повного і всебічного розгляду справи важливим є встановлення та аналіз сукупного зв`язку зазначених вище обставин, а їх відсутність не дає змогу розглянути спір у відповідності до вимог законодавства та встановити наявність підстав для задоволення чи відмови у задоволенні позовних вимог.

У свою чергу, доводи відзивів на касаційну скаргу не спростовують недослідження апеляційним господарським судом зазначених обставин, а тому не можуть бути підставою для залишення без задоволення касаційної скарги.

5.5. У зв`язку із викладеним, оскільки доводи скаржника частково підтвердилися, касаційну скаргу необхідно задовольнити частково, скасувати постанову Східного апеляційного господарського суду від 09.02.2026 у справі 922/2841/25 і справу передати на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

6. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

6.1. Відповідно до частин першої, другої, п`ятої статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

6.2. Згідно із пунктом 2 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 ГПК України, Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури задовольнити частково.

Постанову Східного апеляційного господарського суду від 21.04.2026 у справі 922/1110/22 скасувати, справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Н. О. Волковицька

Судді С. К. Могил

О. В. Случ