Продаж нерухомості, власником чи співвласником якої є дитина: юридичні особливості

Кожен власник має право на власний розсуд володіти, користуватися та розпоряджатися своїм майном, зокрема продавати, дарувати чи іншим чином його відчужувати.

Однак якщо власником або співвласником об’єкта нерухомості є дитина, закон встановлює додаткові вимоги до його відчуження. Законодавство України передбачає особливий порядок розпорядження таким майном. Це пов’язано з необхідністю забезпечити захист майнових прав та інтересів дитини.

До якого віку особа має правовий статус дитини?

Згідно зі статтею 6 Сімейного кодексу України (далі – Кодекс) правовий статус дитини має особа до досягнення нею повноліття (18 років).

Малолітньою вважається дитина до досягнення нею 14 років.

Неповнолітньою вважається дитина у віці від 14 до 18 років.

У питанні відчуження майна важливо, якого саме віку дитина. Адже від цього залежить обсяг її цивільної дієздатності і можливість бути безпосереднім учасником правовідносин.

Продаж нерухомості малолітньої дитини

Малолітня дитина має часткову цивільну дієздатність. Згідно з Цивільним кодексом України їй надано право самостійно вчиняти тільки дрібні побутові правочини.

Договори щодо транспортних засобів або нерухомого майна від імені такої дитини укладають батьки (інші законні представники).

Обов’язковою умовою продажу майна дитини є наявність дозволу на це органу опіки та піклування. Без нього нотаріус не посвідчить відповідний правочин.

Згідно зі статтею 177 Кодексу батьки (усиновлювачі) або опікун управляють майном, належним малолітній дитині, без спеціального на те повноваження. Батьки (усиновлювачі) або опікун зобов’язані дбати про збереження та використання майна дитини в її інтересах.

Вони не мають права без дозволу органу опіки та піклування вчиняти правочини щодо відчуження (у тому числі шляхом продажу, дарування, міни або внесення (передачі) до статутного (складеного) капіталу (пайового фонду) юридичної особи чи як вступного, членського та/або цільового внеску члена кооперативу), поділу, виділу, передачі в заставу, іпотеку нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості, іншого цінного майна, зокрема транспортних засобів, власником якого є їхня малолітня дитина.

Щоб продати об’єкт нерухомості, за загальним правилом має бути згода обох батьків.

Якщо правочин вчиняє один із батьків, згода другого з них має бути нотаріально посвідчена.

Продаж нерухомості неповнолітньої дитини

Неповнолітня дитина має неповну цивільну дієздатність. Однак у неї досить широке коло прав.

Вона має право вчиняти правочини, але за згодою обох батьків (інших законних представників).

Згідно зі статтею 177 Кодексу батьки (усиновлювачі) або піклувальник мають право дати згоду на вчинення неповнолітньою дитиною правочинів з відчуження об’єкта нерухомості лише з дозволу органу опіки та піклування.

Згода батьків на укладення договору має бути нотаріально посвідчена.

У яких випадках правочин може бути вчинений без згоди одного із батьків

Правочин може бути вчинений без згоди одного із батьків (інших законних представників), якщо вони:

- захоплені у полон або заручники;

- інтерновані у нейтральні держави;

- зникли безвісти за особливих обставин, визнані безвісно відсутніми;

- проживають окремо від дитини протягом не менше шести місяців поспіль та не беруть участі у вихованні та утриманні дитини;

- місце їх проживання невідоме.

Отримання дозволу органу опіки та піклування

Зменшення або обмеження прав та інтересів дітей під час вчинення будь-яких правочинів щодо житлових приміщень не допускається (стаття 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей»).

Органи опіки та піклування зобов’язані здійснювати контроль за додержанням батьками або особами, які їх замінюють, майнових та житлових прав дітей при відчуженні жилих приміщень та купівлі нового житла (стаття 18 Закону України «Про охорону дитинства»).

Дозвіл на вчинення правочинів щодо нерухомого майна дитини надається органом опіки та піклування після перевірки, що проводиться протягом одного місяця, і лише в разі гарантування збереження права дитини на житло (стаття 177 Кодексу).

Для отримання дозволу можна звернутися до:

- районної у мм. Києві та Севастополі держадміністрації;

- виконавчого органу міської, районної у місті (у разі утворення), селищної, сільської ради.

Дозвіл надається за поданням служби у справах дітей після проведення ними перевірки документів за місцезнаходженням майна протягом одного місяця з дня надходження заяви про вчинення правочинів щодо нерухомого майна дитини лише у разі гарантування збереження її права на житло і оформляється рішенням, витяг з якого видається заявникам службою у справах дітей.

Для здійснення правочинів щодо нерухомого майна дитини батьки, опікуни або піклувальники подають службі у справах дітей документи, зазначені у пункті 66 Порядку провадження органами опіки та піклування діяльності, пов’язаної із захистом прав дитини, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 24.09.2008 № 866 (далі – Порядок).

Служба у справах дітей розглядає протягом 10 робочих днів подані документи та з’ясовує наявність (відсутність) обставин, що можуть бути підставою для відмови у наданні дозволу на вчинення правочинів щодо нерухомого майна дитини.

Рішення органу опіки та піклування про надання дозволу на вчинення правочинів щодо нерухомого майна дитини або відмову у його наданні може бути оскаржено до суду (пункт 67 Порядку).

Відмова органів опіки та піклування з одночасним зверненням до нотаріуса для накладення заборони відчуження майна

Органи опіки та піклування можуть відмовити у наданні дозволу на вчинення правочинів щодо нерухомого майна дитини з одночасним зверненням до нотаріуса щодо накладення заборони відчуження такого майна лише у випадках, якщо ними встановлено, що:

- мати та/або батько дитини, які (яка, який) звернулися за дозволом, позбавлені судом батьківських прав відповідно до статті 164 цього Кодексу;

- судом, органом опіки та піклування або прокурором постановлено (прийнято) рішення про відібрання дитини від батьків (або того з них, який звернувся за дозволом) без позбавлення їх батьківських прав відповідно до статті 170 цього Кодексу;

- до суду подано позов про позбавлення батьків дитини (або того з них, який звернувся за дозволом) батьківських прав особами, зазначеними у статті 165 цього Кодексу;

- особа, яка звернулася за дозволом, повідомила про себе неправдиві відомості, що мають суттєве значення для вирішення питання про надання дозволу чи відмову в його наданні;

- між батьками дитини немає згоди стосовно вчинення правочину щодо нерухомого майна дитини;

- між батьками дитини або між одним з них та третіми особами існує судовий спір стосовно нерухомого майна, за дозволом на вчинення правочину щодо якого звернулися батьки дитини (або один з них);

- вчинення правочину призведе до звуження обсягу існуючих майнових прав дитини та/або порушення охоронюваних законом інтересів дитини (стаття 177 Кодексу).