Постанова у справі № 922/3825/25

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 липня 2026 року

м. Київ

cправа 922/3825/25

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Могил С.К. - головуючий, Волковицька Н.О., Случ О.В.

за участю секретаря судового засідання Кравчук О.І.

та представників

ОГП: Пальонна О.О.,

позивача: не з`явились,

відповідача: не з`явились,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Європартнер компані"

на постанову Східного апеляційного господарського суду від 22.04.2026

у справі 922/3825/25

за позовом заступника керівника Харківської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Харківської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Європартнер компані"

про визнання недійсним договору та усунення перешкод у користуванні майном,

В С Т А Н О В И В:

Заступник керівника Харківської обласної прокуратури звернувся до Господарського суду Харківської області в інтересах держави в особі Харківської міської ради з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Європартнер компані", в якому просив суд:

1) визнати недійсним договір від 27.11.2024 оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310136600:08:004:0017 по пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові, площею 1,8191 га, укладений між Харківською міською радою та ТОВ "Європартнер компані", скасувавши право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право: 57920000);

2) усунути перешкоди власнику Харківській міській територіальній громаді у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою площею 1,8191 га, з кадастровим номером 6310136600:08:004:0017, розташованої за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, 50, шляхом:

- зобов`язання ТОВ "Європартнер компані" повернути земельну ділянку Харківській міській територіальній громаді в особі Харківської міської ради з одночасним приведенням її у придатний для використання стан, у тому числі шляхом знесення нежитлової будівлі літ. "В-1", площею 53 кв.м, розташованої за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, 50;

- скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності ТОВ "Європартнер компані" на нежитлову будівлю літ. "В-1", площею 53 кв.м, розташовану за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, 50 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1402687363101, запис про право власності 35028299, внесений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним Станіславом Юрійовичем на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 14.01.2020 50642802), із закриттям розділу 1402687363101 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

- припинення володіння ТОВ "Європартнер компані" нежитловою будівлею літ. "В-1", площею 53 кв.м, розташованою за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, 50 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1402687363101).

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що право оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 6310136600:08:004:0017 було надано ТОВ "Європартнер компані" для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури Харківською міською радою всупереч вимогам ст.ст. 124, 134, 135 Земельного кодексу України, ст. 16 Закону України "Про оренду землі", без проведення земельних торгів. Прокурор зазначав, що нежитлові будівлі по пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові фізично не існували на момент укладення договорів купівлі-продажу, а з`явились лише у період з квітня по жовтень 2020 року, що підтверджується даними аерокосмічної зйомки, відомостями КП "БТІ", генерального плану м. Харкова та іншими доказами. Правочини у вигляді договорів купівлі-продажу від 15.03.2002, 01.03.2018, 02.03.2018, 14.01.2020 ( 71, 73, 75, 77 і 79) не були спрямовані на реальне настання обумовлених ними правових наслідків купівлю-продаж об`єктів нерухомості літ. "Б-1", "В-1", "Г-1", "Д-1", "Е-1" та "Ж-1" по пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові, оскільки вказані будівлі фізично не існували на момент укладення цих правочинів. За твердженням прокурора, договори купівлі-продажу, повідомлення про початок виконання будівельних робіт і декларація про готовність до експлуатації об`єкта складені без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цими документами, вони містять недостовірні відомості щодо наявності нежитлових будівель та реальною метою їх складання було отримання юридичними особами прав на земельні ділянки, на яких нібито розташовувались вказані будівлі, поза передбаченою чинним законодавством конкурсною процедурою. Отже, фіктивна власність на нежитлові будівлі надала можливість юридичним особам отримати земельні ділянки комунальної власності, розташовані по пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові, не на конкурентних засадах, що суперечить інтересам держави й територіальної громади міста. При цьому самочинно побудований об`єкт нерухомості нежитлова будівля літ. "В-1" порушує права та законні інтереси Харківської міської ради як власника земельної ділянки під вказаним об`єктом, щодо якого протиправно проведено реєстрацію речових прав. Для забезпечення територіальній громаді м. Харкова реальної та безперешкодної можливості реалізувати усі правомочності власника щодо спірної земельної ділянки, яка незаконно перебуває в користуванні ТОВ "Європартнер компані" та на якій здійснено самочинне будівництво, необхідно усунути перешкоди у здійсненні права користування та розпорядження майном шляхом скасування державної реєстрації прав та знесення самовільно збудованого об`єкту нерухомого майна.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 19.02.2026 (суддя Погорелова О.В.) позов задоволено частково. Визнано недійсним договір від 27.11.2024 оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310136600:08:004:0017 по пров. Шевченківському, 50 у м.Харкові, площею 1,8191 га, укладений між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Європартнер компані". Зобов`язано Товариство з обмеженою відповідальністю "Європартнер компані" повернути земельну ділянку з кадастровим номером 6310136600:08:004:0017 по пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові, площею 1,8191 га Харківській міській територіальній громаді в особі Харківської міської ради.

Постановою Східного апеляційного господарського суду від 22.04.2026 (колегія суддів у складі: Білоусова Я.О. - головуючий, Лакіза В.В., Мартюхіна Н.О.) рішення місцевого господарського суду в частині відмови у задоволенні позовних вимог про зобов`язання знести нежитлову будівлю літ. "В-1", площею 53 кв.м, розташовану за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, 50, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1402687363101, на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136600:08:004:0017 скасовано та прийнято в цій частині нове рішення про задоволення позову. Викладено резолютивну частину рішення в редакції, відповідно до якої позов задоволено частково. Визнано недійсним договір від 27.11.2024 оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310136600:08:004:0017 по пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові, площею 1,8191 га, укладений між Харківською міською радою та ТОВ "Європартнер компані". Зобов`язано ТОВ "Європартнер компані" повернути земельну ділянку з кадастровим номером 6310136600:08:004:0017 по пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові, площею 1,8191 га Харківській міській територіальній громаді в особі Харківської міської ради з одночасним приведенням її у придатний для використання стан, у тому числі шляхом знесення нежитлової будівлі літ. "В-1", площею 53 кв.м, розташованої за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, 50. В іншій частині позову відмовлено .

Судами обох інстанцій встановлено, що відповідно до пункту 7 додатку 2 до рішення Харківської міської ради від 18.04.2018 за 1049/18 "Про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів" ТОВ "Архелай" надано дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею орієнтовно 6,0085 га із земель територіальної громади м. Харкова для будівництва житлового комплексу по пров. Шевченківському, 50 в м. Харкові. Будівництво об`єкта виконати з урахуванням знесення нежитлових будівель літ. "Б-1", літ. "В-1", літ. "Г-1", літ. "Е-1", літ. "Ж-1" по пров. Шевченківському, 50 в м. Харкові, які належали на праві власності ТОВ "Архелай".

Вказані нежитлові будівлі належали ТОВ "Архелай" на підставі договору купівлі-продажу частини нежитлових будівель (1/2 частина нежитлових будівель літ. "Б-1", літ. "В-1", літ. "Г-1", літ. "Е-1", літ. "Ж-1") від 01.03.2018 за 410 та договору купівлі-продажу частини нежитлових будівель (1/2 частина нежитлових будівель літ. "Б-1", літ. "В-1", літ. "Г-1", літ. "Е-1", літ. "Ж-1") від 02.03.2018 за 416.

За цими договорами ТОВ "Архелай" набуло право власності на нежитлові будівлі літ. "Б-1" загальною площею 53,1 кв.м, літ. "В-1" загальною площею 52 кв.м, літ. "Г-1" загальною площею 54 кв.м, літ. "Е-1" загальною площею 58,8 кв.м, літ. "Ж- 1" загальною площею 57,2 кв.м по пров. Шевченківському, 50 в м. Харкові. Земельна ділянка під вказаними нежитловими будівлями не була сформована.

Після розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 6,0085 га її формування та присвоєння кадастрового номеру 6310136600:08:004:0014, пунктом 25 додатку 1 до рішення Харківської міської ради від 17.10.2018 за 1231/18 "Про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів" надано дозвіл на розроблення технічної документації щодо поділу земельної ділянки з кадастровим номером 6310136600:08:004:0014 із земель територіальної громади м. Харкова площею 6,0085 га для будівництва житлового комплексу по пров. Шевченківському, 50.

Згідно з пунктом 1 додатку 4 до рішення Харківської міської ради від 28.11.2018 за 1297/18 "Про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів" погоджена вказана технічна документація із землеустрою щодо поділу земельної ділянки площею 6,0085 га (кадастровий номер 6310136600:08:004:0014) на земельні ділянки: ділянка 1 площею 5,2678 га та ділянка 2 площею 0,7407 га.

Також, пунктом 9 додатку 1 до рішення Харківської міської ради від 27.02.2019 за 1459/19 "Про надання земельних ділянок для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів, припинення права користування земельними ділянками" ТОВ "Архелай" надано в оренду земельну ділянку (кадастровий номер 6310136600:08:004:0015) площею 5,2678 га із земель територіальної громади м. Харкова, за рахунок земель житлової та громадської забудови для будівництва житлового комплексу по пров. Шевченківському, 50 до 01.03.2022.

Втім договір оренди вказаної земельної ділянки ТОВ "Архелай" не уклало та відмовилось від земельної ділянки, у зв`язку з чим п. 9 додатку 1 до рішення Харківської міської ради від 27.02.2019 за 1459/19 скасовано п . 4 додатку до рішення Харківської міської ради від 26.02.2020 за 2014/20 у зв`язку з добровільною відмовою ТОВ "Архелай", що убачається із листа від 29.01.2020 29/01-1.

Прокурором у позові також вказано, що жодні правовстановлюючі документи на земельну ділянку з кадастровим номером 6310136600:08:004:0015 площею 5,2678 га по пров. Шевченківському, 50 в м. Харкові, ТОВ "Архелай" не оформлювалося.

14.01.2020 між ТОВ "Архелай" (продавець) та ТОВ "Європартнер компані" (покупець) підписані договори купівлі-продажу нежитлової будівлі ( 71, 73, 75, 77), за умовами яких продавець передав у власність покупця нежитлові будівлі літ. "Б-1" загальною площею 54,1 кв.м, літ. "В-1" загальною площею 53,0 кв.м, літ. "Ж-1" загальною площею 59,2 кв.м, літ. "Е-1" загальною площею 60,0 кв.м, які розташовані за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, 50. Відповідно до пунктів 5 цих договорів купівлі-продажу нежитлові будівлі розташовані на земельній ділянці кадастровий номер 6310136600:08:004:0015 площею 5,2678 га, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.

14.01.2020 в Державному реєстрі речових прав зареєстровано право власності на вказані нежитлові приміщення, про що свідчить інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (реєстраційні номера об`єктів: 1402687363101 (літ."В-1", договір купівлі-продажу, серія та номер: 73, виданий 14.01.2020,), 1402739663101 (літ."Ж-1", договір купівлі-продажу, серія та номер: 77, виданий 14.01.2020), 1402673663101 (літ."Б-1", договір купівлі-продажу, серія та номер: 71, виданий 14.01.2020), 1402727963101 (літ."Е-1", договір купівлі-продажу, серія та номер: 75, виданий 14.01.2020).

Прокурор стверджував, що відповідно до договору купівлі-продажу 73 від 14.01.2020 ТОВ "Архелай" відчужило нежитлову будівлю літ. "В-1" площею 53,0 кв.м по пров. Шевченківському, 50 в м. Харкові на користь ТОВ "Європартнер компані". Згідно з пунктом 5 цього договору купівлі-продажу, вказана нежитлова будівля розташовується на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136600:08:004:0015, проте у продавця ТОВ "Архелай" відсутні речові права на вказану земельну ділянку.

У подальшому, пунктом 17 додатку 1 до рішення Харківської міської ради від 26.02.2020 за 2009/20 територіальній громаді м. Харкова надано дозвіл на розроблення технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки (кадастровий номер 6310136600:08:004:0015) площею 5,2678 га із земель територіальної громади м. Харкова для будівництва житлового комплексу по провулку Шевченківському, 50. Фінансування робіт із землеустрою (технічна документація із землеустрою щодо поділу земельної ділянки (кадастровий номер 6310136600:08:004:0015) по провулку Шевченківському, 50 визначено забезпечити за рахунок коштів ТОВ "Європартнер компані" за його згодою, про що свідчить лист від 29.01.2020 012920, згідно з укладеним договором із розробником документації із землеустрою.

Відповідно до пункту 2 додатку 4 до рішення Харківської міської ради від 22.04.2020 за 2089/20 "Про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів" територіальній громаді м. Харкова погоджена технічна документація із землеустрою щодо поділу земельної ділянки (кадастровий номер 6310136600:08:004:0015) площею 5,2678 га із земель територіальної громади м. Харкова на земельні ділянки: ділянка 1 - площею 1,8191 га, ділянка 2 - площею 0,7345 га, ділянка 3 - площею 2,7142 га для будівництва житлового комплексу по провулку Шевченківському, 50. Фінансування робіт із землеустрою (технічна документація із землеустрою щодо поділу земельної ділянки (кадастровий номер 6310136600:08:004:0015) по провулку Шевченківському, 50 забезпечено за рахунок коштів ТОВ "Європартнер компані" за його згодою, про що свідчить лист від 29.01.2020 012920, згідно з укладеним договором із розробником документації із землеустрою.

Відповідно до відомостей з державного земельного кадастру державна реєстрація спірної земельної ділянки з кадастровим номером 6310136600:08:004:0017 відбулась 24.07.2020, а державна реєстрація права власності територіальної громади в особі Харківської міської ради Харківської області, код ЄДРПОУ 04059243, - 03.08.2020 (інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно). Тобто, після придбання ТОВ "Європартнер компані" нежитлової будівлі літ. "В-1" площею 53,0 кв.м на підставі договору від 14.01.2020 73.

З цих підстав прокурор вказував, що спірна земельна ділянка з кадастровим номером 6310136600:08:004:0017 площею 1,8191 га станом на час переходу права власності на зазначене вище нерухоме майно до відповідача не була сформована та не існувала як об`єкт цивільних прав.

За твердженням прокурора, згідно з пунктами 7.1, 7.2 додатку 1 до рішення Харківської міської ради від 19.08.2020 за 2230/20 "Про надання земельних ділянок для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів" ТОВ "Європартнер компані" надано в оренду земельну ділянку (кадастровий номер 6310136600:08:004:0017) площею 1,8191 га із земель територіальної громади м. Харкова за рахунок земель житлової та громадської забудови для будівництва житлового комплексу по пров. Шевченківському, 50 в м. Харкові до 01.07.2022. Будівництво об`єкту виконати з урахуванням знесення будівлі літ. "В-1", яка належить на праві власності ТОВ "Європартнер компані".

23.11.2020 між Харківською міською радою (орендодавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Європартнер компані" (орендар) укладено договір оренди землі, відповідно до п. 1 якого орендодавець на підставі рішення 37 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 19.08.2020 2230/20 "Про надання земельних ділянок для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів" надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку із цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови, код КВЦПЗ - (02.10) - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, з кадастровим номером 6310136600:08:004:0017, яка розташована м. Харків, пров. Шевченківський, 50.

Відповідно до пункту 3 договору визначено, що на земельній ділянці розміщено об`єкти нерухомого майна - нежитлова будівля літ. "В-1", що підлягає знесенню, а також інші об`єкти інфраструктури - немає.

Договір укладено строком до 01.07.2022 (п. 8 договору).

11.03.2021 Харківською місцевою прокуратурою 1 було подано позов до Харківської міської ради та ТОВ "Європартнер компані" про визнання незаконним і скасування рішення Харківської міської ради, визнання недійсним договору оренди землі та зобов`язання повернути земельну ділянку.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 01.07.2021 у справі 922/827/21 у позові відмовлено.

Постановою Східного апеляційного господарського суду від 25.09.2024 частково задоволено апеляційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури. Скасовано рішення Господарського суду Харківської області від 01.07.2021 у справі 922/827/21 в частині відмови в задоволенні позовних вимог про зобов`язання ТОВ "Європартнер компані" повернути земельну ділянку, яка розташована за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, 50, площею 1,8191 га, кадастровий номер 6310136600:08:004:0017, Харківській міській раді. У цій частині прийнято нове рішення про задоволення позовної вимоги. Зобов`язано Товариство з обмеженою відповідальністю "Європартнер компані" повернути земельну ділянку, яка розташована за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, 50, площею 1,8191 га, кадастровий номер 6310136600:08:004:0017 Харківській міській раді.

Разом з тим, рішенням 29 сесії Харківської міської ради 8 скликання "Про затвердження документації із землеустрою та надання земельних ділянок" від 19.08.2024 635/24 знову надано в оренду ТОВ "Європартнер компані" земельну ділянку комунальної власності площею 1,8191 га (кадастровий номер 6310136600:08:004:0017) за рахунок земель житлової та громадської забудови для будівництва житлового комплексу по пров. Шевченківському, 50 (Київський район) строком до 01.09.2029 (пункт 67 додатку 1 до рішення).

27.11.2024 між Харківською міською радою та ТОВ "Європартнер компані" укладено договір оренди землі, за умовами якого орендодавець на підставі рішення 29 сесії Харківської міської ради 8 скликання від 19.08.2024 635/24 "Про затвердження документації із землеустрою та надання земельних ділянок" надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку із цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови, код КВЦПЗД (02.10) для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, з кадастровим номером 6310136600:08:004:0017, яка розташована по пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові.

Умовами договору передбачено таке:

- в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,8191 га, у тому числі під забудовою 1,8191 га (пункт 2 договору);

- на земельній ділянці розміщено об`єкти нерухомого майна нежитлова будівля літ. "В-1", відсутні інші об`єкти інфраструктури (пункт 3 договору);

- договір укладено строком до 01.09.2029 (пункт 8 договору);

- пунктами 15-17 договору передбачено, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва житлового комплексу. Цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови, код КВЦПЗД - (02.10) - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури. Умови збереження стану об`єкта оренди: забороняється самовільна забудова земельної ділянки, розміщення тимчасових споруд та малих архітектурних форм без оформлення відповідних документів, передбачених законодавством;

- договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами. Земельна ділянка вважається переданою орендареві з моменту державної реєстрації права оренди (пункти 40, 41 договору).

05.12.2024 на підставі договору оренди землі від 27.11.2024 здійснено державну реєстрацію іншого речового права оренди на спірну земельну ділянку з кадастровим номером 6310136600:08:004:0017 за ТОВ "Європартнер компані", що підтверджується відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно.

Як зазначив прокурор в обґрунтування заявлених позовних вимог, право оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 6310136600:08:004:0017 було надано ТОВ "Європартнер компані" всупереч вимогам ст.ст. 124, 134, 135 Земельного кодексу України, ст. 16 Закону України "Про оренду землі", без проведення земельних торгів. Земельну ділянку з кадастровим номером 6310136600:08:004:0017 площею 1,8191 га надано ТОВ "Європартнер компані" не для обслуговування та експлуатації нежитлової будівлі літ. "В-1", а для будівництва житлового будинку з об`єктами торгово - розважальної та ринкової інфраструктури всупереч вищевказаним законодавчим вимогам. Посилаючись на незаконність рішення Харківської міської ради щодо надання земельної ділянки в оренду відповідачу зазначив, що договір оренди землі від 27.11.2024 підлягає визнанню недійсним у судовому порядку, а земельна ділянка - поверненню територіальній громаді в особі Харківської міської ради.

Також прокурор зазначив про порушення законодавства у сфері містобудівної діяльності, вказуючи, що згідно записів про право власності 23271044, 23270816, 23270565, 23270301, 23270074, 23269787 від 07.11.2017, внесених до Реєстру державним реєстратором Зміївської міської ради Харківської області Борко А.С., здійснено державну реєстрацію права приватної власності на нежитлові будівлі літ. "Б-1", "В-1", "Г-1", "Д-1", "Е-1" і "Ж-1", розташовані по пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові, за ТОВ "Фірма "Креноль" на підставі договору купівлі-продажу б/н від 15.03.2002, укладеного між ТОВ "Фірма "Арка" (продавцем) та ТОВ "Фірма "Креноль" (покупцем), відповідно до якого майно належало продавцю на підставі договору купівлі-продажу нежитлових будівель від 16.08.2001, зареєстрованого КП "ХМБТІ" 21.08.2001 за реєстровим 2108.

Проте, в КП "ХМБТІ" відсутні будь-які дані щодо договору купівлі-продажу нежитлових будівель від 16.08.2001.

У подальшому, за договорами від 01.03.2018 410 та від 02.03.2018 416, посвідченими приватним нотаріусом ХМНО Малаховою Г.І., ТОВ "Фірма "Креноль" продано по 1/2 частці нежитлових будівель літ. "Б-1", "В-1", "Г-1", "Е-1" і "Ж-1" ТОВ "Архелай".

У свою чергу, ТОВ "Архелай" на підставі договору купівлі-продажу від 14.01.2020 79, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Куксіним С.Ю., відчужило нежитлову будівлю літ. "Г-1" ТОВ "Провентус".

Нежитлові будівлі літ. "Б-1", "В-1", "Е-1" і "Ж-1" продані ТОВ "Архелай" ТОВ "Європартнер компані" на підставі договорів купівлі-продажу від 14.01.2020 71, 73, 77 і 75, посвідчених приватним нотаріусом ХМНО Куксіним С.Ю.

Право власності на нежитлову будівлю літ. "Д-1" залишилось у ТОВ "Фірма "Креноль" та було припинено в Реєстрі 14.03.2018 на підставі довідки про знищення об`єкта нерухомого майна від 05.03.2018 3005/18, виданої ФОП Содоль М.С.

Крім того, в Реєстрі 31.05.2021 закрито розділ по об`єкту нерухомого майна нежитловій будівлі літ. "Е-1", внаслідок її поділу власником, ТОВ "Європартнер компані".

Отже, на даний час в Реєстрі зареєстровано право власності за вказаною адресою на нежитлову будівлю літ. "Г-1" за ТОВ "Провентус", та на нежитлові будівлі літ. "Б-1", "В-1" і "Ж-1" за ТОВ "Європартнер компані".

Також, в реєстрі будівельної діяльності наявна інформація щодо об`єкта будівництва: "Реконструкція нежитлових будівель літ. "Б-1", літ. "В-1", літ. "Г-1", літ. "Е-1", літ. "Ж-1" під магазини по пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові" (повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 05.11.2019 ХК 061193091612, декларація про готовність до експлуатації об`єкта від 18.12.2019 ХК 141193522300, замовник: ТОВ "Архелай"). Зазначені документи зареєстровані Інспекцією ДАБК Департаменту територіального контролю Харківської міської ради.

Як слідує з відповідей Комунального підприємства "Харківське міське бюро технічної інвентаризації" Харківської міської ради (далі - КП "БТІ") від 20.08.2021 та від 22.11.2021, згідно наявних архівних матеріалів реєстрація права власності на об`єкти нерухомості по пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові станом на 31.12.2012 та їх інвентаризація не проводилась. У відділі збереження технічної документації КП "ХМБТІ" наявна лише одна інвентаризаційна справа на об`єкт нерухомого майна за адресою: м. Харків, вул. Шевченківська, 50. Інші архівні справи (інвентаризаційні, реєстраційні тощо) в БТІ на зберіганні не перебувають.

Листом Департаменту реєстрації Харківської міської ради від 01.10.2025 3175/0/50-25 підтверджено, що за інформацією КП "БТІ" Харківської міської ради, згідно з даними відділу збереження технічної документації КП "БТІ" у відділі обліковується інвентаризаційна справа за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, буд. 50.

Відповідно до матеріалів інвентаризаційної справи за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, буд. 50, інформація станом на 31.12.2012 щодо введення в експлуатацію та реєстрації права власності на будь-які об`єкти нерухомого майна, зокрема літ. "В-1" - відсутня.

Крім того, відповідно до реєстраційного посвідчення на об`єкти нерухомого майна, які належать юридичним особам, від 18.03.2002 3008, копія якого міститься в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, КП "Харківське міське бюро технічної інвентаризації" посвідчує, що нежитлові будівлі літ. "Б-1" загальною площею 53,1 кв.м, літ. "В-1" загальною площею 52,0 кв.м, літ. "Г-1" загальною площею 54,0 кв.м, літ. "Д-1" загальною площею 52,0 кв.м, літ. "Е-1" загальною площею 58,8 кв.м, літ. "Ж-1" загальною площею 57,2 кв.м, розташовані в місті Харкові по пров. Шевченківському за 50, зареєстровані за ТОВ "Фірма "Креноль" на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу від 15.03.2002 та записано в реєстрову книгу за реєстровим 3008.

Листом Департаменту реєстрації Харківської міської ради від 15.10.2025 3336/0/50-25, наданого на запит обласної прокуратури від 13.10.2025 15/1- 1165вих-25, повідомлено, що за інформацією КП "БТІ" відповідно до матеріалів інвентаризаційної справи по пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові реєстраційне посвідчення від 18.03.2002 3008 на вищевказані нежитлові будівлі під 3008 в матеріалах зазначеної інвентаризаційної справи відсутнє. Також, КП "БТІ" зазначає, що згідно з наявними архівними матеріалами реєстрація права власності на нежитлові будівлі літ. "Б-1" загальною площею 53,1 кв.м, літ. "В-1" загальною площею 52,0 кв.м, літ. "Г-1" загальною площею 54,0 кв.м, літ. "Д-1" загальною площею 52,0 кв.м, літ. "Е-1" загальною площею 58,8 кв.м, літ. "Ж-1" загальною площею 57,2 кв.м за вищевказаною адресою станом на 31.12.2012, КП "ХМБТІ" не проводилась. Відповідно до реєстрової книги під реєстраційним 3008 станом на 31.12.2012 КП "БТІ" зареєстровані об`єкти нерухомого майна, які розташовані по вул. Данилевського, 3 у м. Харкові.

Крім того, відсутні будь-які відомості про вказану нежитлову будівлю в проєкті внесення змін до генерального плану м. Харкова станом на 2019 рік, розроблених ТОВ "Фірма "Сатор" та затверджених рішенням Харківської міської ради від 18.12.2019 1902/19.

Прокурор зазначив, що Єдиний адресний реєстр міста Харкова містить інформацію лише про 1 об`єкт адресації по пров. Шевченківському, 50 без вказівки на літеру відповідної будівлі.

За твердженням прокурора, відповідно до даних аерокосмічної зйомки місцевості в районі пров. Шевченківського у м. Харкові (за даними Google Earth Pro) у період з 16.11.2000 по 07.04.2020 будь-які будівлі по пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові відсутні. При цьому, станом на 08.10.2020 нежитлові будівлі вже наявні. Таким чином, на думку прокурора, нежитлові будівлі по пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові з`явились у період з квітня по жовтень 2020 року.

Оглядом земельної ділянки з кадастровим номером 6310136600:08:004:0017, проведеним в рамках кримінального провадження 12025221130001484 від 01.10.2025, встановлено, що за координатами 50о00 42.3N 36о17 59.6E (50.011738, 36.299899) на ній розташована нежитлова будівля літ. "В-1", яка являє собою складені один на одного будівельні фундаментні блоки у формі прямокутника з перемичкою, які між собою ніяк не скріплені.

За твердженням прокурора, вказана інформація в сукупності з наявними відомостями в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, Публічній кадастровій карті, генеральному плані м. Харкова, Єдиному адресному реєстрі міста Харкова тощо, свідчить про факт фізичної відсутності перелічених 6 нежитлових будівель на момент укладення вищевказаних договорів купівлі-продажу та подання документів, що дозволяли право на будівництво за декларативним принципом.

Водночас прокурором було встановлено, що ТОВ "Фірма "Арка" і ТОВ "Фірма "Креноль" припинили свою діяльність, про що до ЄДРПОУ внесені відповідні записи від 01.12.2016 та 03.07.2018.

Перелічені договори купівлі-продажу, повідомлення про початок виконання будівельних робіт і декларація про готовність до експлуатації об`єкта складені без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цими документами, вони містять недостовірні відомості щодо наявності нежитлових будівель літ. "Б-1", "В-1", "Г-1", "Е-1" і "Ж-1". Реальною метою їх складання було отримання юридичними особами прав на земельні ділянки, на яких нібито розташовувались вказані будівлі, поза передбаченою чинним законодавством конкурсною процедурою. Отже, фіктивна власність на нежитлові будівлі надала можливість юридичним особам отримати земельні ділянки комунальної власності, розташовані по пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові, не на конкурентних засадах, що суперечить інтересам держави й територіальної громади міста.

Вказані обставини, на думку прокурора, свідчать про порушення прав Харківської територіальної громади та охоронюваних законом її інтересів і є підставою для їх захисту у судовому порядку, у зв`язку з чим прокурор звернувся до суду з цим позовом.

Частково задовольняючи позовні вимоги місцевий господарський суд виходив з того, що:

- на момент переходу до відповідача права власності на нежитлову будівлю літ. "В-1" загальною площею 52 кв.м, по пров. Шевченківському, 50 в м. Харкові, попереднім власником не було оформлено право користування земельної ділянки, на якій вона розміщена, ТОВ "Європартнер компані" не набуло автоматичного права користування спірною земельною ділянкою в межах кадастрового номеру 6310136600:08:004:0017 та на позаконкурентних засадах мало право отримати земельну ділянку в користування саме з метою, пов`язаною із розташуванням відповідного належного йому на праві власності об`єкту нерухомого майна та в межах, які необхідні для обслуговування такого майна. За висновками суду першої інстанції матеріалами справи підтверджується, що земельна ділянка (кадастровий номер 6310136600:08:004:0017) площею 1,8191 га із земель територіальної громади м. Харкова за рахунок земель житлової та громадської забудови надана ТОВ "Європартнер компані" в оренду саме для будівництва житлового комплексу, право на яке мало бути отримано на підставі проведення земельних торгів;

- Харківською міською радою внаслідок прийняття рішення від 19.08.2024 за 635/24 "Про затвердження документації із землеустрою та надання земельних ділянок", за наслідками якого ТОВ "Європартнер компані" надано в оренду земельну ділянку (кадастровий номер 6310136600:08:004:0017) площею 1,8191 га із земель територіальної громади м. Харкова за рахунок земель житлової та громадської забудови для будівництва житлового комплексу по пров. Шевченківському, 50, було порушено вимоги чинного законодавства, а саме статті 124 Земельного кодексу України, частини 1 статті 134 Земельного кодексу України, які передбачають передачу в оренду земель комунальної власності, на підставі проведених земельних торгів, які Харківською міською радою проведені не були;

- договір від 27.11.2024 оренди земельної ділянки укладено між Харківською міською радою та ТОВ "Європартнер компані" з порушенням вимог чинного законодавства, а тому наявні підстави для визнання його недійсним та повернення спірної земельної ділянки власникові - територіальній громаді в особі Харківської міської ради;

- щодо позовних вимог прокурора про скасування права оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, суд з урахуванням положень статей 26, 37 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" вказав на те, що фактичне володіння нерухомим майном здійснюється шляхом оголошення в реєстрі права на нерухоме майно. Володіння, оголошення (як і будь-який факт) не можуть бути скасовані. Отже, ця вимога не відповідає належному способу захисту прав та інтересів. Натомість сам факт визнання на підставі судового рішення недійсним договору оренди є підставою для коригування відповідних відомостей у реєстрі;

- стосовно позовних вимог про скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності ТОВ "Європартнер компані" на нежитлову будівлю літ. "В-1", площею 53 кв.м, розташовану за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, будинок 50, та закриттям розділу у реєстрі речових прав на нерухоме майно, суд вказав, що право власності на цю нежитлову будівлю набуто ТОВ "Європартнер компані" на підставі договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 14.01.2020, укладеного з ТОВ "Архелай". Доводи прокурора про те, що вказана будівля фізично не існувала на момент укладення правочину не підтверджені належними та допустимими доказами, вказаний договір не визнаний недійсним, відповідні вимоги про визнання його недійсним прокурором не заявлялись.

Апеляційний господарський суд переглядав рішення в частині відмови в задоволенні позовних вимог про зобов`язання знести нежитлову будівлю літ. "В-1", площею 53 кв.м, розташовану за адресою: м.Харків, пров. Шевченківський, 50, на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136600:08:004:0017, та припинення володіння Товариства з обмеженою відповідальністю "Європартнер компані" нежитловою будівлею літ. "В-1", площею 53 кв.м, розташованою за адресою: м.Харків, пров. Шевченківський, 50 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1402687363101), та дійшов висновків, що:

- відбулося спорудження самочинного будівництва за відсутності земельної ділянки, відведеної для цієї мети, а тому у відповідача не було законних підстав вважати, що реєстрація права власності на об`єкт самочинного будівництва здатна його легітимізувати, як не було і жодних підстав вважати, що знаходження такого будівництва на комунальній землі зобов`язує орган місцевого самоврядування надати її в користування особі, що таке будівництво здійснила. Відтак, належним та ефективним способом захисту прав територіальної громади у спірних правовідносинах є вимога позову про знесення самочинної забудови і задоволення цієї вимоги саме по собі остаточно вирішує юридичну долю спірного самочинного будівництва у встановленому законом порядку;

- позовні вимоги прокурора в інтересах держави в особі Харківської міської ради про припинення володіння ТОВ "Європартнер компані" спірним нерухомим майном є неналежним способом захисту прав позивача, оскільки Велика Палата Верховного Суду у постанові від 17.12.2025 у справі 908/2388/21 виснувала, що належним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, є вимога про знесення об`єкта самочинного будівництва відповідно до частини 4 статті 376 Цивільного кодексу України. Цей спосіб захисту відповідає характеру правопорушення, є таким, що встановлений законом, реально захищає та відновлює права та інтереси позивача. Вищенаведене є підставою для відмови у задоволенні позовної вимоги про припинення володіння спірним нерухомим майном .

Не погоджуючись з постановою апеляційного господарського суду в частині знесення нежитлової будівлі літ. "В-1", відповідач звернувся до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, у якій просить постанову апеляційного господарського суду скасувати, а рішення місцевого господарського суду залишити в силі.

В обґрунтування своїх вимог скаржник посилається на те, що суд апеляційної інстанції, задовольняючи позовні вимоги в частині зобов`язання ТОВ "Європартнер компані" повернути земельну ділянку з одночасним приведенням її у придатний для використання стан, у тому числі шляхом знесення нежитлової будівлі літ. "В-1", площею 53 кв.м, застосував ст. 376 ЦК України без належного урахування правових висновків Верховного Суду щодо умов кваліфікації об`єкта як самочинного будівництва та наслідків такої кваліфікації. Велика Палата Верховного Суду у постановах від 19.05.2020 у справі 916/1608/18, від 16.02.2021 у справі 910/2861/18, від 15.11.2023 у справі 916/1174/22, від 17.12.2025 у справі 908/2388/21 сформувала правову позицію, за якою самочинне будівництво є спеціальним правовим режимом, встановленим ст. 376 ЦК України, а державна реєстрація права власності на об`єкт, який має ознаки самочинного будівництва, сама по собі не змінює його правового режиму. Разом з тим зазначені висновки Верховного Суду не звільняють суд від обов`язку у кожній конкретній справі встановити наявність саме тих юридично значимих обставин, з якими ст. 376 ЦК України пов`язує можливість кваліфікації майна як самочинного будівництва, а саме: чи була земельна ділянка відведена для відповідної мети; чи існував документ, що надає право виконувати будівельні роботи; чи існував належно затверджений проєкт; чи наявні істотні порушення будівельних норм і правил; хто саме здійснив будівництво; чи є відповідач особою, яка створює перешкоди власнику земельної ділянки саме шляхом існування такого об`єкта. Суд апеляційної інстанції формально послався на загальні висновки Верховного Суду щодо правового режиму самочинного будівництва, однак не врахував, що у справі, яка переглядається, суд першої інстанції встановив: право власності ТОВ "Європартнер компані" на нежитлову будівлю літ. "В-1" набуте на підставі договору купівлі-продажу від 14.01.2020; такий договір не визнано недійсним; вимоги про визнання його недійсним прокурором не заявлялись; державна реєстрація права власності відповідача залишається чинною; суд першої інстанції також вказав на недоведеність належними та допустимими доказами тверджень прокурора про фізичну відсутність будівлі на момент укладення відповідного правочину. Натомість апеляційний суд, скасовуючи рішення суду першої інстанції в частині відмови у знесенні будівлі, фактично переоцінив докази та дійшов висновку про наявність підстав для знесення об`єкта за ст. 376 ЦК України без належного встановлення всіх елементів фактичного складу самочинного будівництва та без належного мотивування, чому саме у цій справі знесення є необхідним і пропорційним способом захисту. Таким чином, суд апеляційної інстанції застосував ст. 376 ЦК України без належного урахування висновків Верховного Суду про те, що кваліфікація об`єкта як самочинного будівництва потребує встановлення конкретних юридично значимих обставин, а не може ґрунтуватися лише на загальному висновку про порушення порядку набуття права користування земельною ділянкою.

Крім цього, суд апеляційної інстанції порушив ст.ст. 73, 74, 76, 77, 79, 86, 236, 269, 282 ГПК України, оскільки не надав належної оцінки всім доказам у їх сукупності, не мотивував відхилення висновків суду першої інстанції щодо недоведеності обставин фізичної відсутності спірної будівлі на момент укладення договору купівлі-продажу, не встановив належним чином, які саме докази підтверджують відсутність документів, що давали право виконувати будівельні роботи саме щодо нежитлової будівлі літ. "В-1", та не обґрунтував, чому обраний спосіб захисту у вигляді знесення є необхідним і співмірним. Апеляційний суд фактично обмежився викладенням загальних правових позицій Верховного Суду щодо самочинного будівництва та захисту прав власника земельної ділянки, однак не здійснив повного аналізу доказів, які мають значення саме для вирішення питання про знесення конкретного об`єкта нерухомого майна, право власності на який зареєстровано за відповідачем.

Скаржником вмотивовано подання касаційної скарги на підставі п.п. 1, 4 ч. 2 ст. 287 ГПК України, про що зазначено вище.

Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22.06.2026 відкрито провадження за касаційною скаргою з підстав, передбачених п.п. 1, 4 ч. 2 ст. 287 ГПК України, призначено її до розгляду на 28.07.2026 та надано строк на подання відзивів на неї до 10.07.2026.

До Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду 06.07.2026 від Заступника керівника Харківської обласної прокуратури надійшов відзив на касаційну скаргу, у якому він просить залишити останню без задоволення, а оскаржену постанову суду апеляційної інстанції - без змін, посилаючись на помилковість доводів скаржника та правильність висновків суду апеляційної інстанції.

Переглянувши в касаційному порядку постанову апеляційного господарського суду в оскарженій частині, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла таких висновків.

Відповідно до ч. 1 ст. 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

За частинами другою, третьою статті 300 ГПК України суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається.

Оскільки відповідач оскаржує судові рішення в частині позовних вимог про знесення об`єкта самочинного будівництва, колегія суддів переглядає судові рішення саме в цій частині.

Пунктом 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України підставою касаційного оскарження судових рішень визначено застосування судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні норми права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду.

Суд враховує, що судовими рішеннями в подібних правовідносинах є такі рішення, де подібними є (1) предмети спору, (2) підстави позову, (3) зміст позовних вимог та встановлені судом фактичні обставини, а також має місце (4) однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин (аналогічна позиція викладена у постановах ВП ВС від 05.06.2018 у справі 523/6003/14-ц, від 19.06.2018 у справі 922/2383/16, від 20.06.2018 у справі 755/7957/16-ц, від 26.06.2018 у справі 2/1712/783/2011, від 26.06.2018 у справі 727/1256/16-ц, від 04.07.2018 у справі 522/2732/16-ц).

Зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності в різних судових рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи ((див. постанови Верховного Суду від 27.03.2018 у справі 910/17999/16 (пункт 32); від 25.04.2018 у справі 925/3/17 (пункт 38); від 16.05.2018 року у справі 910/24257/16 (пункт 40); від 05.06.2018 у справі 243/10982/15-ц (пункт 22); від 31.10.2018 у справі 372/1988/15-ц (пункт 24); від 05.12.2018 у справах 522/2202/15-ц (пункт 22) і 522/2110/15-ц (пункт 22); від 30.01.2019 у справі 706/1272/14-ц (пункт 22)).)

При цьому колегія суддів враховує позицію, викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі 233/2021/19 (провадження 14-16цс20), відповідно до якої у кожному випадку порівняння правовідносин і їхнього оцінювання на предмет подібності слід насамперед визначити, які правовідносини є спірними. А тоді порівнювати права й обов`язки сторін саме цих відносин згідно з відповідним правовим регулюванням (змістовий критерій) і у разі необхідності, зумовленої цим регулюванням, - суб`єктний склад спірних правовідносин (види суб`єктів, які є сторонами спору) й об`єкти спорів. Тому з метою застосування відповідних приписів процесуального закону не будь-які обставини справ є важливими для визначення подібності правовідносин.

На предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність слід також визначати за суб`єктним і об`єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими.

Водночас колегія суддів зазначає, що слід виходити також з того, що підставою для касаційного оскарження є неврахування висновку Верховного Суду саме щодо застосування норми права, а не будь-якого висновку, зробленого судом касаційної інстанції в обґрунтування мотивувальної частини постанови. Саме лише зазначення у постанові Верховного Суду норми права також не є його правовим висновком про те, як саме повинна застосовуватися норма права у подібних правовідносинах.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.

Згідно із ч. 1 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (ч. 1 ст. 317 ЦК України).

Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (ч. 4 ст. 373 ЦК України).

Особливості права власності на землю врегульовані Земельним кодексом України. Відповідно до ст. 80 ЗК України суб`єктами права власності на землю є: а) громадяни та юридичні особи - на землі приватної власності; б) територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності; в) держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, - на землі державної власності.

Згідно зі ст. 78 ЗК України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками.

Власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам (ч. 1 ст. 375 ЦК України).

Статтею 331 ЦК України визначається порядок набуття права власності на новостворене майно. За змістом цієї статті право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Водночас можуть існувати ситуації, коли особа, не маючи прав на земельну ділянку (не будучи власником або користувачем земельної ділянки), здійснює на ній будівництво, або здійснює будівництво без відповідного документа, проекту, з істотним порушенням будівельних норм і правил.

Такі правовідносини врегульовані статтею 376 ЦК України, в якій визначено правовий режим самочинного будівництва.

Відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Тобто об`єкт нерухомого майна вважається самочинним будівництвом, якщо він збудований або будується: 1) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети ; 2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту; 3) з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Наявність хоча б однієї з наведених ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.

Будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, охоплює ситуації, коли особа отримала у встановленому порядку земельну ділянку для забудови, але порушує мету використання такої земельної ділянки, а також коли особа здійснює будівництво, не маючи юридичних прав на земельну ділянку.

Відсутність у особи прав на земельну ділянку за загальним правилом унеможливлює отримання такою особою документів, необхідних для виконання будівельних робіт, оскільки, як зазначалося, право на забудову земельної ділянки належить власнику або особі, яка має відповідні речові права на земельну ділянку.

Отже, якщо об`єкт будується або збудований на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, це є самостійною та достатньою підставою для кваліфікації його судом об`єктом самочинного будівництва.

У разі здійснення будівництва на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, найбільшого порушення зазнає право власника користуватися земельною ділянкою, яке слід розглядати як юридично гарантовану правовими нормами можливість власника самостійно господарювати на земельній ділянці, використовувати її корисні властивості для задоволення власних соціальних, економічних, духовних та інших потреб, тобто можливість її господарської експлуатації та, як наслідок, отримання доходу від неї.

Особа, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що їй не належить, своїми протиправними діями позбавляє власника можливості належним чином вільно користуватися земельною ділянкою.

У разі самочинного будівництва особа своїми діями також створює й інші перешкоди власнику. Йдеться, зокрема, про порушення права розпорядження земельною ділянкою, яке належить лише її власнику і полягає у юридично забезпеченій можливості визначати юридичну або фактичну долю земельної ділянки, тобто можливості вчиняти різні дії із земельною ділянкою, у тому числі й щодо її відчуження іншим особам.

Відносини власника земельної ділянки із особою, яка вчинила самочинне будівництво на його земельній ділянці, регулюються частинами 4-6 статті 376 Цивільного кодексу України. Такі відносини, як і будь-які інші відносини власності, є абсолютними, в яких праву власника кореспондує обов`язок усіх і кожного утримуватися від будь-яких посягань на це право.

Основу такої правової охорони утворює принцип єдності земельної ділянки й будівель та споруд, розташованих на ній, основною ідеєю якого є унеможливлення виникнення ситуацій, у яких будівля й земельна ділянка стають об`єктами конкуруючих прав та інтересів різних суб`єктів. Законодавче визначення правових наслідків самочинного будівництва ґрунтується на пріоритетності захисту прав власника земельної ділянки.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що ст. 376 ЦК України розташована в главі 27 "Право власності на землю (земельну ділянку)", тобто правовий режим самочинного будівництва пов`язаний із питаннями права власності на земельну ділянку.

Зокрема, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19.05.2020 у справі 916/1608/18 виснувала, що знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі. З огляду на викладене самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.

У постанові від 16.02.2021 у справі 910/2861/18 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що не допускається набуття права власності на об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Подібні висновки також викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі 908/2388/21.

При цьому ГПК України визначені процесуальні механізми забезпечення єдності судової практики, що полягають у використанні спеціальної процедури відступу від висновків щодо застосування норм права, викладених у раніше постановлених рішеннях Верховного Суду. Логіка побудови й мета існування цих процесуальних механізмів указує на те, що з метою застосування норм права в подібних правовідносинах за наявності протилежних правових висновків суду касаційної інстанції слід виходити з того, що висновки, які містяться в судових рішеннях судової палати Касаційного господарського суду, мають перевагу над висновками колегії суддів, висновки об`єднаної палати Касаційного господарського суду - над висновками палати чи колегії суддів цього суду, а висновки Великої Палати Верховного Суду - над висновками об`єднаної палати, судової палати й колегії суддів Касаційного господарського суду. Подібна правова позиція викладена, зокрема, у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.09.2021 у справі 908/2609/20, від 15.09.2021 у справі 10/Б-5022/1383/2012, від 14.09.2021 у справі 908/1671/16.

Особливістю об`єктів самочинного будівництва є те, що відповідно до ч. 2 ст. 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Самочинне будівництво як майно має визначений правилами ст. 376 ЦК України спеціальний правовий режим, елементом якого є умови та порядок визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, а також наслідки відмови у такому визнанні. Цей механізм ґрунтується на судовому порядку вирішення питань, пов`язаних як із рішенням про визнання права власності, так і з наслідками цього рішення та захистом осіб, права яких порушено самочинним будівництвом. За умови дотримання чіткого алгоритму дій, передбаченого у ст. 376 ЦК України, претендувати на отримання самочинно збудованого майна у власність може як особа, яка його побудувала, так і власник земельної ділянки, на якій воно споруджено.

Велика Палата Верховного Суду висновувала, що самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, є порушенням прав власника відповідної земельної ділянки.

Подібні висновки викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі 908/2388/21, від 15.11.2023 у справі 916/1174/22.

Отже, самочинне будівництво на земельній ділянці за умови відсутності речового права на неї, є порушенням прав власника відповідної земельної ділянки.

Способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені ст. 376 ЦК України.

Частинами 3-5 ст. 376 ЦК України, відповідно, встановлено, що право власності на самочинно збудоване майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

Визнання права власності в порядку ч. 3 та 5 ст. 376 ЦК України призводить до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна - або особі, яка здійснила самочинне будівництво, надається земельна ділянка у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно як обов`язкова умова для визнання права власності на таке майно (ч. 3 ст. 376 ЦК України); або право власності на самочинно збудоване нерухоме майно визнається за особою - власником земельної ділянки (ч. 5 ст. 376 ЦК України).

При цьому формулювання положень ст. 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів ч. 2 ст. 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, норм частини четвертої цієї статті (пункти 6.31-6.33 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі 916/2791/13; пункти 53-56 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі 680/214/16-ц; пункт 46 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі 923/196/20).

Враховуючи предмет та підстави позову суд апеляційної інстанції дійшов правильних висновків, що у справі, яка розглядається, належним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, є вимога про знесення об`єкта самочинного будівництва відповідно до ч. 4 ст. 376 ЦК України. Зазначений спосіб захисту відповідає характеру правопорушення, є таким, що встановлений законом, реально захищає та відновлює права та інтереси позивача.

Скаржник посилається на те, що суд апеляційної інстанції формально послався на загальні висновки Верховного Суду щодо правового режиму самочинного будівництва, однак не врахував, що у справі, яка переглядається, суд першої інстанції встановив: право власності ТОВ "Європартнер компані" на нежитлову будівлю літ. "В-1" набуте на підставі договору купівлі-продажу від 14.01.2020; такий договір не визнано недійсним; вимоги про визнання його недійсним прокурором не заявлялись; державна реєстрація права власності відповідача залишається чинною; суд першої інстанції також вказав на недоведеність належними та допустимими доказами тверджень прокурора про фізичну відсутність будівлі на момент укладення відповідного правочину.

Водночас вказане спростовується висновками, викладеними у тексті оскарженої постанови суду апеляційної інстанції.

Так, звертаючись до висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 10.05.2018 у справі 910/15993/16, суд апеляційної інстанції зазначив, що необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула право власності на майно, адже факт реєстрації права власності є лише елементом юридичного складу, який передбачає виникнення права власності, а не є підставою його набуття. Сама по собі реєстрація права не є підставою виникнення права власності, оскільки такої підстави закон не передбачає.

Так, прокурор у позові наголошував на тому, що згідно з записами про право власності 23271044, 23270816, 23270565, 23270301, 23270074, 23269787 від 07.11.2017, внесеними до Реєстру державним реєстратором Зміївської міської ради Харківської області Борко А.С., здійснено державну реєстрацію права приватної власності на нежитлові будівлі літ. "Б-1", "В-1", "Г-1", "Д-1", "Е-1" і "Ж-1", розташовані по пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові, за ТОВ "Фірма "Креноль" на підставі договору купівлі-продажу б/н від 15.03.2002, укладеного між ТОВ "Фірма "Арка" (продавцем) та ТОВ "Фірма "Креноль" (покупцем), відповідно до якого майно належало продавцю на підставі договору купівлі-продажу нежитлових будівель від 16.08.2001, зареєстрованого КП "БТІ" 21.08.2001 за реєстровим 2108.

Проте в КП "БТІ" відсутні будь-які дані щодо договору купівлі-продажу нежитлових будівель від 16.08.2001.

У подальшому, за договорами від 01.03.2018 410 та від 02.03.2018 416, посвідченими приватним нотаріусом ХМНО Малаховою Г.І., ТОВ "Фірма "Креноль" продано по 1/2 частці нежитлових будівель літ. "Б-1", "В-1", "Г-1", "Е-1" і "Ж-1" ТОВ "Архелай".

У свою чергу, ТОВ "Архелай" на підставі договору купівлі-продажу від 14.01.2020 79, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Куксіним С.Ю., відчужило нежитлову будівлю літ. "Г-1" ТОВ "Провентус".

Нежитлові будівлі літ. "Б-1", "В-1", "Е-1" і "Ж-1" продані ТОВ "Архелай" ТОВ "Європартнер компані" на підставі договорів купівлі-продажу від 14.01.2020 71, 73, 77 і 75, посвідчених приватним нотаріусом ХМНО Куксіним С.Ю.

Право власності на нежитлову будівлю літ. "Д-1" залишилось у ТОВ "Фірма "Креноль" та було припинено в Реєстрі 14.03.2018 на підставі довідки про знищення об`єкта нерухомого майна від 05.03.2018 3005/18, виданої ФОП Содоль М.С.

Крім того, в Реєстрі 31.05.2021 закрито розділ по об`єкту нерухомого майна нежитловій будівлі літ. "Е-1", внаслідок її поділу власником, ТОВ "Європартнер компані".

Отже, на даний час в Реєстрі зареєстровано право власності за вказаною адресою на нежитлову будівлю літ. "Г-1" за ТОВ "Провентус", та на нежитлові будівлі літ. "Б-1", "В-1" і "Ж-1" за ТОВ "Європартнер компані".

Також, в реєстрі будівельної діяльності наявна інформація щодо об`єкта будівництва: "Реконструкція нежитлових будівель літ. "Б-1", літ. "В-1", літ. "Г-1", літ. "Е-1", літ. "Ж-1" під магазини по пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові" (повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 05.11.2019 ХК 061193091612, декларація про готовність до експлуатації об`єкта від 18.12.2019 ХК 141193522300, замовник: ТОВ "Архелай"). Зазначені документи зареєстровані Інспекцією ДАБК Департаменту територіального контролю Харківської міської ради.

Як слідує з відповідей Комунального підприємства "Харківське міське бюро технічної інвентаризації" Харківської міської ради (далі - КП "БТІ") від 20.08.2021 та від 22.11.2021, згідно з наявними архівними матеріалами реєстрація права власності на об`єкти нерухомості про пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові станом на 31.12.2012 та їх інвентаризація не проводилась. У відділі збереження технічної документації КП "ХМБТІ" наявна лише одна інвентаризаційна справа на об`єкт нерухомого майна за адресою: м. Харків, вул. Шевченківська, 50. Інші архівні справи (інвентаризаційні, реєстраційні тощо) в БТІ на зберіганні не перебувають.

Листом Департаменту реєстрації Харківської міської ради від 01.10.2025 3175/0/50-25 підтверджено, що за інформацією КП "БТІ" Харківської міської ради, згідно з даними відділу збереження технічної документації КП "БТІ" у відділі обліковується інвентаризаційна справа за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, буд. 50.

Відповідно до матеріалів інвентаризаційної справи за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, буд. 50, інформація станом на 31.12.2012 щодо введення в експлуатацію та реєстрації права власності на будь-які об`єкти нерухомого майна, зокрема літ. "В-1" - відсутня.

Крім того, відповідно до реєстраційного посвідчення на об`єкти нерухомого майна, які належать юридичним особам, від 18.03.2002 3008, копія якого міститься в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, КП "Харківське міське бюро технічної інвентаризації" посвідчує, що нежитлові будівлі літ. "Б-1" загальною площею 53,1 кв.м, літ. "В-1" загальною площею 52,0 кв.м, літ. "Г-1" загальною площею 54,0 кв.м, літ. "Д-1" загальною площею 52,0 кв.м, літ. "Е-1" загальною площею 58,8 кв.м, літ. "Ж-1" загальною площею 57,2 кв.м, розташовані в місті Харкові по пров. Шевченківському за 50, зареєстровані за ТОВ "Фірма "Креноль" на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу від 15.03.2002 та записано в реєстрову книгу за реєстровим 3008.

Листом Департаменту реєстрації Харківської міської ради від 15.10.2025 3336/0/50-25, наданого на запит обласної прокуратури від 13.10.2025 15/1- 1165вих-25, повідомлено, що за інформацією КП "БТІ" відповідно до матеріалів інвентаризаційної справи по пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові реєстраційне посвідчення від 18.03.2002 3008 на вищевказані нежитлові будівлі під 3008 в матеріалах зазначеної інвентаризаційної справи відсутнє. Також, КП "БТІ" зазначає, що згідно з наявними архівними матеріалами реєстрація права власності на нежитлові будівлі літ. "Б-1" загальною площею 53,1 кв.м, літ. "В-1" загальною площею 52,0 кв.м, літ. "Г-1" загальною площею 54,0 кв.м, літ. "Д-1" загальною площею 52,0 кв.м, літ. "Е-1" загальною площею 58,8 кв.м, літ. "Ж-1" загальною площею 57,2 кв.м за вищевказаною адресою станом на 31.12.2012, КП "ХМБТІ" не проводилась. Відповідно до реєстрової книги під реєстраційним 3008 станом на 31.12.2012 КП "БТІ" зареєстровані об`єкти нерухомого майна, які розташовані по вул. Данилевського, 3 у м. Харкові.

Крім того, відсутні будь-які відомості про вказану нежитлову будівлю в проєкті внесення змін до генерального плану м. Харкова станом на 2019 рік, розроблених ТОВ "Фірма "Сатор" та затверджених рішенням Харківської міської ради від 18.12.2019 1902/19.

Прокурор зазначив, що Єдиний адресний реєстр міста Харкова містить інформацію лише про 1 об`єкт адресації по пров. Шевченківському, 50 без вказівки на літеру відповідної будівлі.

За твердженням прокурора, відповідно до даних аерокосмічної зйомки місцевості в районі пров. Шевченківського у м. Харкові (за даними Google Earth Pro) у період з 16.11.2000 по 07.04.2020 будь-які будівлі по пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові відсутні. При цьому, станом на 08.10.2020 нежитлові будівлі вже наявні. Таким чином, на думку прокурора, нежитлові будівлі по пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові з`явились у період з квітня по жовтень 2020 року.

За твердження прокурора, правочини у вигляді договорів купівлі-продажу від 15.03.2002, 01.03.2018, 02.03.2018, 14.01.2020 ( 71, 73, 75, 77 і 79), повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 05.11.2019 ХК 061193091612 і декларація про готовність до експлуатації об`єкта від 18.12.2019 ХК 141193522300, складені без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цими документами, містять недостовірні відомості щодо наявності нежитлових будівель літ. "Б-1", "В-1", "Г-1", "Е-1" і "Ж-1" та реальною метою їх складання було отримання юридичними особами прав на земельні ділянки, на яких нібито розташовувались вказані будівлі, поза передбаченою чинним законодавством конкурсною процедурою.

Крім того, прокурором додано до матеріалів справи копію постанови від 08.10.2025 про дозвіл на розголошення відомостей, що стали відомі під час досудового розслідування у кримінальному провадженні 12025221130001484, копію протоколу огляду місця події від 03.10.2025 у кримінальному провадженні від 01.10.2025 з додатками, а саме фототаблицями та копією кадастрової зйомки.

Так, оглядом земельної ділянки з кадастровим номером 6310136600:08:004:0017, проведеного в рамках кримінального провадження 12025221130001484 від 01.10.2025, встановлено, що за координатами 50о00 42.3N 36о17 59.6E (50.011738, 36.299899) на ній розташована нежитлова будівля літ. "В-1", яка являє собою складені один на одного будівельні фундаментні блоки у формі прямокутника з перемичкою, які між собою ніяк не скріплені.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що відповідачем ні під час розгляду справи в суді першої інстанції, ні під час апеляційного перегляду не надано жодних доказів на спростування вищенаведених доводів прокурора та долучених ним доказів.

У судовому засіданні суду апеляційної інстанції від 22.04.2026, під час з`ясування питання щодо наявності або відсутності підстав для визнання спірного об`єкта нерухомого майна самочинним будівництвом, а також щодо його віднесення до об`єктів нерухомості, з урахуванням обставин, встановлених протоколом огляду місця події у межах кримінального провадження, представник відповідача зазначила про ненадання відповідачем доказів, які б спростовували зазначені обставини. Водночас свої заперечення обґрунтувала тим, що після проведення реконструкції декларація про готовність до експлуатації об`єкта не скасована; державна реєстрація права власності відповідача на спірне майно здійснена на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 14.01.2020, який є чинним та не визнаний недійсним у встановленому законом порядку. Крім того, було вказано на відсутність технічного звіту або висновку експерта щодо наявності чи облаштування фундаменту в зазначеній будівлі.

Як зазначила Велика Палата Верховного Суду в постанові від 18.09.2024 у справі 914/1785/22, державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності не має. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.

Відповідно до позиції Верховного Суду, викладеної у постанові від 03.03.2021 у справі 915/161/20, факт державної реєстрації права власності, проведеної, зокрема, на підставі декларації про готовність об`єкта до експлуатації, не змінює правовий режим збудованих приміщень, як збудованих самочинно, позаяк спірні об`єкти збудовані на земельній ділянці, яку не було відведено для цієї мети.

Враховуючи викладене, суд апеляційної інстанції дійшов висновків, що первісна державна реєстрація права власності, зокрема, на спірну нежитлову будівлю за ТОВ "Фірма "Креноль" (07.11.2017) була здійснена за відсутності належних правовстановлюючих документів, оскільки матеріали справи не містять доказів існування договору купівлі-продажу від 16.08.2001, який зазначений як підстава набуття права власності, а також належних доказів введення спірного об`єкта в експлуатацію, його технічної інвентаризації та реєстрації як об`єкта нерухомого майна у встановленому законодавством порядку (зокрема відсутність відповідних даних у матеріалах архівних даних БТІ станом на 31.12.2012), враховуючи також невідповідність реєстраційних відомостей, відсутність об`єктів за даними аерофотозйомки у відповідний період та характеристики спірної будівлі встановлені за результатом огляду земельної ділянки (кадастровий номер 6310136600:08:004:0017).

Крім цього, матеріали справи не містять доказів зокрема, що будівництво вказаної нежитлової будівлі відбулось на земельній ділянці, що була відведена для такого будівництва, наявність дозволу власника земельної ділянки та/або будь-яких дозволів відповідного органу контролю на виконання будівельних робіт.

Відтак, враховуючи положення ст.ст. 13, 14, 73, 74, 79 ГПК України суд апеляційної інстанції зазначив, що наявні у справі докази на підтвердження доводів прокурора є більш вірогідними, ніж протилежні доводи відповідача на їх спростування, тому визнані судом апеляційної інстанції обґрунтованими. За таких обставин суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що документи, подані для державної реєстрації права власності, не підтверджують належним чином виникнення права власності на спірні об`єкти, у зв`язку з чим така державна реєстрація була здійснена без достатніх правових підстав, а отже подальші правочини щодо відчуження спірного майна не породжують правомірних правових наслідків у вигляді набуття права власності. Водночас сам по собі факт державної реєстрації права власності за відповідачем на підставі чинного договору купівлі-продажу не спростовує доводів прокурора щодо самочинного характеру будівництва з огляду на наведені в цій постанові висновки та встановлені обставини. Оскільки відбулося спорудження самочинного будівництва за відсутності земельної ділянки, відведеної для цієї мети, у відповідача не було законних підстав вважати, що реєстрація права власності на об`єкт самочинного будівництва здатна його легітимізувати, як не було і жодних підстав вважати, що знаходження такого будівництва на комунальній землі зобов`язує орган місцевого самоврядування надати її в користування особі, що таке будівництво здійснила. При цьому, особа, яка здійснила самочинне будівництво, не є власником чи користувачем земельної ділянки, отже, вона (будівля) є самочинно збудованим об`єктом, а тому у ТОВ "Архелай" (попередній власник) не виникло та не могло виникнути права власності на неї та останнє не мало права її відчужити на користь ТОВ "Європартнер компані".

Враховуючи наведені норми матеріального права, а також висновки Великої Палати Верховного Суду щодо них, колегія суддів зазначила, що належним та ефективним способом захисту прав територіальної громади у спірних правовідносинах є вимога позову про знесення самочинної забудови і задоволення цієї вимоги саме по собі остаточно вирішує юридичну долю спірного самочинного будівництва у встановленому законом порядку.

Вказаним спростовуються посилання скаржника на неврахування висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі 916/1608/18, від 16.02.2021 у справі 910/2861/18, від 15.11.2023 у справі 916/1174/22, від 17.12.2025 у справі 908/2388/21, а тому колегія суддів погоджується з висновками суду апеляційної інстанції про задоволення позовних вимог у цій справі в частині усунення перешкод територіальній громаді в особі міської ради у користуванні та розпорядженні відповідною земельною ділянкою шляхом зобов`язання товариства повернути цю земельну ділянку з приведенням її у придатний до використання стан зі знесенням самочинної забудови.

Що ж до підстави касаційного оскарження, передбаченої п. 4 ч. 2 ст. 287 ГПК України, то скаржник вказує, що суд апеляційної інстанції порушив статті 73, 74, 76, 77, 79, 86, 236, 269, 282 ГПК України, оскільки не надав належної оцінки всім доказам у їх сукупності, не мотивував відхилення висновків суду першої інстанції щодо недоведеності обставин фізичної відсутності спірної будівлі на момент укладення договору купівлі-продажу, не встановив належним чином, які саме докази підтверджують відсутність документів, що давали право виконувати будівельні роботи саме щодо нежитлової будівлі літ. "В-1", та не обґрунтував, чому обраний спосіб захисту у вигляді знесення є необхідним і співмірним. Апеляційний суд фактично обмежився викладенням загальних правових позицій Верховного Суду щодо самочинного будівництва та захисту прав власника земельної ділянки, однак не здійснив повного аналізу доказів, які мають значення саме для вирішення питання про знесення конкретного об`єкта нерухомого майна, право власності на який зареєстровано за відповідачем.

Водночас доводи скаржника зводяться до вимоги здійснити повторну оцінку наявних у справі доказів та до висловлення незгоди з фактичними обставинами, встановленими судом апеляційної інстанції.

При цьому згідно з ч. 2 ст. 300 ГПК України суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

Аргументи відповідача щодо ненадання апеляційним судом належної оцінки доказам у їх сукупності, а саме: щодо відсутності (наявності) документів, які давали право на виконання будівельних робіт відносно об`єкта літ. В-1 ; щодо моменту фізичного спорудження/відсутності будівлі на момент укладення правочину; щодо співмірності та необхідності обраного заходу у вигляді знесення, спрямовані виключно на заперечення висновків суду апеляційної інстанції, який, застосувавши стандарт доказування вірогідність доказів (ст. 79 ГПК України), встановив факт самочинного будівництва об`єкта нерухомості за відсутності належним чином відведеної земельної ділянки та відповідних дозвільних документів.

Відтак, посилання скаржника на порушення апеляційним судом норм процесуального права не підтверджують фактів процесуальних порушень, а висловлюють його власну суб`єктивну незгоду з оцінкою доказів, здійсненою судом. При цьому доводи скаржника в цій частині фактично зводяться до спонукання Верховного Суду до надання іншої оцінки доказам, наявним у матеріалах справи, яким була надана оцінка судом апеляційної інстанції, що з огляду на визначені у ст. 300 ГПК України межі розгляду справи судом касаційної інстанції не належить до повноважень Верховного Суду.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судових рішеннях, питання вичерпності висновків суду, суд касаційної інстанції ґрунтується на висновках, які зробив Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення Європейського суду з прав людини від 18.07.2006). Зокрема, Європейський суд з прав людини у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. У цій справі Верховний Суд дійшов висновку, що скаржнику було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і процесуальному сенсах, а доводи, викладені у касаційній скарзі, не спростовують висновків апеляційного господарського суду в оскарженій частині.

За змістом п. 1 ч. 1 ст. 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

Відповідно до положень ст. 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених ст. 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

Оскільки в ході касаційного розгляду не було виявлено неправильного застосування судами норм матеріального права чи порушень норм процесуального права в межах підстав касаційного оскарження, то і підстав для зміни чи скасування оскарженої постанови апеляційного господарського суду у відповідній частині у касаційному провадженні також не має, у зв`язку з чим касаційна скарга не підлягає задоволенню, а постанова апеляційного господарського суду в оскарженій частині підлягає залишенню без змін. При цьому оскільки скаржник не оскаржує судові рішення в іншій частині, Верховний Суд їх не переглядає у такій частині.

Оскільки суд відмовляє у задоволенні касаційної скарги та залишає без змін оскаржене судове рішення у відповідній частині, судові витрати, відповідно до ст. 129 ГПК України, покладаються на заявника касаційної скарги.

Керуючись ст.ст. 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Суд, -

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Європартнер компані" залишити без задоволення.

Постанову Східного апеляційного господарського суду від 22.04.2026 у справі 922/3825/25 в оскарженій частині залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя Могил С.К.

Судді: Волковицька Н.О.

Случ О.В.