Постанова у справі № 910/7046/25

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 липня 2026 року

м. Київ

cправа 910/7046/25

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Берднік І. С. - головуючого, Зуєва В. А., Міщенка І. С.,

секретар судового засідання - Корнієнко О. В.,

за участю представників:

Товариства з обмеженою

відповідальністю Видавництво Вечірня Зоря - Іванова О. В.,

Київської міської ради - Перепелиціна К. М.,

Департаменту земельних ресурсів

виконавчого органу Київської міської ради

(Київської міської державної адміністрації) - не з`явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Київської міської ради

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 30.04.2026 (у складі колегії суддів: Сибіга О. М. (головуючий), Гончаров С. А., Тищенко О. В.)

та рішення Господарського суду міста Києва від 18.11.2025 (суддя Бондаренко-Легких Г. П.)

у справі 910/7046/25

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Видавництво Вечірня Зоря

до Київської міської ради,

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації),

про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ:

У червні 2025 року Товариство з обмеженою відповідальністю Видавництво Вечірня Зоря (далі - ТОВ Видавництво Вечірня Зоря ) звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення на новий десятирічний строк договору оренди земельної ділянки від 31.10.2014, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н. П., зареєстрованого в реєстрі за 155, за умовами якого Київська міська рада передала в строкове платне користування ТОВ Видавництво Вечірня Зоря , строком на 10 років, земельну ділянку площею 0,8940 га, кадастровий номер 8000000000:72:005:0048, для завершення будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-готельного комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями, книжковим магазином, спортивним містечком та паркінгом на перетині вул. Уманської та Чоколівського бульвару в Солом`янському районі м. Києва.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки від 31.10.2014 ТОВ Видавництво Вечірня Зоря продовжує належним чином виконувати свої зобов`язання за вказаним правочином, за відсутності заперечень орендодавця. Позивач зазначає, що у встановлені законом та договором строки ТОВ Видавництво Вечірня Зоря повідомило Київську міську раду про намір поновити договірні відносини на новий строк шляхом направлення листа-повідомлення з додаванням проєкту відповідної додаткової угоди. З огляду на відсутність відмови та/або заперечень Київської міської ради щодо укладення договору на новий строк як у місячний строк після направлення листа-повідомлення, так і через місяць після закінчення строку дії договору оренди позивач вважає, що наявні підстави для поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 08.07.2025, зокрема, залучено до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).

Рішенням Господарського суду міста Києва від 18.11.2025, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 30.04.2026, позов задоволено повністю. Визнано укладеною додаткову угоду про поновлення на новий десятирічний строк договору оренди земельної ділянки від 31.10.2014, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченком Н. П., зареєстрованого в реєстрі за 155, за умовами якого Київська міська рада передала в строкове платне користування ТОВ Видавництво Вечірня Зоря , строком на 10 років, земельну ділянку площею 0,8940 га, кадастровий номер 8000000000:72:005:0048, для завершення будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-готельного комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями, книжковим магазином, спортивним містечком та паркінгом на перетині вул. Уманської та Чоколівського бульвару в Солом`янському районі міста Києва.

Не погоджуючись з висновками судів попередніх інстанцій, у червні 2026 року Київська міська рада подала до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій, посилаючись на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права, порушення норм процесуального права та наявність випадку, передбаченого пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), просить постанову Північного апеляційного господарського суду від 30.04.2026 та рішення Господарського суду міста Києва від 18.11.2025 скасувати, ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 17.06.2026 відкрито касаційне провадження у справі 910/7046/25 за касаційною скаргою Київської міської ради на постанову Північного апеляційного господарського суду від 30.04.2026 та рішення Господарського суду міста Києва від 18.11.2025 з підстави, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України; касаційну скаргу призначено до розгляду у відкритому судовому засіданні на 22.07.2026.

ТОВ Видавництво Вечірня Зоря у відзиві на касаційну скаргу зазначає про законність та обґрунтованість оскаржуваних судових рішень, просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а постанову суду апеляційної інстанції та рішення суду першої інстанції - без змін.

Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у судове засідання свого представника не направив.

Відповідно до частини 1 статті 301 ГПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження з урахуванням положень статті 300 цього Кодексу.

Наслідки неявки в судове засідання учасника справи визначено у статті 202 ГПК України.

Так, за змістом частини 1 і пункту 1 частини 2 статті 202 ГПК України, неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею. Суд відкладає розгляд справи в судовому засіданні в межах встановленого цим Кодексом строку з підстав, зокрема, неявки в судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про направлення йому ухвали з повідомленням про дату, час і місце судового засідання.

Ураховуючи положення статті 202 ГПК України, наявність відомостей про направлення зазначеному учаснику справи ухвали з повідомленням про дату, час і місце судового засідання, що підтверджено матеріалами справи, та те, що зазначений учасник справи не звертався до суду з будь-якими заявами щодо розгляду справи, явка учасників справи не визнавалася судом обов`язковою, а участь у засіданні суду є правом, а не обов`язком учасника справи, Верховний Суд дійшов висновку про можливість розгляду касаційної скарги по суті за відсутності представника Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників ТОВ Видавництво Вечірня Зоря , Київської міської ради, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи та заперечення проти неї, перевіривши матеріали справи, Верховний Суд дійшов таких висновків.

Судами попередніх інстанцій установлено, що 31.10.2014 між ТОВ Видавництво Вечірня Зоря (орендар) та Київською міською радою (орендодавець) укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н. П. та зареєстрований в реєстрі за 155, відповідно до умов якого орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 01.11.2012 407/8691 за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку визначену цим договором.

Земельна ділянка, яка є об`єктом оренди, належить до земель комунальної власності територіальної громади міста Києва на підставі Закону України від 06.09.2012 5245-VI Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності .

Реєстрація права власності на об`єкт оренди здійснюється згідно з Законом України від 14.05.2013 233-VII Про внесення змін до деяких законів України щодо вдосконалення порядку державної реєстрації речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності у зв`язку з їх розмежуванням одночасно з державною реєстрацією права оренди.

Відповідно до пункту 2.1 договору об`єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:72:005:0048 площею 0,8940 га, розташована на перетині вул. Уманської та Чоколівського бульвару в Солом`янському районі м. Києва, цільове призначення - для завершення будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-готельного комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями, книжковим магазином, спортивним містечком та паркінгом.

Договір укладено на 10 років (пункт 3.1 договору).

Відповідно до пункту 8.4 договору, що орендар, зокрема, зобов`язаний завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проєктною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації права оренди.

За умовами пункту 11.7 договору після закінчення строку, на який було укладено договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію та сплачувати орендну плату за період від дня закінчення дії цього договору до дня поновлення його дії у порядку та у розмірах, встановлених цим договором. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

31.10.2014 за актом приймання-передачі земельної ділянки орендодавець передав, а орендар прийняв у володіння і користування земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:72:005:0048, площею 0,8940 га, розташовану на перетині вул. Уманської та Чоколівського бульвару в Солом`янському районі м. Києва.

За інформацією з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 31.10.2014 28911852 за ТОВ Видавництво Вечірня Зоря 31.10.2014 зареєстровано право оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:72:005:0048.

31.07.2024 ТОВ Видавництво Вечірня Зоря звернулось до Київської міської ради листом-повідомленням (вх. 617480546) про поновлення договору оренди земельної ділянки відповідно до статті 33 Закону України Про оренду землі . До зазначеного листа-повідомлення було долучено, зокрема, проєкт додаткової угоди про поновлення договору.

За результатами розгляду зазначеного листа-повідомлення, Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом від 27.09.2024 057-13131 повідомив ТОВ Видавництво Вечірня Зоря про відсутність підстав для підготовки проєкту рішення Київської міської ради про поновлення договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:72:005:0048 з огляду на положення частини 1 статті 42 Земельного кодексу України, оскільки товариство не є установою чи організацією, що здійснює управління багатоквартирним житловим будинком, розташованим на зазначеній земельній ділянці.

Після спливу строку дії договору оренди (31.10.2024) ТОВ Видавництво Вечірня Зоря продовжило користуватись спірною земельною ділянкою та сплачувати орендну плату, заперечень від Київської міської ради з цього приводу до товариства не надходило.

24.04.2025 ТОВ Видавництво Вечірня Зоря звернулось до Київської міської ради з листом-вимогою 3 про укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 31.10.2014, вважаючи цей договір автоматично поновленим в силу вимог закону.

Зазначений лист-вимога був залишений Київською міською радою без відповіді та задоволення.

Такі обставини стали підставою для звернення позивача до суду з відповідним позовом.

Заперечуючи проти позову, Київська міська рада послалась на невиконання позивачем умов договору в частині завершення забудови земельної ділянки у встановлений пунктом 8.4 договору строк, а також на те, що згідно з актом обстеження земельної ділянки від 09.08.2024 ДК-185-АО-2024 на спірній земельній ділянці розташовані об`єкти нерухомого майна (багатоквартирний житловий будинок, паркінг, магазин), які не перебувають у власності позивача (на ділянці сформована прибудинкова територія, яка обслуговується ТОВ Житлосервіс-Солом?янка ), тому укладення договору на новий строк є неможливим, оскільки частина земельної ділянки, на якій розташовані зазначені об`єкти, може бути передана в оренду тільки власнику такого майна.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, виходив із того, що позивач (орендар) з дотриманням вимог, передбачених статтею 33 Закону України Про оренду землі , звернувся до орендодавця з листом-повідомленням про поновлення дії договору оренди та проєктом додаткової угоди; відповідачем у визначений законом строк не було повідомлено позивача про відмову (заперечення) у поновленні договору оренди; позивач належно виконував умови договору оренди, а незавершення будівництва ІІ черги житлово-готельного комплексу у строк, передбачений пунктом 8.4 договору оренди, обумовлено об`єктивними факторами, що не залежали від орендаря.

Київська міська рада у поданій касаційній скарзі на обґрунтування підстави касаційного оскарження судових рішень, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, послалась на неправильне застосування судами попередніх інстанцій положень статті 33 Закону України Про оренду землі , статті 120 Земельного кодексу України, статей 3, 509 Цивільного кодексу України, порушення норм процесуального права, зокрема, статей 236, 238 ГПК України та на неврахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 04.11.2025 у справі 917/1896/23, від 28.08.2024 у справі 910/10380/20, від 15.05.2024 у справі 909/694/23, від 09.09.2025 у справі 910/3432/23.

За доводами касаційної скарги, судами попередніх інстанцій при вирішені спору не враховано, що на спірній земельній ділянці розташоване нерухоме майно (багатоквартирний житловий будинок, паркінг, магазин), що не перебуває у власності позивача, а також порушення позивачем істотних умов договору щодо повної сплати орендної плати та щодо завершення забудови спірної земельної ділянки, про що неодноразово зазначалось відповідачем при розгляді справи у судах попередніх інстанцій.

Відповідно до частин 1, 2 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

Верховний Суд, переглянувши постанову суду апеляційної інстанції та рішення суду першої інстанції, виходить із такого.

Стаття 33 Закону України Про оренду землі (як у попередній, так і у чинній редакції) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

У той же час наявність саме сукупності встановлених статтею 33 Закону України Про оренду землі юридичних фактів надає орендарю переважне право на продовження орендних правовідносин, а у разі порушення такого права орендодавцем - на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги орендаря.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі 200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давного Риму (лат. superficies solo cedit - збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані.

Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (постанова Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі 263/6022/16-ц).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі у цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином, і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди (постанови від 19.05.2020 у справі 916/1608/18, від 31.08.2021 у справі 903/1030/19).

Верховний Суд у постановах від 15.05.2024 у справі 909/694/23, від 09.09.2025 у справі 910/3432/23, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, у правовідносинах щодо укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі виснував, що розташування на частині земельної ділянки нерухомого майна третьої особи означає, що така особа в силу принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди є фактичним користувачем відповідної частини земельної ділянки під нерухомістю та згідно з положеннями статті 120 Земельного кодексу України має право на оформлення речових прав на землю під належним їй нерухомим майном. Зазначене виключає можливість поновлення на новий строк договору оренди між орендарем та орендодавцем із застосуванням механізму, передбаченого статтею 33 Закону України Про оренду землі . У зв`язку з чим, Верховний Суд зазначив, що обставини дотримання сторонами спору процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди взагалі не підлягають дослідженню у межах даної справи з огляду на принципову неможливість застосування до спірних правовідносин приписів статті 33 Закону України Про оренду землі .

Відповідно до частин 1, 2 статті 42 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Як вбачається з матеріалів справи, що розглядається, заперечуючи проти задоволення позову, Київська міська рада, зокрема, посилалась не те, що згідно з актом обстеження земельної ділянки від 09.08.2024 ДК-185-АО-2024 на спірній земельній ділянці розташовані об`єкти нерухомого майна (багатоквартирний житловий будинок, паркінг, магазин), які не перебувають у власності позивача (на ділянці сформована прибудинкова територія, яка обслуговується ТОВ Житлосервіс-Солом?янка ).

Разом з тим, вирішуючи спір як суд першої інстанції, так і суд апеляційної інстанції не перевірили і не надали оцінку зазначеним доводам відповідача, та відповідно не встановили, чи дійсно на спірній земельній ділянці розташовані зазначені відповідачем об`єкти нерухомого майна, у тому числі багатоквартирний житловий будинок, правовий статус таких об`єктів, а також те, чи сформована на спірній земельній ділянці прибудинкова територія.

Крім того, залишаючи без змін рішення суду першої інстанції, суд апеляційної інтенції не перевірив та не надав оцінку доводам Київської міської ради щодо неналежного виконання позивачем умов договору оренди, зокрема щодо сплати орендної плати.

З огляду на зазначене, висновки судів попередніх інстанцій про задоволення позовних вимог є передчасними та зробленими без урахування наведених вище висновків Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду.

Посилання позивача у касаційній скарзі на те, що багатоквартирний житловий будинок, розташований на спірній земельній ділянці, існував і на момент укладення договору оренди у 2014 році, а земельна ділянка під зазначеним об`єктом нерухомого майна не сформована та права на неї уповноваженою організацією не оформлені, що на його думку виключає можливість застосування до спірних правовідносин статті 120 Земельного кодексу України, суд касаційної інстанції не приймає до уваги, оскільки вирішальним у даному випадку є наявність нерухомого майна іншого власника, розташованого на спірній земельній ділянці, що як зазначено вище є безстроковим обмеженням власника земельної ділянки у праві розпоряджатися нею (подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 09.09.2025 у справі 910/3432/23, на яку посилається скаржник у касаційній скарзі).

Ураховуючи викладене, наведена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, отримала підтвердження під час касаційного провадження.

Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 86, 236 ГПК України визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо.

Оскільки наведеним вимогам оскаржувані постанова суду апеляційної інстанції та рішення суду першої інстанції не відповідають, їх не можна визнати законними і обґрунтованими.

Вищевказане свідчить про порушення судами попередніх інстанцій наведених норм процесуального права, які не можуть бути усунуті Верховним Судом самостійно в силу меж розгляду справи судом касаційної інстанції (стаття 300 ГПК України).

Згідно з пунктом 2 частини 1 статті 308 ГПК України передбачено, що суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема, за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.

Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції (частина 4 статті 310 ГПК України).

З огляду на те, що для вирішення спору по суті необхідно встановити обставини та надати оцінку доказам, враховуючи положення пункту 1 частини 3 статті 310 ГПК України, Верховний Суд дійшов висновку, що оскаржувані постанова суду апеляційної інстанції та рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Ураховуючи наведене, касаційна скарга Київської міської ради підлягає частковому задоволенню, а постанова суду апеляційної інстанції та рішення суду першої інстанції - скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Оскільки суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат не здійснюється (частина 14 статті 129 ГПК України).

За результатами нового розгляду має бути вирішено й питання щодо розподілу судових витрат у справі.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Київської міської ради задовольнити частково.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 30.04.2026 та рішення Господарського суду міста Києва від 18.11.2025 у справі 910/7046/25 скасувати.

3. Справу 910/7046/25 передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя І. С. Берднік

Судді: В. А. Зуєв

І. С. Міщенко