Постанова у справі № 911/1358/25

Times New Roman CYR;

; ; ;

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 червня 2026 року

м. Київ

cправа 911/1358/25

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О.,

секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,

за участю представників:

позивача - не з`явилися,

відповідача - не з`явилися,

розглянув касаційну скаргу Бориспільської міської ради на рішення Господарського суду Київської області від 19.08.2025 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 10.02.2026 у справі

за позовом Бориспільської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Укртепло Київ"

про розірвання договору.

Короткий зміст і підстави позовних вимог

1. 16.04.2025 Бориспільська міська рада (далі - Бориспільська міськрада, Міськрада, позивач) звернулася до Господарського суду Київської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Укртепло Київ" (далі - ТОВ "Укртепло Київ", Товариство, Суперфіціарій, відповідач) про розірвання договору про право забудови земельної ділянки (договору суперфіцію) від 17.01.2014 46 (далі - договір суперфіцію від 17.01.2014, договір 46), укладеного між відповідачами щодо забудови частини земельної ділянки (суперфіцій) площею 0,0578 га (далі - спірна земельна ділянка, об`єкт суперфіцію) для будівництва модульної котельні, яка є частиною земельної ділянки площею 2,5 га, кадастровий номер 3220886401:01:016:0060, з цільовим призначенням для обслуговування будівлі Рогозівської загальноосвітньої школи І-ІІІ ступенів із надвірними будівлями та спорудами, яка розташована у селі Рогозів Бориспільського району Київської області, посилаючись на положення статей 96, 116 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статей 525, 526, 629, 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статті 41 Податкового кодексу України (далі - ПК України).

2. Позовна заява обґрунтовується тим, що у період із 2019 року по 2025 рік (далі - спірний період) Товариство систематично не виконувало зобов`язання з повної та своєчасної сплати платежів за користування спірною земельною ділянкою за договором суперфіцію від 17.01.2014, що є достатньою підставою для розірвання цього договору у зв`язку з порушенням відповідачем істотних умов такого договору.

Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій

3. Господарський суд Київської області рішенням від 19.08.2025 (суддя Смірнов О. Г.), залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 10.02.2026 (головуючий - Кравчук Г. А., судді Коробенко Г. П., Тарасенко К. В.), у задоволенні позову відмовив повністю у зв`язку з недоведеністю позивачем істотного порушення відповідачем умов договору суперфіцію від 17.01.2014, оскільки за Суперфіціарієм не обліковується заборгованості зі сплати коштів за користування спірною земельною ділянкою, тобто Товариство у спірний період не порушувало зобов`язання із внесення плати за користування нею, а сплату відповідачем земельного податку вказаним договором не врегульовано. Вказані обставини також підтверджуються рішенням Луганського окружного адміністративного суду від 07.04.2025 у справі 320/1180/22, згідно з яким стягнуто із ТОВ "Укртепло Київ" у дохід Державного бюджету України саме податковий борг. При цьому матеріали справи не містять доказів того, що Бориспільська міськрада значною мірою позбавилася того, на що розраховувала при укладенні договору 46.

Водночас, відхиляючи доводи Міськради про порушення відповідачем умов договору суперфіцію від 17.01.2014 у частині невикористання спірної земельної ділянки відповідно до її основного цільового призначення, суд першої інстанції виснував про те, що метою укладення договору 46 було будівництво модульної котельні, яку й було збудовано Суперфіціарієм, що вбачається із комісійного акта обстеження земельних ділянок щодо виявлення можливих порушень земельного законодавства користувачами земельних ділянок від 10.04.2025, та, як наслідок, свідчить про належне виконання Товариством умов цього договору.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

4. Не погоджуючись із рішенням місцевого господарського суду та постановою суду апеляційної інстанції, Бориспільська міськрада звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить зазначені судові рішення скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову в повному обсязі.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

5. На обґрунтування своїх вимог скаржник посилається на неправильне застосування та порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, наголошуючи на тому, що:

1) апеляційний суд не врахував висновку щодо застосування норми статті 629 ЦК України у подібних правовідносинах (у контексті можливості невиконання обов`язків, встановлених договором, лише в разі: розірвання договору за взаємною домовленістю сторін або в судовому порядку; відмови від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; припинення зобов`язання на підставах, передбачених главою 50 ЦК України; недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду)), викладеного у постанові об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 23.01.2019 у справі 355/385/17;

2) суд апеляційної інстанції не врахував висновку щодо застосування положень частини 2 статті 651 ЦК України та пункту "д" частини 1 статті 141 ЗК України у подібних правовідносинах (у контексті того, що підставою для розірвання договору є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому систематична несплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору), викладеного у постанові об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06.03.2019 у справі 183/262/17 та в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.11.2021 у справі 922/367/21, від 14.06.2022 у справі 923/614/21.

Узагальнений виклад позицій інших учасників справи

6. ТОВ "Укртепло Київ" не скористалося правом на подання відзиву на касаційну скаргу.

Розгляд справи Верховним Судом

7. Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду ухвалою від 01.05.2026 відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою Бориспільської міськради на рішення Господарського суду Київської області від 19.08.2025 і постанову Північного апеляційного господарського суду від 10.02.2026 у справі 911/1358/25 та призначив розгляд цієї справи в судовому засіданні на 09.06.2026.

Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій

8. 17.01.2014 між Рогозівською сільською радою (Суперфіціар) та ТОВ "Укртепло Київ" (Суперфіціарій) укладено договір 46, за умовами пунктів 1.1, 1.3, 1.6 якого предметом цього договору є право забудови частини земельної ділянки (суперфіцій) площею 0,0578 га для будівництва модульної котельні, яка є частиною земельної ділянки площею 2,5 га, з цільовим призначенням для обслуговування будівлі Рогозівської загальноосвітньої школи I-III ступенів з надвірними будівлями та спорудами, кадастровий номер 3220886401:01:016:0060, розташованої в селі Рогозів Бориспільського району Київської області (надалі - земельна ділянка). Земельна ділянка відноситься до земель комунальної власності, належить Рогозівській сільській раді на підставі Державного акта на право постійного користування земельною ділянкою серії ЯЯ 154447, виданого Управлінням земельних ресурсів Бориспільського району, який зареєстровано 17.11.2011 у Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за 322088003000021, право власності на яку зареєстровано Реєстраційною службою Бориспільського міськрайонного управління юстиції 21.07.2013, номер запису про право власності 1746449, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 110767232208. Суперфіціар передає Суперфіціарію право користування земельною ділянкою, яка зазначена в пункті 1.1 цього договору, для будівництва та обслуговування модульної котельні, необхідних Суперфіціарію для здійснення своєї господарської діяльності. Будівництво та експлуатація об`єктів відповідає основному цільовому призначенню земельної ділянки. Земельна ділянка має використовуватися Суперфіціарієм відповідно до її основного цільового призначення. Суперфіціарій має право здійснювати будівництво на земельній ділянці відповідно до затвердженого проєкту будівництва.

Пунктами 2.1, 2.2, 3.1 договору суперфіцію від 17.01.2014 передбачено, що плата за користування земельною ділянкою встановлюється у грошовій формі, що становить 3 % (три відсотки) від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки - 139,46 грн, шляхом перерахування коштів на розрахунковий рахунок Суперфіціара. Плата за користування земельною ділянкою вноситься Суперфіціарієм у такі строки: за базовий податковий (звітний) період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем (звітного) податкового місяця шляхом перерахування Суперфіціарієм грошових коштів у національній валюті України на поточний рахунок Суперфіціара. Суперфіціарій має право здійснити плату за користування земельною ділянкою на майбутнє, але за строк не більше, ніж 1 (один) рік. Договір укладено на термін 20 років.

Згідно з пунктом 2.6 договору 46 невнесення Суперфіціарієм плати за користування земельною ділянкою більш 3 (трьох) місяців підряд припиняє дію цього договору.

У підпунктах "а", "б" пункту 5.1.4, підпункті "є" пункту 9.1 та підпункті "б" пункту 9.2 договору суперфіцію від 17.01.2014 його сторони погодили, що Суперфіціарій зобов`язаний: використовувати земельну ділянку відповідно до її основного цільового призначення; розпочати будівництво об`єктів протягом 3 (трьох) років від дати набрання чинності цим договором. Цей договір припиняє свою дію у випадку невикористання земельної ділянки за призначенням протягом 3 (трьох) років. Цей договір може бути розірваним на вимогу однієї із сторін у разі виявлення необумовлених Суперфіціаром у договорі недоліків земельної ділянки, які істотно перешкоджають Суперфіціарію використовувати земельну ділянку, а також у випадку використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

За змістом пункту 12.1 договору 46 цей договір набуває чинності після його підписання сторонами й нотаріального посвідчення та діє до виконання сторонами його умов.

9. 17.01.2014 між Рогозівська сільська рада та Товариство підписали акт прийому-передачі спірної земельної ділянки.

10. Кабінет Міністрів України розпорядженням від 12.06.2020 715-р "Про визначення адміністративних центрів та затвердження територій територіальних громад Київської області" визначив адміністративні центри і затвердив території територіальних громад Київської області, зокрема, до складу Бориспільської міської територіальної громади з центром у м. Борисполі увійшли такі територіальні громади (населені пункти): Бориспільська, Глибоцька, Іванківська, Кучаківська, Любарецька, Рогозівська, Сеньківська.

Таким чином, у силу норм абзацу 1 пункту 7 1 розділу V "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (у редакції, чинній із 14.05.2020) та вказаного розпорядження Кабінету Міністрів України Бориспільська міськрада є правонаступником всіх прав та обов`язків Рогозівської сільської ради як Суперфіціара.

11. Із листа Головного управління Державної податкової служби України у Київській області (далі - ГУ ДПС у Київській області) від 04.04.2025 6562/5/10-36-13-06-14 убачається, що згідно з даними інформаційно-комунікаційної системи ДПС України станом на 04.04.2025 у ТОВ "Укртепло Київ" як платника податків обліковується податковий борг з орендної плати на загальну суму 5149,76 грн, із якого: основний податок - 4931,68 грн, пеня - 14,08 грн, штрафні санкції - 204 грн.

Як зазначає позивач із посиланням на доданий до вказаного листа розрахунок, заборгованість за користування спірною земельною ділянкою виникла у Товариства у період із 02.03.2019 до 01.02.2021.

Цим листом ГУ ДПС у Київській області також поінформувало Міськраду про те, що до Окружного адміністративного суду м. Києва направлено позовну заяву щодо стягнення податкового боргу з розрахункових рахунків ТОВ "Укртепло Київ" і на теперішній час триває провадження у справі 320/1180/22.

12. Із відомостей Єдиного державного реєстру судових рішень убачається, що рішенням Луганського окружного адміністративного суду від 07.04.2025 у справі 320/1180/22, яке набрало законної сили, позов ГУ ДПС у Київській області про стягнення податкового боргу задоволено повністю. Стягнуто з рахунків у банках, що обслуговують ТОВ "Укртепло Київ", та за рахунок готівки, що належить такому платнику податків, у дохід Державного бюджету України в рахунок погашення податкового боргу кошти у сумі 90 540,13 грн, у тому числі орендна плата з юридичних осіб (Бориспільська міськрада) - 5149,76 грн.

13. Із акта комісії з обстеження земельних ділянок щодо виявлення можливих порушень земельного законодавства користувачами земельних ділянок від 10.04.2025 убачається, що відповідною комісією зафіксовано таке:

1) у результаті візуального обстеження частини земельної ділянки, кадастровий номер 3220886401:01:016:0060, встановлено, що на вказаній частині земельної ділянки наявний об`єкт (модульна котельна). Запис про право власності на вказаний об`єкт не внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Інші будівлі та споруди на частині обстежуваної земельної ділянки відсутні;

2) на дату проведення обстеження ТОВ "Укртепло Київ" не вчиняє жодних дій щодо обслуговування будівлі Рогозівської загальноосвітньої школи I-III ступенів з надвірними будівлями та спорудами. Жодного представника Товариства під час обстеження земельної ділянки виявлено не було;

3) ТОВ "Укртепло Київ" упродовж тривалого часу дії договору про право забудови земельної ділянки (договору суперфіцію) не користується наданою йому земельною ділянкою, чим не виконує основну істотну умову договору та не використовує земельну ділянку за цільовим призначенням;

4) невиконання ТОВ "Укртепло Київ" істотних умов договору суперфіцію від 17.01.2014 призводить до порушення прав та інтересів Бориспільської міськради у сфері земельних відносин.

Позиція Верховного Суду

14. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши у межах вимог касаційної скарги наведені в ній доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно задовольнити частково з таких підстав.

15. Колегія суддів вважає передчасним висновок судів першої та апеляційної інстанцій про відсутність підстав для розірвання договору суперфіцію від 17.01.2014 та водночас погоджується із доводами скаржника у частині неврахування апеляційним судом висновку щодо застосування положень частини 2 статті 651 ЦК України у подібних правовідносинах (у контексті того, що підставою для розірвання договору є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому систематична несплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору), викладеного у постанові об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06.03.2019 у справі 183/262/17 та в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.11.2021 у справі 922/367/21, від 14.06.2022 у справі 923/614/21, з огляду на таке.

16. Відповідно до абзацу 1 частини 1 статті 102 1 ЗК України право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до ЦК України.

17. Згідно з частиною 1 статті 413 ЦК України власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту.

18. За змістом статті 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

19. Абзацом 1 частини 1 статті 414 ЦК України передбачено, що власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право на одержання плати за користування нею.

Цьому праву власника кореспондує встановлений частиною 4 статті 415 ЦК України обов`язок землекористувача вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, а також інші платежі, встановлені законом.

20. Згідно з частиною 2 статті 651 ЦК України, на неврахування висновку Верховного Суду щодо застосування якої у подібних правовідносинах посилається скаржник на обґрунтування підстави касаційного оскарження, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

21. Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

22. Пунктом 2.6 договору суперфіцію від 17.01.2014 визначено, що невнесення Суперфіціарієм плати за користування земельною ділянкою більше 3 (трьох) місяців підряд припиняє дію цього договору.

Таким чином, невнесення Товариством плати за користування земельною ділянкою більше 3 (трьох) місяців є істотним порушенням договору суперфіцію, яке (порушення) у свою чергу в розумінні частини 2 статті 651 ЦК України є підставою для дострокового розірвання такого договору за рішенням суду.

23. У постанові від 06.03.2019 у справі 183/262/17 об`єднана палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду виснувала про те, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.

Схожі за змістом висновки викладено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.03.2021 у справі 922/2754/19, від 24.11.2021 у справі 922/367/21, від 14.06.2022 у справі 923/614/21, у яких, зокрема, зазначено, що систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачено заборгованість у подальшому (після звернення з позовом про розірвання договору), оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.

24. Колегія суддів зауважує, що в усіх зазначених постановах Верховним Судом викладено загальні висновки щодо застосування положень частини 2 статті 651 ЦК України (у контексті істотності порушення як підстави для дострокового розірвання договору в судовому порядку), які (висновки) стосуються будь-яких правовідносин, пов`язаних із користуванням земельними ділянками, незалежно від виду та підстав договірного землекористування (договори оренди, суперфіцію, емфітевзису тощо), а тому мали бути враховані судами попередніх інстанцій під час вирішення цього господарського спору.

Наведене підтверджується постановою від 14.01.2026 у справі 911/888/24 (предмет позову - розірвання договорів суперфіцію та стягнення плати за користування земельними ділянками у розмірі земельного податку), тобто зі спору, що виник із подібних правовідносин, ухвалюючи яку Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду погодився з висновком судів попередніх інстанцій про наявність передбачених частиною 2 статті 651 ЦК України підстав для розірвання договорів суперфіцію з огляду на систематичну несплату суперфіціарієм плати за користування земельними ділянками.

25. Водночас, визначаючи співвідношення між загальною та спеціальною нормами, Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на те, що спеціальна норма встановлює правила, які підлягають застосуванню у певних випадках, визначених такою нормою, а загальна норма встановлює правила, які підлягають застосуванню у всіх випадках, крім тих, на які поширюється гіпотеза спеціальної норми. Тому загальна та спеціальна норми не суперечать одна одній, а встановлюють системне законодавче регулювання (такий висновок викладено в пункті 9.56 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.02.2023 у справі 910/18214/19).

Таким чином, згідно з висновками Великої Палати Верховного Суду спеціальна норма не суперечить загальній нормі та не скасовує її, а лише встановлює певні винятки із загальної норми. Тому спеціальна норма застосовується лише до тих відносин, щодо яких вона встановлює спеціальне правило (відмінне від загального). В решті, тобто у відносинах, які не охоплені спеціальною нормою, підлягає застосуванню загальна норма.

26. У пунктах 76- 78, 84, 88- 97, 100, 101, 176- 181 постанови від 20.11.2024 у справі 918/391/23 Велика Палата Верховного Суду сформулювала такі висновки щодо комплексного застосування та розмежування положень пункту "д" частини 1 статті 141 ЗК України та частини 2 статті 651 ЦК України, які (висновки) наразі є останньою позицією Великої Палати Верховного Суду у подібних земельних правовідносинах:

" 76. Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття "систематичність" у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі 616/292/17, від 08 травня 2024 року у справі 629/2698/23; Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24 листопада 2021 року у справі 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі 922/1165/23 та інші).

77. Щодо поняття "несплата", вжитого у пункті "д" частини першої статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.

78. Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття "несплата" та "недоплата" не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова "несплата", можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати.

84. Тож підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом д" частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

88. Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.

89. Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.

90. Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.

91. Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.

92. Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі 199/3846/19).

93. Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.

94. Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України. Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин.

95. Велика Палата Верховного Суду дійшла переконання, що у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту "д" частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України - у разі істотності порушення договору іншою стороною.

96. Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

97. Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін .

100. Сплата орендарем заборгованості з орендної плати має правове значення, якщо до моменту сплати заборгованості орендодавець звернувся з позовом про стягнення такої заборгованості. Водночас подальше погашення заборгованості - невчасно сплаченої орендної плати не спростовує факт несплати орендарем орендної плати та не впливає на можливість пред`явлення і задоволення судом позову про розірвання договору.

101. Отже, той факт, що на момент розгляду справи орендар погасив заборгованість за орендною платою, не впливає на право орендодавця вимагати розірвання договору як на підставі частини другої статті 651 ЦК України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі пункту "д" частини першої статті 141 ЗК України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати).

176. Правила про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом "д" частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та приписи частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать, а навпаки доповнюють одні одних.

177. Підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом "д" частини першої статті 141 ЗК України є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором. Ця спеціальна норма у такому випадку є самостійною та достатньою і звертатися до загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби.

178. У разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначено умовами договору оренди землі, тобто коли орендар допустив недоплату орендної плати й таке порушення умов договору є істотним, тоді застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту "д" частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України.

179. Тобто якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

180. У випадку неістотної недоплати орендної плати (чи встановлення неістотності такого порушення судом) ефективним та пропорційним буде такий спосіб захисту, як стягнення заборгованості з орендної плати.

181. Погашення орендарем заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позовних вимог про розірвання договору оренди як на підставі частини другої статті 651 ЦК України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі пункту "д" частини першої статті 141 ЗК України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати) ".

27. Відповідно до статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Згідно з підпунктом "в" пункту 3 частини 1 статті 282 ГПК України у мотивувальній частині постанови суду апеляційної інстанції мають бути зазначені мотиви прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного учасниками справи в апеляційній скарзі та відзиві на апеляційну скаргу.

Частиною 4 статті 236 ГПК України передбачено, що при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

28. Перевіряючи застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, Верховний Суд звертає увагу на те, що, не врахувавши висновків щодо застосування положень частини 2 статті 651 ЦК України у подібних правовідносинах (див. пункт 23 цієї постанови), викладених у постанові об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06.03.2019 у справі 183/262/17 та в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.11.2021 у справі 922/367/21, від 14.06.2022 у справі 923/614/21, усупереч вимогам статей 86, 236, 269, 282 ГПК України суди першої та апеляційної інстанцій належним чином не відхилили та не спростували таких доводів Міськради, які вочевидь мають суттєве значення для правильного вирішення цього спору:

1) факт несплати відповідачем плати за користування спірною земельною ділянкою підтверджується листом ГУ ДПС у Київській області від 04.04.2025 6562/5/10-36-13-06-14, згідно з яким за даними інформаційно-комунікаційної системи ДПС України станом на 04.04.2025 у ТОВ "Укртепло Київ" як платника податків обліковується податковий борг з орендної плати на загальну суму 5149,76 грн, який (борг) нараховано за період із 02.03.2019 до 01.02.2021 (тобто упродовж більше 3 місяців поспіль),

2) рішенням Луганського окружного адміністративного суду від 07.04.2025 у справі 320/1180/22, яке набрало законної сили, позов ГУ ДПС у Київській області про стягнення податкового боргу задоволено повністю. Стягнуто з рахунків у банках, що обслуговують ТОВ "Укртепло Київ", та за рахунок готівки, що належить такому платнику податків, у дохід Державного бюджету України в рахунок погашення податкового боргу кошти у сумі 90 540,13 грн, у тому числі орендну плату з юридичних осіб (Бориспільська міськрада) - 5149,76 грн.

29. Отже, суди попередніх інстанцій, обмежившись посиланням на ненадання саме позивачем доказів на підтвердження наявності заборгованості Суперфіціарія зі сплати коштів за користування спірною земельною ділянкою та неврегульованість вказаним договором обов`язку Товариства щодо внесення земельного податку, тоді як наявність рішення Луганського окружного адміністративного суду від 07.04.2025 у справі 320/1180/22 виключає добровільне погашення відповідачем податкового боргу, не врахували всіх доводів сторін і наявних у справі доказів у їх сукупності.

30. Наведене вище в сукупності вказує на неповне з`ясування судами попередніх інстанцій фактичних обставин справи та передчасність висновку судів про відсутність передбачених законом підстав для розірвання договору суперфіцію від 17.01.2014, що в свою чергу свідчить про необхідність скасування оскаржуваних судових рішень про відмову в задоволенні позову та передачі справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

31. Разом із тим колегія суддів відхиляє доводи скаржника про неврахування апеляційним судом висновку щодо застосування норми статті 629 ЦК України у подібних правовідносинах (у контексті можливості невиконання обов`язків, встановлених договором, лише в разі: розірвання договору за взаємною домовленістю сторін або в судовому порядку; відмови від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; припинення зобов`язання на підставах, передбачених главою 50 ЦК України; недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду)), викладеного у постанові об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 23.01.2019 у справі 355/385/17 (предмет позову - визнання страховим випадком події звільнення працівника банку з роботи у зв`язку зі скороченням штату працівників, стягнення страхового відшкодування), тобто зі спору, що виник зі страхових правовідносин, позаяк за змістовим, суб`єктним і об`єктним критеріями спірні правовідносини в цій справі та в зазначеній скаржником справі 355/385/17 не є подібними з огляду на істотні відмінності у фактичних обставинах таких спорів, пов`язаних із правами та обов`язками їх сторін, що зумовлює різний зміст спірних правовідносин і виключає застосування вказаної правової позиції під час вирішення цього господарського спору.

32. Зважаючи на наведене, колегія суддів ураховує, що вміщений в оскаржуваних рішенні та постанові висновок місцевого й апеляційного господарських судів про недоведеність позивачем належними і допустимими доказами наявності передбачених законом підстав для розірвання договору суперфіцію від 17.01.2014 є передчасним, оскільки не відповідає висновкам щодо застосування норм частини 2 статті 651 ЦК України у подібних правовідносинах, викладеним у постанові об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06.03.2019 у справі 183/262/17 та в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.11.2021 у справі 922/367/21, від 14.06.2022 у справі 923/614/21.

33. Відповідно до пункту 1 частини 3 статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини 2 статті 287 цього Кодексу.

34. Оскільки скаржник обґрунтував і довів наявність підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, то оскаржувані рішення та постанова підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

35. Відповідно до частин 1, 2, 4, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

36. За наведених обставин висновок судів першої та апеляційної інстанцій про відмову в задоволенні позову не відповідає положенням статей 86, 236, 269 ГПК України, оскільки, надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог і заперечень проти них, місцевий та апеляційний господарські суди дійшли передчасного висновку про необґрунтованість позову.

37. Отже, зазначена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, під час касаційного провадження отримала підтвердження, що у розумінні пункту 1 частини 3 статті 310 цього Кодексу в сукупності з відсутністю всебічного, повного та об`єктивного дослідження судами зібраних у справі доказів є підставою для скасування оскаржуваних судових рішень про відмову в задоволенні позову і направлення справи на новий розгляд до Господарського суду Київської області.

38. Згідно з частиною 4 статті 310 ГПК України справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.

39. Зважаючи на те, що неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права допустили суди першої та апеляційної інстанцій, колегія суддів дійшла висновку про необхідність часткового задоволення касаційної скарги шляхом скасування оскаржуваних рішення та постанови і передачі справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

40. Під час нового розгляду справи місцевому господарському суду слід врахувати наведене, дослідити та об`єктивно оцінити аргументи учасників справи і всі зібрані у справі докази в їх сукупності, всебічно і повно з`ясувати фактичні обставини справи та залежно від встановленого ухвалити обґрунтоване і законне судове рішення.

Розподіл судових витрат

41. З огляду на те, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а справа - передачі на новий розгляд, колегія суддів зазначає, що з урахуванням положень статті 129 ГПК України розподіл судових витрат у справі, в тому числі витрат на оплату послуг адвоката та судового збору за подання апеляційної та касаційної скарг, має здійснити господарський суд, який прийматиме рішення по суті спору, керуючись при цьому загальними правилами розподілу судових витрат.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Бориспільської міської ради задовольнити частково.

Рішення Господарського суду Київської області від 19.08.2025 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 10.02.2026 у справі 911/1358/25 скасувати.

Справу 911/1358/25 передати на новий розгляд до Господарського суду Київської області.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Ю. Я. Чумак

Судді Т. Б. Дроботова

Н. О. Багай