Court judgment in case no. 922/3110/25

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 вересня 2026 року

м. Київ

cправа 922/3110/25

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Зуєва В.А. (головуючого), Берднік І.С., Міщенка І.С.

секретаря судового засідання - Дерлі І.І.

за участю представників сторін:

позивача - Бенденжук Л.О.

відповідача - Халабурдін С.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця Махмудової Гульнари Муталіб кизи

на постанову Східного апеляційного господарського суду від 18.06.2026 (у складі колегії суддів: Білоусова Я.О. (головуючий), Крестьянінов О.О., Лакіза В.В.)

та рішення Господарського суду Харківської області від 26.11.2025 (суддя Трофімов І.В.)

за позовом Харківської міської ради

до Фізичної особи-підприємця Махмудової Гульнари Муталіб кизи

про стягнення 4 760 503,04 грн

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст та підстави позовних вимог

1.1. 02.09.2025 Харківська міська рада (далі - Рада, Позивач) звернулась до Господарського суду Харківської області з позовом до Фізичної особи-підприємця Махмудової Гульнари Муталіб кизи (далі також ФОП Махмудова Гульнара Муталіб кизи, Відповідач, Скаржниця) про стягнення заборгованості у сумі 4 760 503,04 грн зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою, що знаходиться у АДРЕСА_1 згідно договору оренди землі 440667100080 від 09.08.2006 (далі також Договір) за період з 02.04.2017 по 28.02.2022.

1.2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що спірна земельна ділянка протягом тривалого строку використовується Відповідачем без належної сплати орендної плати, внаслідок чого утворилася заборгованість у заявленому до стягнення розмірі за період з 02.04.2017 по 28.02.2022.

2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

2.1. Рішенням Господарського суду Харківської області від 26.11.2025 у справі 922/3110/25 позов задоволено. Стягнуто з Фізичної особи-підприємця Махмудової Гульнари Муталіб кизи на користь Харківської міської ради заборгованість у сумі 4 760 503,04 грн зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по АДРЕСА_1 відповідно до договору оренди землі 440667100080 від 09.08.2006 за період 02.04.2017 по 28.02.2022 та 71 407,55 грн судового збору.

2.2. Вказане рішення місцевого господарського суду мотивоване тим, що між сторонами існують договірні правовідносини з оренди земельної ділянки комунальної власності, які регулюються нормами Цивільного кодексу України, Земельного кодексу України, Закону України "Про оренду землі" та Податкового кодексу України.

Суд першої інстанції, посилаючись на постанову Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі 914/2848/22, зазначив, що з моменту початку застосування зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки автоматично змінюються права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки, без необхідності укладення додаткової угоди. Рішенням Харківської міської ради від 27.02.2019 1474/19 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2018, яка застосовується з 01.01.2020. Відповідно до витягу з технічної документації від 26.11.2020 4701/176-20 нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки у 2020 році становила 8 3428 528 грн, що обумовило встановлення розміру орендної плати з січня 2020 року у сумі 20 8571,32 грн на місяць.

Суд констатував, що різниця між нарахованою та фактично сплаченою Відповідачем орендною платою за заявлений Радою період становить 4 760 503,04 грн (7 714 631,26 грн нарахованої орендної плати, 2 954 128,22 грн фактично сплаченої).

Суд врахував вищевказані обставини та відсутність у матеріалах справи доказів, які б спростовували наявність заборгованості Відповідача перед Позивачем, а також доказів, які свідчили б про сплату орендної плати у належному розмірі, та констатував, що заборгованість у розмірі 4 760 503,04 грн за період з 02.04.2017 по 28.02.2022 є обґрунтованою, правомірною, жодним чином не спростованою Відповідачем у розумінні вимог 13, 74 Господарського процесуального кодексу України, тому підлягає стягненню.

2.3. Судом апеляційної інстанції 20.04.2026 ФОП Махмудовій Гульнарі Муталіб кизи поновлено строк на апеляційне оскарження та у подальшому постановою Східного апеляційного господарського суду від 18.06.2026 частково задоволено апеляційну скаргу, рішення Господарського суду Харківської області від 26.11.2025 в частині стягнення заборгованості зі сплати орендної плати за період 15.09.2018 по 31.12.2020 у сумі 2 014 385,20 грн скасовано та ухвалено в цій частині нове рішення, яким закрито провадження у справі.

В іншій частині рішення Господарського суду Харківської області від 26.11.2025 у справі 922/3110/25 залишено без змін.

Викладено резолютивну частину рішення в такій редакції:

"Позов задовольнити частково.

Стягнути з Фізичної особи-підприємця Махмудової Гульнари Муталіб кизи на користь Харківської міської ради заборгованість зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по АДРЕСА_1 відповідно до договору оренди землі 440667100080 від 09.08.2006 за період 02.04.2017 по 14.09.2018, 01.01.2021 по 28.02.2022 у сумі 2 746 117,84 грн та судовий збір за подання позовної заяви у сумі 41 191,77 грн.

Закрити провадження у справі в частині позовних вимог про стягнення Фізичної особи-підприємця Махмудової Гульнари Муталіб кизи на користь Харківської міської ради заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по АДРЕСА_1 відповідно до договору оренди землі від 09.08.2006 440667100080 за період з 15.09.2018 по 31.12.2020 у сумі 2 014 385,20 грн".

2.4. Суд апеляційної інстанції, здійснивши перерахунок заявлених Радою до стягнення сум орендної плати за період з 02.04.2017 по 14.09.2018 та з 01.01.2021 по 28.02.2022, встановив, що загальний розмір заборгованості становить 2 746 117,84 грн (а саме з 02.04.2017 по 31.12.2017 - 57 348,53 грн, з 01.01.2018 по 14.09.2018 - 92 428,34 грн, з 01.01.2021 по 31.12.2021 - 2 162 268,53 грн та з 01.01.2022 по 28.02.2022 - 434 072,44 грн), що узгоджується з розрахунками Позивача в цій частині, підтверджується матеріалами справи та не спростовано Відповідачем.

В такий спосіб, з урахуванням зазначених обставин справи, апеляційний суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог щодо стягнення з Відповідача 2 746 117,84 грн заборгованості зі сплати орендної плати за період з 02.04.2017 по 14.09.2018 та з 01.01.2021 по 28.02.2022.

2.5. Водночас у частині стягнення заборгованості за період з 15.09.2018 по 31.12.2020 у сумі 2 014 385,20 грн провадження у справі закрито з огляду на наявність судового рішення від 01.12.2021 у справі 922/3595/21 про стягнення заборгованості за орендну плату за вказаний період, що ухвалено у справі за участі тих самих сторін та з того ж предмету спору.

2.6. При цьому апеляційний суд визнав інші аргументи Відповідача необґрунтованими, зокрема і щодо застосованого Радою розміру та коефіціента нормативно-грошової оцінки спірної земельної ділянки.

2.7. Відповідач не погодилася з судовими рішеннями в частині стягнення з неї заборгованості та оскаржила їх у касаційному порядку.

3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиція інших учасників справи

3.1. Касаційне провадження у справі відкрито 20.07.2026 на підставі пунктів 1, 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

3.2. У своїй касаційній скарзі ФОП Махмудова Гульнара Муталіб кизи просить Суд скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 26.11.2025 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 18.06.2026 в частині стягнення з неї на користь Ради заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою за періоди з 02.04.2017 по 14.09.2018 та з 01.01.2021 по 28.02.2022 у сумі 2 746 117,84 грн, та направити справу в цій частині на новий розгляд до суду першої інстанції.

3.3. Доводами касаційної скарги Відповідач визначив:

- неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме без урахування висновків щодо їх застосування у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 31.01.2024 у справі 640/20694/19, від 12.02.2019 у справі 906/142/18, від 20.12.2022 у справі 914/3033/21, від 16.10.2018 у справі 910/4608/17, від 10.08.2023 у справі 160/1998/19, від 21.06.2022 у справі 160/3248/20, від 20.01.2021 у справі 160/2185/20, від 12.07.2021 у справі 640/9862/20, від 11.11.2021 у справі 280/2804/19;

- розгляд справи судом першої інстанції без її участі та без належного повідомлення судом про місце і час судового засідання всупереч висновкам Верховного Суду, викладеним у постановах від 12.02.2019 у справі 906/142/18, від 12.12.2018 у справі 752/11896/17, від 20.12.2022 у справі 914/3033/21, від 01.12.2022 у справі 904/332/22, від 16.12.2025 у справі 906/846/18.

3.4. Також Відповідач у касаційній скарзі заявляє про орієнтовний розмір понесених витрат на правничу допомогу у суді касаційної інстанції в сумі 30 000 грн.

3.5. Рада правом надати Суду відзив на касаційну скаргу не скористалася.

4. Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій

4.1. Як встановили суди за наявними у справі матеріалами, на підставі рішень Харківської міської ради від 06.10.2004 153/04 та від 27.04.2005 88/05 "Про припинення та надання у користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам" 09.08.2006 між Радою (орендодавець) та СПД-ФО Махмудовою Г.М. кизи (орендар) укладено договір оренди землі, зареєстрований 09.08.2006 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель за 440667100080.

Відповідно до умов пункту 1 Договору орендодавець на підставі вищезазначених рішень Ради надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі промисловості, яка знаходиться у АДРЕСА_1 .

Згідно з пунктами 2, 3 Договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,9659 га, у тому числі: під забудовою 0,3603 га, інших угідь 0,6056 га. На земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна - нежитлові будівлі літ. "Д- 2", літ. "Е-1", які належать орендареві на праві приватної власності.

У пунктах 5, 8 Договору визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 6 851 670 грн, а строк його дії - до 01.10.2029.

Відповідно до пункту 9 Договору орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок державного казначейства у Харківський області. Розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку становить згідно з довідкою 1037/06 від 07.02.2006: 2006 рік: 13 235,58 гривень, з 2007 року: 19 181,99 гривень

У пункті 10 Договору передбачено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Згідно з пунктами 15, 16 договору земельна ділянка передається в оренду для експлуатації та обслуговування виробничої та складської будівель; цільове призначення земельної ділянки: землі промисловості.

Пункт 31 Договору до обов`язків орендаря відносить, зокрема, сплату орендної плати в строки та у розмірах, встановлених цим договором.

Договір (пункт 41) передбачає відповідальність сторін відповідно до закону та цього договору за його невиконання або неналежне виконання.

4.2. Згідно з актом приймання-передачі земельної ділянки від 09.08.2006 орендарю передано земельну ділянку в оренду строком до 01.10.2029 площею 0,9659 га для експлуатації та обслуговування виробничої та складської будівель на підставі рішень Ради від 06.10.2004 153/04 та від 27.04.2005 88/05 "Про припинення та надання у користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам".

4.3. За розрахунками Позивача розмір орендної плати за період з 02.04.2017 по 31.12.2019 (з урахуванням індексів інфляції) складає:

- за період 02.04.2017 по 31.12.2017 - 521 821,86 грн;

- за період 01.01.2018 по 31.12.2018 - 762 509,71 грн;

- за період 01.01.2019 по 31.12.2019 - 822 639,51 грн.

4.4. Водночас, починаючи з дати вступу в дію нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018, а саме з 01.01.2020, розрахунок розміру орендної плати, яку Відповідач мав сплачувати за користування спірною земельною ділянкою, Рада здійснила на підставі витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 26.11.2020 4701/176-20, згідно якого нормативна грошова оцінка орендованої земельної ділянки у 2020 році становила 83 428 528 грн. Як наслідок, розмір орендної плати, який повинен був сплатити Відповідач за перший місяць вступу в дію Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018, тобто за січень 2020 року, складає 208 571,32 грн в місяць, зокрема і відповідно до передбаченої абзацом 2 пункту 9 додаткової угоди до Договору ставки 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в рік).

4.5. В такий спосіб Позивач зазначав, що розмір орендної плати за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 з урахуванням нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 та індексів інфляції складає:

- за період 01.01.2020 по 31.12.2020 - 2 334 446,62 грн;

- за період 01.01.2021 по 31.12.2021 - 2 782 195,33 грн;

- за період 01.01.2022 по 28.02.2022 - 491 018,23 грн.

4.6. Відповідний розрахунок зазначених сум та витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 26.11.2020 4701/176-20 додані до матеріалів справи та досліджені судами попередніх інстанцій.

4.7. Розмір заборгованості Відповідача з орендної плати Рада доводить також наявним у справі листом Головного управління Державної податкової служби у Харківській області від 18.06.2025 13321/5/20-40-24-05-06. Зокрема у ньому зазначається про сплату орендарем за 2017 рік - 613 700 грн, за 2018 рік - 621 600 грн, за 2019 рік - 621 600 грн, за 11 місяців 2020 року - 569 582,30 грн, за 2021 рік - 619 926,80 грн, за січень-лютий 2022 року - 56 945,75 грн орендної плати.

Вказані суми враховані Позивачем як часткова сплата орендної плати, відповідно на такий розмір зменшено суми, які підлягали оплаті за землекористування.

4.8. Наведені Позивачем порушення з боку Відповідача умов Договору щодо своєчасної та повної сплати орендних платежів за користування земельною ділянкою у період з 02.04.2017 по 28.02.2022 стали підставою для звернення до суду з позовом у цій справі про стягнення такої заборгованості у розмірі 4 760 503,04 грн, а саме різниці між розміром орендної плати, яку орендар повинен був сплатити за період з 02.04.2017 по 28.02.2022, та фактично сплаченої ним суми.

4.9. Разом з цим судом апеляційної інстанції встановлено, що рішенням Господарського суду Харківської області від 01.12.2021 у справі 922/3595/21 задоволено позов Харківської міської ради та стягнуто з Фізичної особи-підприємця Махмудової Гульнари Муталіб кизи 259 948,15 грн заборгованості за користування земельною ділянкою по АДРЕСА_1 відповідно до договору оренди землі від 09.08.2006 440667100080.

Зі змісту зазначеного судового рішення вбачається, що предметом позову у вказаній справі 922/3595/21 були вимоги Ради як орендодавця до ФОП Махмудової Гульнари Муталіб кизи як орендаря про стягнення заборгованості з орендної плати за користування земельною ділянкою площею 0,9659 га по відповідно до договору оренди землі від 09.08.2006 за 440667100080 за період з 15.09.2018 по 31.12.2020 в сумі 259 948,15 грн. Підставою для звернення Позивача до суду з позовом про стягнення заборгованості та, відповідно, стягнення її (заборгованості) судом, визначено порушення Відповідачем умов договору щодо своєчасної та повної сплати орендної плати за користування земельною ділянкою з урахуванням індексів інфляції за вказаний період. Наведене було предметом судового дослідження, отримало відповідну правову оцінку з ухваленням рішення про стягнення відповідної заборгованості.

Водночас у цій справі 922/3110/25 Рада звернулася як орендодавець з позовом про стягнення з ФОП Махмудової Гульнари Муталіб кизи як орендаря заборгованості з орендної плати за користування тією ж земельною ділянкою, за тим самим договором оренди землі від 09.08.2006 440667100080 за період з 02.04.2017 по 28.02.2022, який повністю охоплює спірний період у справі 922/3595/21.

В такий спосіб суд апеляційної інстанції виснував, що заявлені у цій справі позовні вимоги охоплюють, зокрема, період з 15.09.2018 по 31.12.2020, який уже був предметом судового розгляду у справі 922/3595/21 та щодо якого існує судове рішення, що набрало законної сили.

4.10. З огляду на зазначені вище мотиви та норми процесуального закону апеляційний суд прийшов до висновку про достатність підстав для застосування до спірного періоду положень пункту 2 частини першої статті 175 Господарського процесуального кодексу України та, як наслідок, закриття провадження у відповідній частині позовних вимог на підставі норм пункту 3 частини першої статті 231 цього Кодексу, згідно якого господарський суд закриває провадження у справі, якщо суд встановить обставини, які є підставою для відмови у відкритті провадження у справі відповідно до пунктів 2, 4, 5 частини першої статті 175 цього Кодексу, крім випадків, передбачених частиною другою статті 175 цього Кодексу. Відповідно до пункту 2 частини першої статті 175 Господарського процесуального кодексу України підставою для закриття провадження у справі є, зокрема, наявність судового рішення, що набрало законної сили, за тими самими вимогами.

5. Позиція Верховного Суду

5.1. Заслухавши суддю-доповідача, присутніх у судовому засіданні представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі та відзиві на неї доводи, перевіривши правильність застосування господарськими судами норм матеріального і дотримання норм процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

5.2. Відповідно до статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

5.3. Касаційне провадження у справах залежить виключно від доводів та вимог касаційної скарги, які наведені скаржником і стали підставою для відкриття касаційного провадження. При цьому самим скаржником у касаційній скарзі з огляду на принцип диспозитивності визначається підстава, вимоги та межі касаційного оскарження, а тому тягар доказування наявності підстав для касаційного оскарження, передбачених, зокрема, статтею 287 Господарського процесуального кодексу України (що визначено самим скаржником), покладається на нього. Такі висновки Верховного Суду містяться у постановах, зокрема, від 17.01.2023 у справі 910/20309/21, від 01.05.2024 у справі 910/9635/22, від 15.01.2026 у справі 916/411/23, від 04.02.2026 у справі 920/1557/24, від 06.05.2026 у справі 915/857/23 та інших.

5.4. У справі, що переглядається, предметом касаційного розгляду є судові рішення місцевого та апеляційного судів виключно в частині задоволення позовної вимоги Ради про стягнення з ФОП Махмудової Гульнари Муталіб кизи заборгованості зі сплати орендної плати за періоди з 02.04.2017 по 14.09.2018 та з 01.01.2021 по 28.02.2022 у сумі 2 746 117,84 грн. Саме в цій частині Відповідач просить скасувати вказані рішення та направити справу на новий судовий розгляд.

В іншій частині рішення та постанова не оскаржуються та судом касаційної інстанції не переглядаються.

5.5. Розглянувши справу в межах доводів касаційної скарги, передбачених пунктами 1 та 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, а саме щодо зазначеного Скаржницею неврахування апеляційним судом висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 31.01.2024 у справі 640/20694/19, від 12.02.2019 у справі 906/142/18, від 20.12.2022 у справі 914/3033/21, від 16.10.2018 у справі 910/4608/17, від 10.08.2023 у справі 160/1998/19, від 21.06.2022 у справі 160/3248/20, від 20.01.2021 у справі 160/2185/20, від 12.07.2021 у справі 640/9862/20, від 11.11.2021 у справі 280/2804/19, колегія суддів зазначає наступне.

Щодо підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України

5.6. У наведених Скаржницею постановах Верховного Суду, висновки у яких, на її думку, неправильно застосовані судом апеляційної інстанції при ухваленні оскаржуваної постанови, викладено правові позиції щодо порядку застосування нормативно-грошової оцінки при визначенні розміру орендної плати.

5.7. Відповідно до частини першої статті 3 Земельного кодексу України земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами. За змістом частини дев`ятої статті 93 Земельного кодексу України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Частинами першою та третьою статті 626 Цивільного кодексу України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.

У пункті 3 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України визначено загальні засади цивільного законодавства, серед яких, зокрема, свобода договору. Цей принцип закріплено також у статті 627 Цивільного кодексу України та додатково визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частина перша статті 628 Цивільного кодексу України визначає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до частини першої статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно з частинами першою-третьою статті 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Відповідно до статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов`язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту. Особливості укладення договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування встановлюються актами цивільного законодавства (частини перша та друга статті 648 Цивільного кодексу України).

У постанові від 09.11.2021 у справі 635/4233/19 Велика Палата Верховного Суду, проаналізувавши зазначені вище норми права, виснувала, що за загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, які виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору, з урахуванням обов`язкових вимог щодо такого виду договорів та зазначенням його істотних умов і у відповідній формі.

Відповідно до статті 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

У статтях 13, 15 Закону України "Про оренду землі" вказано, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відповідно до частин першої та другої статті 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Частиною третьою статті 22 Закону України "Про оренду землі" визначено, що розрахунки щодо орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі.

Згідно зі статтею 23 цього Закону орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін та, у разі передачі права оренди на земельних торгах, не може бути зменшена за згодою сторін протягом строку дії договору оренди, а також у разі його поновлення.

Отже, договір оренди землі є цивільно-правовим договором оренди (найму), що регулюється Цивільного кодексу України, іншими нормативними актами. Особливості правового регулювання відносин з оренди землі обумовлюються, зокрема, формою власності на земельні ділянки, що орендуються. Тобто норми, що регулюють розмір, форму та порядок внесення орендної плати за землі державної та комунальної власності, характеризуються більшим ступенем імперативності регулювання порівняно із землями приватної власності.

5.8. Велика Палата Верховного Суду неодноразово зауважувала, що для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності базою для обрахунку є нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Порядок проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок встановлено Законом України "Про оцінку земель".

Відповідно до частини п`ятої статті 5 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Статтею 13 Закону України "Про оцінку земель" встановлено випадки обов`язкового проведення грошової оцінки земельних ділянок. Відповідно до абзацу другого частини першої статті 13 вказаного Закону нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі, зокрема, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Згідно з частиною першою статті 15 Закону України "Про оцінку земель" підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. За змістом статті 18 вказаного Закону нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України "Про землеустрій".

Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений статтею 23 Закону України "Про оцінку земель". Частинами першою, третьою та четвертою цієї статті передбачено, що технічна документація з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації з бонітування ґрунтів, нормативної грошової оцінки відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру. Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України.

Пунктом 271.2 статті 271 Податкового кодексу України встановлено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

Положеннями пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

5.9. Отже, нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема між органом місцевого самоврядування і орендарем.

5.10. Водночас обов`язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (абзац другий частини першої статті 13 Закону України "Про оцінку земель"). Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає положенням частини другої статті 632 Цивільного кодексу України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

5.11. В такий спосіб з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.

5.12. Вищенаведене є усталеною практикою Верховного Суду, детально викладено, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі 914/2848/22 та не суперечить, а, навпаки, узгоджується з висновками, сформованими у зазначених Скаржницею постановах суду касаційної інстанції.

5.13. Так суд апеляційної інстанції при ухваленні оскаржуваної Відповідачем постанови від 18.06.2026 зазначив, що з огляду на затверджену рішенням Харківської міської ради від 27.02.2019 1474/19 Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018, з 01.01.2020 у ФОП Махмудова Гульнара Муталіб кизи виник обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки (з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства).

Апеляційний суд з посиланням на усталену судову практику обґрунтовано вказав, що як положення Податкового кодексу України, так і законодавство про оцінку земель визнають належними доказами на обґрунтування оцінки землі довідку, витяг із Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки, яка є об`єктом плати за землю, та технічну документацію на земельну ділянку, виготовлену компетентним органом. При цьому законодавство не обмежує можливості подання доказів щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної (комунальної) власності для цілей сплати орендної плати виключно витягом із Державного земельного кадастру. Належними доказами на обґрунтування нормативної грошової оцінки земельної ділянки можуть бути: технічна документація на спірну земельну ділянку, виготовлена компетентним органом для оформлення договору оренди, довідка із Державного земельного кадастру, витяг із Державного земельного кадастру, а також висновок судової експертизи про встановлення нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, наданий відповідно до статей 98-103 Господарського процесуального кодексу України, які містять інформацію щодо предмета спору в конкретній справі.

5.14. В такий спосіб апеляційний суд правильно застосував практику Верховного Суду стосовно того, що витяг з технічної документації є документом, який оформлюється за результатом проведення нормативної грошової оцінки та відображає дані стосовно окремої земельної ділянки. Він складається на основі розрахованих у встановленому порядку показників (коефіцієнтів), які визначені у технічній документації, що затверджується рішенням відповідної сільської, селищної або міської ради.

Подібні висновки, що застосовані судами попередніх інстанцій у цій справі 922/3110/25, викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі 635/4223/19 та численних постановах Верховного суду, і підстав для відступу від них колегія суддів не вбачає.

5.15. З огляду на викладене Верховний Суд погоджується з висновками судів про те, що починаючи з 01.01.2020, тобто з дати введення в дію нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018, розмір орендної плати за користування спірною земельною ділянкою підлягав визначенню на підставі нормативної грошової оцінки земельної ділянки в сумі 83 428 528 грн, яка зазначена, зокрема, у наявному у матеріалах справи витязі з технічної документації від 26.11.2020 4701/176-20. Так з урахуванням передбаченої абзацом другим пункту 9 додаткової угоди до Договору ставки орендної плати у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік, щомісячний розмір орендної плати за січень 2020 року становить 208 571,32 грн, виходячи з якого підлягали здійсненню подальші розрахунки зобов`язань ФОП Махмудова Гульнара Муталіб кизи за Договором оренди землі за відповідний період.

5.16. Судом апеляційної інстанції також досліджено та спростовано доводи Відповідача щодо невідповідності значення коефіцієнта, який характеризує функціональне використання земельної ділянки, застосованого при визначенні нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, значенню коефіцієнта, передбаченого законодавством щодо земельних ділянок з цільовим призначенням орендованої земельної ділянки, з детальним обґрунтуванням такого спростування у мотивувальній частині постанови, і Верховний Суд в силу імперативних приписів статті 300 Господарського процесуального кодексу України позбавлений права переоцінювати вказані докази.

5.17. Як вбачається зі змісту оскаржуваних Відповідачем судових рішень, при їх ухваленні дотримано вищевикладені правові позиції щодо застосування до спірних правовідносин норм права. Наведене свідчить про відсутність правових підстав для задоволення касаційної скарги та скасування рішень судів попередніх інстанцій.

Щодо підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України

5.18. Згідно з пунктом 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України підставою касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, зокрема у випадку, якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 310 цього Кодексу.

У свою чергу пункт 1 частини третьої статті 310 Господарського процесуального кодексу України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд визначає порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 287 цього Кодексу.

5.19. За змістом пункту 1 частини третьої статті 310 Господарського процесуального кодексу України достатньою підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є не саме по собі порушення норм процесуального права, а зазначене процесуальне порушення у сукупності з належним обґрунтуванням скаржником заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 287 цього Кодексу.

5.20. За таких обставин недостатніми є доводи скаржника про неповне дослідження судами попередніх інстанцій зібраних у справі доказів за умови непідтвердження підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

5.21. Обґрунтовуючи касаційну скаргу, ФОП Махмудова Гульнара Муталіб кизи зазначила, що суд першої інстанції розглянув справу без її участі та без належного повідомлення про місце і час судового засідання, вона не отримувала судове рішення, а дізналася про нього лише після накладення арешту на банківські рахунки, і з цієї підстави просить скасувати судові рішення в частині стягнення з неї заборгованості. Також Скаржниця наводить вказані обставини як причину неподання нею до суду першої інстанції витягу з нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки.

Водночас Суд звертає увагу, що ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 20.04.2026 ФОП Махмудовій Гульнарі Муталіб кизи поновлено пропущений процесуальний строк на апеляційне оскарження рішення Господарського суду Харківської області від 26.11.2025, відкрито апеляційне провадження та розглянуто справу у відкритому судовому засіданні. При цьому апеляційний суд розглянув доводи Відповідача, надав їм оцінку та переглянув оскаржуване судове рішення місцевого господарського суду і частково задовольнив вимоги апеляційної скарги.

5.22. Додатково колегія суддів зазначає, що розгляд справи господарським судом за відсутності будь-якого учасника справи, не повідомленого належним чином про дату, час і місце засідання суду (у разі якщо таке повідомлення є обов`язковим), якщо такий учасник справи обґрунтовує свою апеляційну скаргу такою підставою, є обов`язковою підставою для скасування судового рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення (пункт 3 частини третьої статті 277 Господарського процесуального кодексу України).

В такий спосіб рішення Господарського суду Харківської області від 26.11.2025 у цій справі 922/3110/25 підлягало скасуванню апеляційним господарським судом у повному обсязі з ухваленням нового рішення за результатами розгляду позовної заяви та з дослідженням всіх обставин і матеріалів справи.

Водночас зазначене не є доводом касаційної скарги ФОП Махмудової Гульнари Муталіб кизи.

Разом з тим Суд зазначає, що, хоча апеляційний суд і допустив таке процесуальне порушення, проте виклав резолютивну частину оскаржуваного рішення суду першої інстанції в новій редакції, що свідчить про перегляд справи у повному обсязі. Як вбачається з мотивів постанови, судом досліджено та оцінено у сукупності наявні у справі матеріали та доводи апеляційної скарги. Тобто фактично судом було здійснено апеляційний перегляд справи 922/3110/25 з дотриманням вимог закону щодо такого перегляду за наведених обставин.

З огляду на приписи частини другої статті 309 Господарського процесуального кодексу України, яка застерігає від скасування правильного по суті і законного рішення з одних лише формальних міркувань, допущена апеляційним судом процесуальна неточність у викладенні резолютивної частини оскаржуваної Відповідачем постанови від 18.06.2026 не може бути достатньою підставою для її скасування.

Крім того, таке скасування неможливе і з огляду на непідтвердження наведеної Відповідачем підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

5.23. Інші доводи касаційної скарги не спростовують обґрунтованих висновків суду апеляційної інстанції.

5.24 В такий спосіб, перевіривши застосування судом апеляційної інстанцій норм матеріального права та дотримання норм процесуального права на підставі встановлених фактичних обставин справи та в межах наведених у касаційній скарзі доводів, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, Верховний Суд дійшов висновку про правильне застосування усталених правових висновків з питань, порушених у касаційній скарзі та, як наслідок, про відсутність підстав для скасування оскаржуваних постанови Східного апеляційного господарського суду від 18.06.2026 та рішення Господарського суду Харківської області від 26.11.2025.

6. Висновки Верховного Суду

6.1. Відповідно до вимог статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права.

Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

6.2. За вимогами пункту 1 частини першої статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішенні судів першої та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

6.3. Згідно положень статті 309 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. При цьому вказана стаття процесуального закону (частина друга) застерігає від скасування правильного по суті і законного рішення з одних лише формальних міркувань.

6.4. Звертаючись із касаційною скаргою, ФОП Махмудова Гульнара Муталіб кизи не спростувала наведених висновків суду апеляційної інстанції та не довела неправильного застосування ним норм матеріального і процесуального права як необхідної передумови для скасування ухвалених у справі рішень.

6.5. Враховуючи межі перегляду справи судом касаційній інстанції, передбачені статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів вважає, що доводи Скаржниці не підтвердилися під час касаційного провадження та не спростовують висновків апеляційного суду, тому підстав для задоволення касаційної скарги і скасування чи зміни оскаржуваної постанови немає.

7. Розподіл судових витрат

7.1. Враховуючи викладене, судовий збір за розгляд касаційної скарги на підставі статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладається на Скаржницю.

Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця Махмудової Гульнари Муталіб кизи залишити без задоволення.

2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 18.06.2026 та рішення Господарського суду Харківської області від 26.11.2025 у справі 922/3110/25 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий В. Зуєв

Судді І. Берднік

І. Міщенко