Постанова in case no. 911/956/17 (361/3258/21)

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 серпня 2026 року

м. Київ

cправа 911/956/17 (361/3258/21)

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Огородніка К. М.- головуючого, Жукова С. В., Картере В. І.

за участю секретаря судового засідання Сулім А. В.

за участю представника Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Симоненка 113-а" - Данилова С. А., ОСОБА_2, та представниці ОСОБА_1 - Боярової А. В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у режимі відеоконференції касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Симоненка 113-а"

на рішення Господарського суду Київської області від 03.03.2026

та постанову Північного апеляційного господарського суду від 18.05.2026

у справі 911/956/17 (361/3258/21)

за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Симоненка 113-а"

до: 1) ОСОБА_1 ;

2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Броварський домобудівний комбінат Меркурій";

3) ОСОБА_2

про визнання договору недійсним, скасування рішення, виключення запису з реєстру, зобов`язання вчинити дії

у відокремленому провадженні в межах справи 911/956/17

за заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "Лексвінхаус"

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Броварський домобудівний комбінат Меркурій"

про визнання банкрутом, -

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

У провадженні Господарського суду Київської області перебуває справа 911/956/17 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "Броварський домобудівний комбінат Меркурій" (далі - Товариство, боржник) на стадії ліквідаційної процедури боржника, введеної постановою цього суду від 12.06.2018.

У межах цієї справи місцевий господарський суд розглядав спір за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Симоненка 113-а" (далі - Об`єднання, позивач) до ОСОБА_1 (далі - ОСОБА_1 , відповідач-1), Товариства (відповідач-2) та ОСОБА_2 (далі - ОСОБА_2 , відповідач-3) про визнання договору недійсним, скасування рішення, виключення запису з реєстру, зобов`язання вчинити дії.

У позовній заяві Об`єднання заявило такі вимоги:

- визнати недійсним Договір купівлі-продажу майнових прав ІІ-7-КБ від 30.06.2015, скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 41139235 від 17.05.2018 та виключити з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі - ДРРП) запис про реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1554628732106, а речове право власності ОСОБА_2 , набуте на підставі зазначеного Договору купівлі-продажу припинити; розділ Державного реєстру прав з номером запису про право власності / довірчої власності 26186106 закрити;

- визнати недійсним Договір дарування нежитлового приміщення 1042 від 03.07.2018, скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 41872337 від 03.07.2018 та виключити з ДРРП запис про реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1554628732106, а речове право власності ОСОБА_1 , набуте на підставі Договору дарування з номером запису про право власності / довірчої власності 26868596 закрити;

- зобов`язати ОСОБА_1 звільнити від власних речей та будівельних матеріалів спірне приміщення та за власний рахунок та власними силами привести приміщення загального користування ліфтовий хол на 7 поверсі житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , - у початковий стан відповідно до технічної документації.

Короткий зміст судових рішень суду першої та апеляційної інстанцій

Рішенням Господарського суду Київської області від 03.03.2026, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 18.05.2026 у справі 911/956/17 (361/3258/21), у задоволенні позову відмовлено повністю.

Судові рішення мотивовані тим, що наявними у справі доказами підтверджується набуття ОСОБА_2 та, у подальшому, ОСОБА_1 прав власності на спірне нежитлове приміщення у встановленому законом порядку, тоді як право власності ОСОБА_1 на таке приміщення не порушує прав інших співвласників багатоквартирного будинку та прав позивача.

Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги позивача

Позивач (Об`єднання) подав до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Господарського суду Київської області від 03.03.2026 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 18.05.2026 у справі 911/956/17 (361/3258/21), просив оскаржені судові рішення скасувати та ухвалити рішення, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.

Касаційну скаргу мотивував підставами касаційного оскарження, визначеними пунктами 1 та 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).

У контексті першої підстави касаційного оскарження позивач стверджує про застосування судом апеляційної інстанції норм права без урахування висновків Верховного Суду про застосування цих норм у подібних правовідносинах, а саме у таких правових питаннях:

- щодо визначення правового режиму допоміжних приміщень (постанови Верховного Суду від 18.07.2018 у справі 916/2069/17, від 22.11.2018 у справі 904/1040/18, від 15.05.2019 у справі 906/1169/17 від 08.04.2020 у справі 915/1096/18, від 30.06.2022 у справі 922/1406/21);

- щодо добросовісності набувача (постанова Великої Палати Верховного Суду від 05.04.2023 у справі 911/1278/20);

- щодо дотримання судами стандарту "вірогідність доказів" (постанови Верховного Суду від 25.10.2023 у справі 902/567/21, від 02.10.2018 у справі 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі 917/1307/18, від 18.11.2019 у справі 902/761/18, від 04.12.2019 у справі 917/2101/17).

Також скаржник обґрунтовує підставу касаційного оскарження, передбачену пунктом 4 частини другої статті 287 ГПК України, вказуючи про порушення судами першої та апеляційної інстанцій норм процесуального права щодо повного та всебічного з`ясування обставин справи, зокрема з огляду на таке :

- неправильне визначення правового статусу спірного приміщення через ігнорування первинної технічної документації на весь будинок, чим порушено права співвласників на доступ до мереж;

- безпідставне прийняття як належного доказу висновку експерта від 25.04.2024;

- залишення поза увагою обставин того, що жодних рішень загальних зборів співвласників щодо згоди на перепланування спільного майна (сміттєпроводу) у приватну власність не надавалось, а органи державного архітектурно-будівельного контролю не реєстрували змін у технічних характеристиках будинку щодо появи нового нежитлового приміщення 95;

- не забезпечення реалізації права позивача на поставлення питань експерту безпосередньо в судовому засіданні для усунення розбіжностей між висновком експерта та первинною проєктною документацією на будинок.

Узагальнений виклад позиції інших учасників у справі

ОСОБА_1 (відповідач-1) та ОСОБА_2 (відповідач-3) подали відзиви, у яких просять касаційну скаргу Об`єднання (позивача) залишити без задоволення, а оскаржені судові рішення залишити без змін як законні та обґрунтовані.

Згідно з викладеними у відзивах доводами відповідачі загалом стверджують про нерелевантність наведеної скаржником практики Верховного Суду до спірних правовідносин у цій справі, а також про необґрунтованість аргументів касаційної скарги щодо порушення судами попередніх інстанцій норм процесуального права як у контексті неповноти встановлення обставин справи та дослідження доказів, так і в частині призначення експертизи за ініціативою суду.

Касаційне провадження

01.06.2026 до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду надійшла касаційна скарга Об`єднання.

Відповідно до протоколу передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 01.06.2026 для розгляду касаційної скарги у цій справі визначено склад колегії суддів: Огороднік К. М. - головуючий, Жуков С. В., Картере В. І.

Ухвалою Верховного Суду від 19.06.2026 касаційну скаргу Об`єднання залишено без руху; надано скаржнику строк для усунення недоліків.

На виконання вимог ухвали Верховного Суду від 19.06.2026 до касаційного суду від скаржника надійшла заява про усунення недоліків касаційної скарги.

Ухвалою від 29.06.2026 Верховний Суд серед іншого відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою Об`єднання на рішення Господарського суду Київської області від 03.03.2026 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 18.05.2026 у справі 911/956/17 (361/3258/21), призначив касаційну скаргу до розгляду в судовому засіданні на 12.08.2026 о 11:00.

Ухвалою від 10.08.2026 Верховний Суд задовольнив заяву Об`єднання про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів.

Ухвалою Верховного Суду від 12.08.2026 оголошено перерву у судовому засіданні у справі до 26.08.2026 о 11:40.

Водночас у судовому засіданні 12.08.2026 представник позивача серед іншого стверджував, що за подібних правовідносин (у судовому спорі стосовно такого ж нежитлового приміщення у тому ж багатоквартирному будинку, однак на іншому поверсі) суд першої інстанції у складі того ж судді, який ухвалив оскаржене рішення про відмову у позові у цій справі, прийняв протилежне рішення про задоволення позову Об`єднання, надавши правову оцінку первинної проєктної документації на будинок, чого у цій справі, на переконання представника, зроблено не було.

Судове засідання 26.08.2026 відбулось у режимі відеоконференції за участю представника Об`єднання (позивача), ОСОБА_2 (відповідача-3) та представниці ОСОБА_1 (відповідача-1), які надали пояснення щодо суті вимог та доводів касаційної скарги.

Інші учасники справи явку представників у судове засідання не забезпечили, про дату, час і місце судового засідання були повідомлений належним чином.

Оскільки явка представників сторін у судове засідання з розгляду касаційної скарги не є обов`язковою за законом і не визнавалася такою судом, колегія суддів дійшла висновку про можливість розгляду справи за відсутності інших учасників судового процесу чи їх повноважних представників.

Фактичні обставини справи, встановлені судами першої та апеляційної інстанцій

30.06.2015 між Товариством (продавець) та ОСОБА_2 (покупець) укладено Договір купівлі-продажу майнових прав ІІ-7-КБ (далі - Договір купівлі-продажу), відповідно до умов якого:

- продавець продає, а покупець купує майнові права на об`єкт нерухомості у порядку та на умовах, передбачених цим договором, та у відповідності до норм Цивільного кодексу України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж (пункт 2.1 Договору купівлі-продажу);

- об`єктом нерухомості, майнові права на який передаються за даним договором, є нежитлове приміщення, розташоване в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_2 , з наступними характеристиками: кількість кімнат - 1; загальна проектна площа - 5,9 кв.м.; під`їзд ІІ; поверх 7; будівельний номер 95 (пункт 2.1 Договору купівлі-продажу);

- загальна вартість майнових прав, що передаються продавцем покупцеві за даним договором, складає 47 200,00 грн; строк здійснення розрахунку - до 31.08.2015 (пункти 4.2-4.3 Договору купівлі-продажу з урахуванням додаткової угоди 1 від 30.06.2015).

Відповідно до Акта прийому-передачі майнових прав від 01.06.2016, складеного між Товариством та ОСОБА_2 , продавець передає, а покупець приймає у власність майнові права на об`єкт нерухомості, розташований в об`єкті капітального будівництва за адресою: Київська обл., м. Бровари, вул. Симоненка Василя, 113-а, з наступними характеристиками: кількість кімнат - 1; під`їзд ІІ; проектна площа - 5,9 кв.м.; площа згідно технічного паспорту - 5,9 кв.м.; поверх 7; приміщення номер 95 (далі - Приміщення).

14.05.2018 було проведено державну реєстрацію права власності за Договором купівлі-продажу, на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора Дорогань К. В. Броварської РДА Київської області, якому було присвоєно індексний номер 26186106 від 14.05.2018, внаслідок чого Приміщенню присвоєно реєстраційний номер 1554628732106.

Згідно Технічного паспорту від 18.09.2017 на Приміщення останнє є нежитловим.

03.07.2018 між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено Договір дарування нежитлового приміщення, посвідчений приватним нотаріусом Броварського МНО Кутовою Т. А. за реєстровим номером 1042 (далі - Договір дарування), відповідно до умов якого ОСОБА_2 подарувала своєму синові ОСОБА_1 . Приміщення.

Згідно витягу з ДРРП від 03.07.2018 щодо об`єкту РНОНМ 1554628732106, власником Приміщення значиться ОСОБА_1 .

Відповідно до експлікації будівельних креслень Альбому 2 Частини 1 Архітектурно-будівельних креслень вище відмітки 0,000 від 2013 року, будинок АДРЕСА_1 (далі - Будинок), спірне Приміщення розроблялось та планувалось, як сміттєпровід.

Проте, як встановлено судом в ході розгляду справи, під час будівництва житлового будинку забудовник відступив від вказаного проекту, у зв`язку з чим сміттєпровід в будинку не облаштовувався; відповідні нежитлові приміщення були реалізовані забудовником інвесторам саме як нежитлові приміщення.

Відповідно до "Робочої документації. Багатоквартирний житловий будинок на території 5 мікрорайону IV житлового району по вул. Київській в м. Бровари, Київської області. Газопостачання житлового будинку 261-12-1-ГПВ" Том 1, Книга 3, у Приміщенні проходять загальнобудинкові мережі газопостачання та опалення.

Водночас відгалуження мереж газопостачання та опалення у спірному Приміщенні стосуються саме квартири № 63 , яка межує з цим приміщенням і власником якої, зокрема, є відповідач-1.

Майнові права і на квартиру № 63 , і на нежитлове Приміщення, яке межує з квартирою № 63 , були одночасно в комплексі придбані відповідачем-3 у забудовника шляхом інвестування на етапі будівництва будинку, та в подальшому після введення будинку в експлуатацію були у встановленому порядку зареєстровані відповідачем-3 і відчужені на користь відповідача-1 шляхом укладення договору дарування.

У рамках цієї справи ухвалою суду від 19.07.2023 було призначено судову будівельно-технічну експертизу; на розгляд та вирішення експерта поставлено наступні запитання:

- чи відноситься спірне приміщення 95 загальною площею 5,9 кв.м., розташоване на 7 поверсі багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , РНОНМ 1554628732106, до допоміжних приміщень, чи воно є нежитловим приміщенням в структурі житлового будинку ?

- чи проходять в даному приміщенні загальнобудинкові мережі газопостачання та опалення; - чи розміщений у даному приміщенні сміттєпровід ?

- чи обладнане дане приміщення спринклером, що забезпечує пожежну безпеку шляхом пожежогасіння ?

Згідно Висновку судового експерта від 25.04.2024 21240/23-44/21610/23-44 (далі - Висновок експерта), у житловому Будинку в межах Приміщення, яке розташоване на сьомому поверсі та яке є частиною ліфтового холу площею 10,8 кв.м., прокладені будинкові трубопроводи, а саме: 100 мм - зливової каналізації, 40 мм - стояк пожежного трубопроводу; спринклер на 7-му поверсі не спостерігається; два стояки трубопроводів опалення орієнтовно 30-35 мм, від яких влаштоване відгалуження труб менших діаметрів в бік квартири №63 . На трубопроводі відгалужень установлене облікове обладнання. За результатами проведеного обстеження приміщень та дослідження наданої технічної документації, сміттєпровід в приміщенні 95 загальною площею 5,9 кв.м. на п`ятому поверсі житлового Будинку відсутній. Трубопровід будинкової газової мережі в приміщенні 95 площею 5,9 кв.м. на сьомому поверсі відсутній.

Приміщення, що розташоване на сьомому поверсі в житловому Будинку, не має ознак, які могли б охарактеризувати його у якості допоміжного, які забезпечують експлуатацію та комфортне і побутове обслуговування мешканців багатоквартирного житлового будинку. Окрім функції допоміжності стосовно однієї квартири - № 63 , до якої приміщення в результаті перепланування приєднано.

Таким чином, Приміщення, що розташоване на 7-му поверсі житлового Будинку, яке зображене на плані в технічному паспорті БТІ від 18.09.2017 на нежитлове приміщення та утворене після перепланування ліфтового холу V площею 10,8 кв.м., поверховий план якого зображений в технічному паспорті БТІ від 22.10.2015, є нежитловим приміщенням в багатоквартирному житловому будинку.

З матеріалів справи вбачається, що 21.04.2018 співвласниками багатоквартирного Будинку було проведено перші установчі збори Об`єднання, на яких було прийнято рішення про створення цього Об`єднання та вирішені усі поточні питання необхідні для цього, а саме: затвердження статуту, вибори правління, ревізійної комісії тощо. 11.05.2018 була проведена державна реєстрація Об`єднання.

Законні інтереси всіх співвласників багатоквартирного Будинку представляє саме позивач - Об`єднання.

Позивач доводив, що спірне Приміщення є спільною сумісною власністю співвласників майна Будинку, оскільки воно є допоміжним. Тому укладення між відповідачем-2 та відповідачем-3 оспорюваного Договору купівлі-продажу, на підставі якого майнові права на спірне Приміщення передано відповідачу-3, а також подальша реєстрація такого майна за відповідачем-3, відчуження цього Приміщення на користь відповідача-1 та реєстрація за ним такого майна, на переконання позивача, порушує права мешканців будинку, інтереси яких представляє Об`єднання.

Дослідивши матеріали справи судами встановлено, що спірне Приміщення: є окремим нежитловим приміщенням; виконує допоміжні функції в Будинку лише стосовно квартири № 63 , з якою межує; було відчужене забудовником ТОВ "Броварський домобудівний комбінат Меркурій" на користь ОСОБА_2 під час будівництва будинку одночасно з квартирою № 63 , шляхом укладення купівлі-продажу майнових прав на об`єкт будівництва.

За наслідками аналізу матеріалів справи в їх сукупності суди першої та апеляційної інстанції з`ясували, що технічний статус спірного Приміщення саме як нежитлового, а не допоміжного, встановлений, зокрема, під час проведення судової експертизи (Висновок експерта).

Позивачем було ініційовано проведення додаткової експертизи, проте така експертиза не була проведена, зокрема, у зв`язку з нездійсненням позивачем оплати експертного дослідження.

Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду

Відповідно до частини першої статті 300 ГПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Перевіривши наведені в касаційній скарзі доводи в межах підстав оскарження та правильність застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм права, Верховний Суд дійшов висновку про часткову обґрунтованість доводів скаржника з огляду на таке.

Предметом позову у цій справі є матеріально-правові вимоги позивача про визнання недійсними договорів (Договору купівлі-продажу та Договору дарування), скасування відповідних рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, виключення записів з реєстру, зобов`язання вчинити дії (щодо звільнення спірного Приміщення та його приведення у початковий стан відповідно до технічної документації).

Відтак за змістом позовних вимог та заперечень на них вбачається, що порушеним правом, яке захищає позивач (Об`єднання) у цьому спорі, є право спільної сумісної власності співмешканців Будинку на Приміщення, яке, за доводами позивача, є допоміжним приміщенням багатоквартирного будинку.

Відповідно до статті 316 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (частина перша статті 317 ЦК України).

Згідно зі статтею 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав.

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина перша статті 321 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

У статті 369 ЦК України передбачено, що співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом.

Згідно з частиною першою статті 385 ЦК України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків).

У статті 330 ЦК України передбачено, що, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).

Згідно з частиною першою статті 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребовує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 09.11.2021 у справі 466/8649/16-ц зазначила, що якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту є віндикаційний позов, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 07.11.2018 у справі 488/5027/14-ц зробила висновок, що задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та приводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективним. Для такого витребування оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна, не є ефективним способом захисту права власника.

Водночас колегія суддів враховує, що позивач, покликаючись у позовній заяві (з урахуванням уточнень) на порушення права спільної сумісної власності співмешканців Будинку на Приміщення, заявив вимоги лише про визнання недійсними договорів, скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, виключення записів з реєстру та зобов`язання вчинити дії, однак не заявив вимоги про витребування спірного, на його думку, майна (Приміщення).

Своєю чергою, у поданих до суду першої інстанції поясненнях відповідач-1 серед іншого стверджував про добросовісність ОСОБА_2 (відпвідача-3) як набувача Приміщення за Договором купівлі-продажу, укладеним із забудовником (відповідачем-2).

За змістом статей 15 і 16 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Так, розглядаючи справу суд має з`ясувати: 1) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 2) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 3) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі 338/180/17, від 11.09.2018 у справі 905/1926/16, від 30.01.2019 у справі 569/17272/15-ц, від 02.07.2019 у справі 48/340, від 22.10.2019 у справі 923/876/16, від 23.11.2021 у справі 359/3373/16-ц.

Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню (аналогічні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі 916/1415/19 та від 22.09.2020 у справі 910/3009/18).

Поряд з цим колегія суддів акцентує, що застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача без необхідності повторного звернення до суду. Судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту (аналогічні висновки сформульовані в постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі 910/3009/18, від 19.01.2021 у справі 916/1415/19, від 16.02.2021 у справі 910/2861/18).

Як зазначено вище, позивач у цій справі обрав спосіб захисту порушеного права власності співмешканців багатоквартирного Будинку на Приміщення шляхом заявлення вимог про визнання договорів недійсними, скасування рішень, виключення записів з реєстру, зобов`язання вчинити дії.

Проте, всупереч наведеної вище практики Верховного Суду та зважаючи на доводи відповідачів у контексті добросовісності набувача майна (Приміщення), суди попередніх інстанцій в оскаржених судових рішеннях не надали належної правової оцінки ефективності обраного позивачем способу захисту прав співмешканців.

У цьому зв`язку подальші висновки попередніх судових інстанцій в цілому є передчасними.

Крім того, повертаючись до розгляду спору по суті, колегія суддів Верховного Суду зазначає, що предметом дослідження у цьому спорі є правомірність набуття права власності на Приміщення, що прямо залежить від встановлення характеру та правового режиму цього Приміщення, зокрема чи є таке допоміжним приміщенням багатоквартирного будинку.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (сходові клітини, вестибюлі, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Згідно з Рішенням Конституційного Суду України від 09.11.2011 у справі 1-22/2011 власники квартир у багатоквартирному будинку незалежно від підстав набуття права власності є співвласниками допоміжних приміщень, технічного обладнання та інших елементів спільного майна будинку.

Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення) (пункт 2 частини першої статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку").

Нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна (пункт 3 частини першої статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку").

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23.10.2019 у справі 598/175/15-ц зауважила, що для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного житлового будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежитлових приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід враховувати як місце їхнього розташування, так і загальну характеристику сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання.

Верховний Суд у постанові від 30.06.2022 у справі 922/1406/21 зазначив, що допоміжними приміщеннями багатоквартирного житлового будинку слід вважати всі приміщення такого будинку, незалежно від наявності чи відсутності у них інженерного або іншого технічного обладнання, оскільки їх функціональне призначення полягає у забезпеченні належної експлуатації будинку, обслуговуванні його мешканців, підвищенні життєвого комфорту та забезпеченні побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням будинку. Водночас лише ті приміщення, які із самого початку проєктувалися та будувалися для іншого функціонального призначення - торговельного, побутового, офісного чи іншого непромислового використання (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), - не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень (аналогічні правові висновки, на які покликається скаржник, викладено у постановах Верховного Суду від 18.07.2018 у справі 916/2069/17, від 22.11.2018 у справі 904/1040/18 та від 15.05.2019 у справі 906/1169/17).

Отже, законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію), за яким приміщення у багатоквартирному житловому будинку мають правовий режим допоміжних приміщень, якщо не доведено, що такі приміщення із самого початку проєктувалися та будувалися як самостійні нежитлові об`єкти для торговельних, побутових чи інших непромислових потреб.

Звертаючись до висновків Верховного Суду, сформульованих у пункті 5.4 постанови від 16.05.2023 у справі 904/7257/21 з посиланням на висновки в пункті 31 постанови Верховного Суду від 16.12.2020 у справі 914/554/19, колегія суддів зазначає, що особливістю правового статусу допоміжних приміщень є те, що вони є спільною власністю власників квартир у багатоквартирному будинку в силу прямої норми закону і підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення співвласниками будь-яких додаткових дій. Зазначене виключає набуття будь-якою особою права власності на такі приміщення, як на окремий об`єкт цивільних прав.

Судова колегія з посиланням на висновки Верховного Суду від 22.11.2018 у справі 904/1040/18, також зазначає, що у спорі про захист права на спільне майно багатоквартирного будинку позивачу не потрібно доводити право власності на відповідні приміщення, оскільки за наявності у них статусу допоміжних приміщень, вони перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку.

Тобто саме через дослідження судом характеристик майна у багатоквартирному будинку встановлюються обставини, визначається і доводиться статус майна як такого, що належить до спільної сумісної власності багатоквартирного будинку та не підлягає виділенню в натурі (частини перша та друга статті 5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку").

За змістом наведених норм та висновків для правильного вирішення спору щодо захисту права спільної сумісної власності на спільне майно багатоквартирного будинку суду належить встановити, чи належить спірне приміщення до нежитлового, чи воно є допоміжним, без доступу до якого експлуатація житлового будинку є неможливою, чи використовувалось воно для обслуговування будинку.

У цих висновках колегія суддів звертається до правової позиції Верховного Суду, викладеної, зокрема, у постановах від 23.10.2019 у справі 466/4891/14-ц, від 12.05.2026 у справі 927/84/16(758/13794/20).

Натомість, поряд із залишенням без правової оцінки питання ефективності обраного позивачем у спірних правовідносинах способу захисту прав співвласників на спірне майно (Приміщення), суди першої та апеляційної інстанцій також у належний спосіб не дослідили й наявних у справі доказів, зокрема проєктної документації на Будинок (про що обґрунтовано стверджує скаржник).

Так, встановивши, що спірне Приміщення розроблялось та планувалось як сміттєпровід, однак під час будівництва житлового будинку забудовник відступив від вказаного проєкту та реалізував таке інвестору як нежитлове приміщення, суди попередніх інстанцій не перевірили наявність у матеріалах справи доказів виведення такого Приміщення зі складу допоміжних приміщень у встановленому законом порядку, доказів його перепроєктування або набуття статусу самостійного нежитлового об`єкта нерухомості.

Отже, суди не надали мотивованої правової оцінки кожному вагомому аргументу сторін та не здійснили дослідження обставин справи та оцінки доказів у належний спосіб.

Наведені процесуальні порушення є додатковим підтвердженням передчасності висновків попередніх судових інстанцій за результатом розгляду спору по суті, однак такі порушення не можуть бути усунуті Верховним Судом самостійно в силу меж розгляду справи судом касаційної інстанції, встановлених статтею 300 ГПК України.

Проаналізувавши зміст оскаржених судових рішень з точки зору застосування норм права, які стали підставою для вирішення справи по суті, колегія суддів дійшла висновку, що суд першої інстанції не дослідив усіх у сукупності обставин цієї справи, зокрема щодо ефективності обраного позивачем способу захисту порушених прав, тоді як апеляційний господарський суд вказаних процесуальних порушень не усунув.

Таким чином, оскаржені судові рішення не відповідають встановленим статтею 236 ГПК України критеріям законності та обґрунтованості судового рішення, оскільки судами попередніх інстанцій допущено неповне з`ясування обставин справи.

За таких обставин, колегія суддів вважає частково обґрунтованими підстави касаційного оскарження та погоджується з тими доводами скаржника, які відповідають висновкам суду, наведеним у мотивувальній частині цієї постанови.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Зважаючи на допущені судами порушення норм процесуального права щодо неповного дослідження зазначених вище обставин у справі, а також враховуючи часткову обґрунтованість підстав касаційного оскарження, Верховний Суд дійшов висновку про задоволення касаційної скарги та скасування оскаржених судових рішень з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

При новому розгляді справи суду першої інстанції необхідно врахувати викладене та вжити всі передбачені чинним законодавством заходи для всебічного, повного та об`єктивного встановлення обставин справи, за результатом чого прийняти законне та обґрунтоване рішення.

Розподіл судових витрат

Оскільки за результатами касаційного перегляду оскаржувані судові рішення підлягають скасуванню з направленням справи для нового розгляду до суду першої інстанції, розподіл судових витрат Верховний Суд не здійснює.

Керуючись статтями 240, 300, 301, 310, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ :

1. Касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Симоненка 113-а" задовольнити частково.

2. Рішення Господарського суду Київської області від 03.03.2026 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 18.05.2026 у справі 911/956/17 (361/3258/21) скасувати.

3. Справу 911/956/17 (361/3258/21) направити на новий розгляд до Господарського суду Київської області .

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя К. М. Огороднік

Судді С. В. Жуков

В. І. Картере